Покупка жилья в Нидерландах — без маклера, эдвайзера и переплат :)

Практическое руководство на основе реального опыта

В условно узких экспатских кругах есть довольно популярное мнение: Ну нееет, без маклера или ипотечного эдвайзера жилье в NL не купить. Все Очень Сложно! (если помните, я тоже так думала, но в итоге мы вполне справились самостоятельно).

Так вот, чтобы развеять мифы про сложности ипотеки — держите познавательный рассказ о том, как можно купить квартиру (или дом) в Нидерландах не растрачивая деньги на посредников. Причем рассказ на этот раз будет не мой, а Алексея, который пошел дальше всех прогрессивных понаехов и сэкономил даже на услугах банка.
В общем, вот такое у нас вышло интервью:

— Привет! Для начала пару слов о себе :)
— Привет-привет) Меня зовут Алексей Рябинин, живу в городе Bergschenhoek (пригород Роттердама), работаю в Роттердаме в финтех стартапе. В Нидерланды переехал с семьей из Москвы чуть больше двух лет назад.

— Расскажи, какое жилье вы искали — квартиру или дом? Какие были требования?
— Изначально планировали искать квартиру поближе к школе ребенка. Территориально это север Роттердама (районы Blijdorp, Terbregge и Hillegersberg). Хотели квартиру на первом этаже с садом (или выше, но с большим балконом), 2+ спальни, гостиная и что-то похожее на кабинет.

Поначалу одним из требований была цена, которая бы позволила нам податься на NHG (прим. ред: Nationale Hypotheek Garantie — ипотека с поддержкой от государства и с более выгодной ставкой) — на 2020 год это недвижимость стоимостью не более € 310 000. Но это требование пошло вразрез с другим: состояние жилья должно требовать, максимум, косметического ремонта — чтобы можно было сразу въехать и жить.

Так как дома в интересных нам районах довольно старые, практически все варианты отпадали (по состоянию, внешнему виду и вложениям в реновацию) еще на стадии просмотра на сайте объявлений funda.nl. Либо это были сомнительные квартиры “5 спален на 80 квадратных метров”. В общем, через некоторое время было решено расширить район поиска, включив в него ближайшие пригороды. Также, после нескольких просмотров, лимит цены решили поднять до € 350К.

— Сколько времени ушло на поиски?
— От начала просмотров и до получения ключей прошло около полугода. Мы начали ходить на просмотры в начале декабря, а ключи получили в середине мая. Всего просмотрели 5 или 6 вариантов.

— Почему решил покупать самостоятельно, без маклера или ипотечного эдвайзера?
— Про маклера… мы просто решили походить на просмотры самостоятельно и посмотреть как пойдет без него, понять насколько охотно с нами будут общаться продавцы и их маклеры. В итоге, после нескольких просмотров поняли, что собственный маклер нам не нужен.

С эдвайзером тоже получилось достаточно просто: для оформления ипотеки в моем случае были доступны всего два банка, один из которых (NIBC Direct) давал 100% от суммы только при оформлении NHG. После того, как мы начали смотреть жилье, выходящее за лимит NHG, этот банк отпал и остался только ABN Amro. К тому же, в этом банке у меня уже был зарплатный проект и личный счет, а это дает небольшую скидку к ставке кредита. Плюс, на сайте банка есть довольно подробная информация про ипотеку, поэтому особого смысла брать даже стандартного эдвайзера от ABN я не увидел.

У меня на работе это уже, можно сказать, отлаженный процесс — до меня трое или четверо коллег подавались без маклера/эдвайзера и все успешно получили ипотеку. В целом, у меня был опыт покупки жилья в России, поэтому основные знания о типах ипотек у меня были. Про остальные детали (например, про фиксирование ставки на определенный период или возможность получить налоговый вычет) рассказал местный коллега.

