到底要給我白住多久？！

都說有房的孩子像個寶(好像沒有這句話?)
有房可住是幸福的，尤其是在房價坐地喊起、震天價高的都市
不論紐約或者半個地球外的台北，房價之高都讓人望之生畏

但總有一些人，除了買自住之外，還有餘力可以投資房子出租

這些人，香港叫做包租公/婆，台北可能稱為地主，紐約叫做房東

但希爾維亞卻常常聽到他們被叫做冤大頭

這是怎麼回事？為什麼擁有房子來出租還會是冤大頭？

這一切…都必須從紐約市(過度保護房客)的政策說起…

不管是不交租或者老是惹麻煩，總有些房客是再好的房東也受不了的
這時候，難免就必須要開始進行一個「趕房客」的動作

趕房客，說來簡單但實際操作卻困難重重，一個不小心花了數個月案子卻被駁回(dismissed)，一切回到原點、生命值歸零、重新來過

希爾維亞在房東房客法庭走跳時，最常聽到下面幾個問題：(以下以紐約市為例)

1. 趕房客要多久？
   如果是nonpayment (不付房租)的訴訟，最快大約2.5個月，一般大約3–5個月，當然有原則就有例外，希爾維亞也有遇過超過一年的神奇案例。
   如果是holdover(沒租約)的訴訟，一般大概3–6個月，當然好幾年的也是有的(菸
2. 為什麼趕房客要這麼久？律師都在騙我嗎？
   如果是nonpayment，一般要先出一個5–10天通知並送達(1–2周)，然後提起房屋法庭簡易訴訟並法定送達(1周)，接下來五天等待對方回應(1周)，如果對方沒回應就接下來申請判決與驅趕令(4–6周)，然後請法警送達驅趕令並時間驅趕(2周)；如果有回應那就開啟出庭的程序，時間就拖得更多了。所以2.5個月結束這回合已經是上帝保佑了
   如果是holdover，一般要先出30天通知並送達(5周)，然後提起房屋法庭簡易訴訟並法定送達(1周)，法院接著排出庭時間一般1–3次出庭是正常範圍(2–10周)，接下來申請判決與驅趕令(4–6周)，然後請法警送達驅趕令並時間驅趕(2周)。隨便做都是3–6個月。
   喔對了，這些都是在律師沒搞砸的情況喔，如果搞砸那就更久了
   ※這裡是以紐約市的程序為準
3. 趕房客期間，難道房客都可以白住嗎？
   並不是白住，其實這段期間房客還是欠租的，只是這筆錢糾~竟~收不收得到，那就得問老天爺了。很多房客根本一輩子身無恆產，就算拿到一紙欠租幾萬的判決那也是白紙一張，何必呢？
   但對於某些明明有錢卻惡意欠租的房客，房東大可以另外起訴要求租金
4. 為什麼趕房客要那麼久？沒交錢還可以白住這有天理嗎？
   這…有沒有天理希爾維亞不知道，但是法律規定是這樣沒有錯。原因很簡單，因為法律希望盡量不要用劇烈的手段、請法警上門把租客真的拎到街上。
   君不見，這些真的被趕、淪落街上的人，往往一蹶不振再也走不上正常路。相比起來，政府(公共政策)覺得這些有房可以出租的人虧一點應該還好，反正大不了就把房子賣掉嘛！
   雖然說房東不是慈善機構，但透過這些制度性的手段幫房客爭取到幾個月的時間，對房東來說就是虧幾個月的租，但對這些能夠不用被法警拎到街上的租客來說卻是一輩子的差別
   (順道一提，希爾維亞親眼見過，真的是被法警"拎"到街上呢)

延伸閱讀：這些被驅離的房客何去何從？↓

下一個家在何方？驅離，臥底社會學家的居住直擊報告

所以各位房東們啊，確實虧好幾個月是很辛苦沒錯，但比起一輩子被打入貧窮地獄的房客來說，也許趕房客已經是甜蜜的負擔了(誤

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