居住正義▶︎實價登錄：讓想賣的人賣得掉，想買的人敢出手
不為抑制房價，而是健全房市
買屋是重大決定，涉及動輒上千萬的大筆資金，平民老百姓難免忐忑不安，擔憂「是不是買貴了？」「會不會賣得太便宜？」。而房價的不透明更惡化這個情況，讓普通人要買屋賣屋更加困難，拖累市場效率。
王太太的故事：換屋怎麼這麼難？
王太太希望把原本住了20年的房子賣掉換小房。她找了三家房仲見面，希望開價1,500萬。房仲A很快找到願意出價1,500萬的客戶，眼見就要成交，B和C卻都攔住她：「您出價太低了！這樣的物件我有個客戶至少願意出1,580萬。」「狀態這麼好的物件，至少該開1,600您才不虧！」王太太想，房仲都有多年經驗，應該很專業，那就再等等吧！結果原本要簽約的A房仲客戶衝動退去，轉往其他有興趣的物件，王太太卻遲遲等不到BC口中「別的有興趣的客戶」出價斡旋，原本購買新房的換屋基金也被卡住。
BC房仲阻止客戶成交是為了留下物件，是房仲業常見的營業技巧。王太太不是專業房地產投資客，只是為了生活型態改變需要換屋，但房市資訊不透明，卻在懲罰王太太這種平民百姓，嘉獎握有資訊的投資客建商。
對王太太來說，賣屋若能獲利固然很好，但最重要的還是「賣得掉」和「不要虧」。如果她能知道市場價格的範圍，很快就能決定開價、也能很快在市場上售出。如果市場對於房屋價格更加公開透明，成交速度就會變快、資產更流通，房市也就更有效率。
一般民眾要怎麼知道自己房子值多少錢？除了現有的實價登錄網站，就是靠著和房仲、街坊鄰居打聽。王太太最初開價1,500萬，是因為她的牌友林先生半年前賣掉一戶同條街上的老公寓，只和她家隔了兩條巷子距離。但她還是很難估計她家究竟值多少，因為林先生的房子雖然坪數比她稍小、屋齡更高，但其實屋況不錯，也離捷運站更近；另外，兩邊社區的建商不同，居住品質也差很多。
現行實價登錄有什麼問題？
2011起推行的實價登錄，是台灣房市公平化的一大進步，但目前的制度讓資料用「區段化、去識別化」的方式來呈現，對消費者而言，只能看出一個「門牌號碼區間值」，但難以辨識、比對，存在讓有心業者上下其手的模糊空間。
如果消費者想買一台車，例如一台Toyota，到Toyota官方網站上就能查到各個廠牌、型號、版本的價格。目前的實價登錄只寫出「門牌號碼區間」，就像只提供「Toyota所有車款的平均價格」，不告訴你型號、版本、cc數，根本不符合民眾需求。
其次，預售屋若是建設公司自建自售，根本不需要進行實價登錄；若是交由代銷業者銷售，也只需在委託代銷契約終止後30日內將建案整批申報。代銷業者透露，這個模糊地帶就是他們獲利的空間。因為契約終止時可能離開始預售已有兩三年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格。有些業者也可以提前登錄高價戶，不登錄低價戶，製造房價虛高的假象。
蔡英文總統2016年競選時就提出「房屋市場資訊透明」政見，三年過去，民進黨過半的國會不但未加速通過，反而回過頭閹割實價登錄，令人匪夷所思
也就是因為原本的實價登錄不夠完善，蔡英文總統於 2016 年競選時的「安居三策」，便提出「房屋市場資訊透明」的政見規劃。蔡總統就任後內政部研擬修法，在2018年5月經行政院會通過送立法院，主張：
- 資訊更透明清楚：實價登錄以門牌或地號為呈現單位。
- 讓實價登錄呈現更即時：登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」。
- 預售屋自建自售納入實價登錄：同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。
不過今年，民進黨內政委員會召委張宏陸自行提修法版卻把1、3兩大重點排除。行政院所提的法案，在執政黨於立法院過半的時候必然會積極排審，可是實價登錄都還沒審，民進黨就自己棄守法案內容，真令人匪夷所思。
實價登錄2.0傷害隱私？
有人認為，揭露門牌有洩漏個資的安全疑慮。但實價登錄並非揭露個人資料，而是房屋資料，並不會把誰住哪棟房子昭告天下。房屋資訊並不是隱私資訊，就像車輛的價格不是隱私。
而目前台灣區段化、去識別化的制度，與現在的先進國家背道而馳：
- 美國：美國買賣房子時需填寫交易價格、增建改建（如增建車庫）、翻修（如翻修屋頂）等資訊。在公開程度上，美國著名的房地產資訊網「Zillow」或「Trulia」，都能夠提供包括屋景照片、始建年分、移轉履歷、稅賦資料等詳細資訊。
- 英國：英國土地登記法規定不動產交易租賃必須登記變動情形，可公示的交易資訊包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等。英國一般民眾多利用事務律師或產權轉易士代辦登記並登錄價格，同時英國土地登記處會每月做出房價變化分析與登錄交易資料。
雖然台灣房價透明化已經從 2010 年的 33 名進步到 2018 年的 26 名，但是要達到讓市場真正健全的透明化，還有很大的差距。
「奇怪了，如果實價登錄像你說的這麼好，只有好處沒有壞處，為什麼有人反對？」
我遇過一些業者認為，房屋的價格是「談出來的」，而賺取這其中價差的佣金是他們的專業。實價登錄不尊重專業。
但事實上，許多正派房仲深受資訊不透明之苦。就是因為消費者聽多了房仲業欺瞞哄騙的故事，變得不信任房仲，往往一個客戶、一個物件同時接觸好幾家房仲，避免被騙。永慶房屋自建「實價登錄3.0」，就是想靠著揭露資訊，重建消費者對房仲的信心。業者都能做到，政府為何不作公道主，協助全國房市更加公平透明？
房屋是民生必需品，應優先加以運用，其次才作為投資工具
不能否認房地產有投資價值，但在此之前，房子是要拿來住、拿來用的。住房的首要價值應該是「民生必需品」，政府應優先鼓勵加以運用，維持公平，不為了少數人的利益犧牲大多數人的權利。
台北市、新北市的所得房價比已經來到世界級的極端值，也就是說大部分受薪階級根本負擔不起，表示市場已經被投資客玩壞，房屋作為民生必需品應公平分配的特性被破壞殆盡。這就是政府該出手協助矯正的時候了。
實價登錄並沒有打壓房價，而是讓市場更透明，避免少數人運用資訊不對稱賺取暴利。健全的房市，讓想買的人敢出手，想賣的人賣得掉，投資者也能從市場獲得合理的報酬。