— Так, а что нужно сделать, чтобы не платить даже за банковского эдвайзера? Это же лишние ~900 евро в стандартных услугах банка и от них, кажется, не так просто отказаться?
— В случае с ABN Amro нужно назначить встречу для оформления ипотеки без эдвайзера, пройти до этой встречи тест на их сайте на знание особенностей местной ипотеки, собрать необходимые документы и дождаться одобрения от банка.

— Расскажи подробней про порядок действий?
— Начну с момента, когда мы выиграли ставку.
Я позвонил в банк и назначил встречу для оформления ипотеки (именно в этот момент и нужно указать, что ипотека без эдвайзера). После этого на твой email приходят детали встречи и список документов, которые нужно к ней подготовить. Встреча проходит в формате видео-банкинга через Skype for Business или что-нибудь похожее. Документы нужно прислать не позднее, чем за день до встречи (прим. ред: список документов довольно длинный, мы вынесли его в самый конец).

Из этого списка я отправил копии ВНЖ (residence permit), паспорта, BSN, пенсионную и зарплатные выписки, подписанные документы от работодателя (какая ЗП, какие бонусы, с какого дня и на какой должности работаешь, есть ли дополнительные бонусы и т.д.) и контракта на покупку жилья, который прислал маклер продавца.

Также, перед этой встречей нужно было пройти как раз тот самый тест на сайте ABN на знание особенностей местной ипотеки (как подтверждение, что ты можешь подаваться без эдвайзера). В тесте 20 вопросов, минимальное количество правильных 15 или 16. Его можно проходить неограниченное количество раз, к тому же на каждый неправильно отвеченный вопрос дается ответ.

В нашем случае мы подавались на ипотеку вдвоем, поэтому тест нужно было пройти обоим. Опытным путем выяснилось, что всего там около 100 уникальных вопросов, поэтому после 3–4 попыток и фотографирования ответов на телефон, тест был успешно пройден :)

Вот для примера, пара вопросов из теста:
Крис хочет взять аннуитетный ипотечный кредит для покупки нового дома. Крис хочет выплатить всю сумму в течение 18 лет, потому что потом он выходит на пенсию. Может ли Крис взять ипотеку с аннуитетным платежом на 18 лет и быть уверенным, что он выплатит ее ко времени выхода на пенсию?
Правильный ответ: да, потому что минимальный срок ипотеки — 15 лет.

Или другой:

Анна планирует купить дом в ипотеку. Цена, запрашиваемая продавцом, составляет 300 000 евро. Предварительный лимит, который банк одобрил Анне, составляет 350 000. Valuation report оценил стоимость дома в 290 000. Может ли Анна взять в кредит полную стоимость, которую запросил продавец (300 000)?
Правильный ответ: Нет, банк не может дать сумму больше, чем оценка в valuation report (в данном случае это 290 000).

Итого, после успешного прохождения теста на почту приходит код, который нужно предоставить сотруднику банка на встрече. Но, в нашем случае, нам просто поверили на слово.

На самой встрече мы обсудили детали будущей ипотеки — сумму сделки, на какой период/периоды будет зафиксирована ставка и т.д., проверили еще раз личные данные. Все это было при нас внесено в программу для расчета, которая там же выдала предварительное одобрение.

После этого нам на почту выслали черновой вариант финального предложения от банка, а также просьбу прислать valuation report, для того, чтобы скорректировать при необходимости сумму. Наш valuation report не успели подготовить до встречи с банком, поэтому мы его прислали на следующий день.

Следующие две недели ушли на переписку с банком и подписание необходимых документов — гарантийного письма для продавца, финального предложения и прочего. Через две недели ипотека была одобрена.

