你曾算過自己一天內聽了幾次「豪宅」一詞嗎? 早上起床上班，你在建案的廣告上看到，滑臉書時看到朋友羨慕別人能購買豪宅，某個同事買了新房而其他同事紛紛稱讚是豪宅，中午吃飯看新聞發現韓國瑜在南港買了豪宅，下班時在財經快報上看到房市專家在討論豪宅，你回家的路上經過豪宅，晚上睡覺時「豪宅」從你的心底冒出。你的一天中，其實出現過無數次豪宅，但其實從未有過人認真討論甚麼才是豪宅。
因為這幾年豪宅總被提起，台北市房價也總突破天際，在各種民怨壓力下，政府制定了所謂的豪宅稅。政府所定義的豪宅稅，也就是高級住宅稅，房屋加車位的價格若超過新台幣8000萬元整，及開徵將近兩倍多的高級住宅稅。若你仔細查閱過台灣的實價登錄的統計資料，你會發現在台北市的所有房產交易量中，8000萬正好是PR99，也就是正好處於前1個百分點。
若我們使用單純的總價來定義豪宅，則會遇到些難以解釋的矛盾，畢竟北投區一間大的新房子，和大安區30多年的老華廈，可能都要價8000萬，但這二者給人的觀感肯定不同，或許價高者反而不見得被認定是豪宅。
當我們提起豪宅時，映現在腦海裡的，總是那些佔地廣闊又修建得宜的大型莊園別墅。不過這樣的豪宅等級若是要出現在都市精華區，怕是要價天文數字，加上不同地區的單位面積要價不同，不可用同樣的標準思考不同地價的硬體設施。事實上許多郊區或鄉間的豪宅別墅，都可採個案做思考，其實也有甚麼統一標準的定義，畢竟有些鄉間豪宅之貴，在於遊走法律邊緣但仍可取得合法建照，實難有評斷標準。因此，本文下述所談論之豪宅，若無特別提及，則所指皆為台北市精華區內之高級住宅，且不含獨棟透天別墅。如要明確定義台北市之精華區，就請讀者自由心證，畢竟並不是整個台北市皆屬於市區，天母似乎也獨立於台北市存在。
事實上所謂豪宅從來沒有所謂絕對的標準，因此本文所列舉之條件，也僅僅是齋主我本人經觀察及經驗後，所統整出的諸多要素。並非滿足所有要素者才是豪宅，也並不代表滿足零星要素者便非是豪宅。當然，齋友們要找出這些條件中的例外，我想也非是甚麼難事，僅以本文相互討論交流即可。
房價
台北市房價這十多年來不斷攀升，在民怨壓力下政府推行了豪宅稅，其基準是新台幣8000萬元以上之住宅。如前文所述，這價位正好落在台北市所有房屋交易中的前1%。因此即便豪宅再怎樣低價，其市場價格也絕不應該低於此水位線。
管理費
台北市最貴的當屬文華苑的每坪每月500元，最知名的帝寶每坪每月也要價200餘元，而尋常大樓之管理費每坪每月則落在60~90元，而就算是二十年以上的高級大樓住宅，多數管理費也高過150元，更別提十年內之新住宅了。因此我想管理費若沒有超過150元，實在難跨越豪宅之門檻。
位置與環境
台北市畢竟寸土寸金，多數土地早有開發。以如今的開發程度來說，要能有塊大片土地蓋房子，已是相當不易，更何況要符合豪宅等級。自帝寶以來許多建案都號稱豪宅，但台北市畢竟沒有太多土地能選擇，因此選擇剩下兩種。一是選擇同帝寶，在重要交通幹道的大路上，興建占地遼闊的建案，另一種作法則是選擇靜巷中，興建占地大但大隱隱於世的建案。這兩種方法皆證明了有效，但對於環境的要求並不低。首先，豪宅建案必定不能處於人流繁盛之處，尤其特別要避開捷運站、轉運站、等交通樞紐，也要避開百貨公司、電影院等太過熱鬧的商圈，傳統市場、市集、活動中心等更是大忌。鄰近有加分的，只剩下美術館、圖書館及綠化公園，凡是與自然環境、文藝活動相關的，才能替豪宅加分。
外觀
這幾十年來建築技術大有進展，建物造型如何都早已不稀奇。有的豪宅以造型特殊為賣點，也有的以保守穩健而知名，但我想這些都不是重點。上小節中提到，豪宅因為位置分作兩種，大路上明顯又高調的豪宅，小巷中隱密且低調的豪宅，兩者雖然都有獨棟的訴求，但於細節有諸多不同。