— Супер! А что с обязательными тратами? Сколько денег надо иметь “на руках” на саму сделку?
— Могу рассказать, как было у нас. Стоимость услуг оценщиков или нотариуса может отличаться, также как и размер “коммунального” налога (в зависимости от муниципалитета и даты сделки), но порядок цифр примерно такой:

• Оценка дома (нидер. — taxatierapport, англ. — valuation report), нужен для банка — € 525.
• Технический осмотр дома (нидер. — bouwtechnische keuring report,англ. — construction report) — € 420. Его делать не обязательно, но мы сделали, чтобы представлять себе состояние дома в целом и какие срочные траты нас могут ждать в ближайшие годы.
• Налог на передачу права собственности — 2% от стоимости дома.
• Налоги на недвижимость и воду — в нашем случае € 390 в год, но мы заплатили 250, т.к. право собственности перешло к нам в мае.
• Услуга оформления ипотеки в банке — € 700.
• Услуги нотариуса за оформление ипотеки, регистрацию в кадастре и передачу собственности — € 1280.
• Переводчик — € 300 (обязательный при заключении сделки у нотариуса, если не умеешь в нидерландский).

Первые два пункта оплачиваются отдельно, в самом начале, после выигрыша ставки. Все остальные — у нотариуса.

Итого, грубая калькуляция показывает, что:
При стоимости дома/квартиры 300К — “кэшем” нужно иметь минимум € 9–10К, а при цене в 450К — уже € 12–13К.

— Пока все звучит довольно просто и понятно. А что было самым сложным во всей этой истории?
— В целом, все прошло довольно легко. Для себя я выделил бы пару моментов, именно про тест от банка:

Первое, сам тест не сложный, но требует времени и усидчивости.
Второе, похоже это довольно редкий случай и даже сотрудники банка не всегда знают как себя вести. Например, сотрудник, который оформлял нам ипотеку, отказывался отвечать на некоторые вопросы, мотивируя это тем, что мы выбрали вариант без эдвайзера. Один из таких вопросов был по поводу ограничения суммы страховки жизни, я хотел выяснить есть ли какой-то минимум или нужно страховаться на сумму ипотеки. По этому вопросу он дал мне контакты страхового отдела, но там тоже мне ничем помочь не смогли, ответив, что обычно это решает адвайзер.

— И последний вопрос: что сделал бы иначе?
— Тут просто. Начал бы искать свое жилье раньше :)

— Тут я полностью согласна)) Спасибо за рассказ и… с новосельем! :)
— Спасибо!

P.S: друзья, есть идея продолжить наше с Алексеем соавторство и написать еще несколько постов, про другие аспекты с поиском и покупкой жилья в NL (как угадать со ставкой? на что обращать внимание на просмотрах? как выбирать район?.. и вот это все)
Если у вас есть вопросы — пишите в комментариях, все учтем ;)

Список документов, которые запросил банк в письме (прям вот копипастом)):

· Passport (please bring it to the appointment as well)
· Residence permit, front and back if applicable
· Recent salary slip (this or last month)
· Copy of your current employers annual pension overview, also called “UPO” (print out from www.mijnpensioenoverzicht.nl);
· Copies of all other (international) private and/or government pension statements you have;
· Document from the municipality stating your BSN number (Dutch social security number)
· Do you have a life insurance? If so, please provide copies of the policies as it will state all the details;
· Do you have a disability insurance? If so, please provide copies of the policies as it will state all the details;
· Do you have unemployment insurance? If so, please provide copies of the policies as it will state all the details;
· Recent overviews/statements of your loans and/or savings with other banks both in- and outside the Netherlands;
· Copy of the deed of ownership which you signed at the notary;
· Copy of your 2012 tax report (if you were already a resident and home-owner in the Netherlands at this time) (‘Belastingaangifte’)
· Copy of your last year (2018) tax report (‘Belastingaangifte’)
· Valuation report of the property
· Employers declaration, as this document may not be older than 3 months
· Annual income details of the last three calendar years (if your contract is temporary, and you have no employment continuation statement on the employers declaration)
· Names and dates of birth of your children (if applicable)
· Additional employers benefits document filled out by HR (see attached)

Мой канал Little Big NL в Telegram и Instagram. А еще ламповый телеграм-чат про эмиграцию — @littlebignlchat (велкам!)