若建置於大道上，無可避免的就是車流和人流會較多，為了避免與庶民太過親近並營造距離感，多半能選擇的方法有二。一是建物主體前方將保留一定空間作為公共空間，大門與人行道維持相當的距離；二是乾脆築起較高的圍牆籬笆，讓內部保有相當的隱私，並且通常於大門外，都聘請了相當人員做管理。無論選擇哪種方法，都必定與周遭建物維持一定棟距。
而若是靜巷中的低調豪宅，由於法規對於巷弄大小的限制，自然沒有辦法保留太多公共空間，即便是築起牆或立個大門，內部保留的空間也無法寬敞。因此多半會選擇的作法則是築起不高的牆面，保有一定程度的隱私，讓行人偶然經過時，驚覺小巷竟然藏了一棟體面的建築。通常靜巷中的豪宅，不會有過度鋪張的大門，也不會於門口請一堆管理人員。
住宅性質
豪宅該有些堅持，不但必須符合法規上的「住宅」，不可為任何形式的住商混合，許多建案為了達到最大效益化，在一樓另外出售店面，這當然有損及住宅形象。此外豪宅之所以稱「豪」，自有相當程度的階級性意味，因此能稱作「豪」者必定得少，因此豪宅建案的戶數必須少。單層單戶或許太難，單層雙戶或三戶已是緊繃，更絕對不可能做甚麼集合式住宅，住百戶以上更是荒謬。室內面積大小，更不會只是少少的40坪以下，多是扣除公設後仍有70坪以上的大小，不然也不可能符合前文所述的8000萬之價格下限。
值得一提的是因為許多頂樓戶在建商興建前便已售出，因此頂樓規格是否與其他樓層之規格不同，有沒有獨特的電梯和通道，也是判別豪宅的方式之一。另外，因為多數屋主都有自己的品味，因此豪宅建案「絕對不會附裝潢」，一手買賣時絕對都是以毛胚屋形式交易。
若要得更講究，怕是得參考國外共有公寓(Condo)和合作公寓(Co-op)的差異了。共有公寓類似於台灣，住戶擁有自家房子的「產權」，但合作公寓可就不同，屋主只擁有整棟建案的部分「股份」。後者對於住戶品質的篩選非常嚴格，不只是買賣股份得經由全體住戶的委員會同意，更要嚴格審核購買者的身分、經歷和事業。因此這類高價合作公寓的持有者，多半非富即貴。
公設、管理及維護
由於每個人都想要買豪宅，所以各家建商自然都提供了豪宅才會擁有的公設項目，諸如健身房、游泳池、噴水池或漂亮的庭院造景。雖然尋常建案和豪宅建案在這些項目的規格不同，但真正區別兩者差別的，是這些公設的維護成本的多寡。許多建案為了行銷，主打漂亮花園，但住戶只知道花園漂亮，卻不明白這些美景需要成本維護，初期幾年仍能勉強維持，再過幾年以後就會有住戶痛批每個月都花錢在公設上，希望能降低管理費，久而久之這些公設就隨之荒廢，健身房器材壞光、水池裡沒有水，花園長滿雜草。建築外觀定期找清潔公司打理，自然也是必然的開銷。
管理上，也不同於老建案或一般建案，靠著管委會聘請人力運作。現在即便是尋常新建案，都採用外包給物業管理公司運作。而又要如何區分豪宅? 只要從人員的年齡、外貌、身材來思考即是，年輕精壯有朝氣的男人，漂亮高雅的女性，自然薪資成本更高。此外，管理人員的服裝儀容更是值得細細觀察。
許多對待訪客的態度也是重要，陌生人無法隨意登記進入已是必然。許多驅車前來探訪朋友的訪客，因為不見得方便停車，許多建案會在地下室備有另個小型大廳和訪客車位供使用。甚至國外某些建案甚至會備有公設客房，而這些在管理和維護上都是成本，自然也都得由屋主的管理費支出。
出入口及電梯
除那高調的大門之外，還有幾個出入口? 多數豪宅為了維護嚴明的階級差異，會為管理人員、工作人員和屋主的幫傭們，留個後方小門供出入，以彰顯屋主非凡的社會地位。但不見得每個屋主都喜歡如此高調，因此部分建商會在建築側面，留個低調小門給希望平靜過日子的屋主出入。
至於電梯就大有學問。尋常大小的建案有個兩部電梯已是不容易，作為豪宅電梯不只要有兩部以上的客梯加上貨梯，且客梯還需置於電梯廳中，而不是簡單放在大廳裡。此外，因為多數屋主注重隱私，電梯運作也有學問，講究一點的建案必須讓電梯直上直下，不讓屋主彼此在下樓時打照面，只有在上樓時才有機會碰頭。前文中所提到的頂樓規格不同，許多頂樓因為在建案興建前便已售出，許多買家講究隱私，因此會與建商要求備有頂樓的獨立電梯，和地下室的隱密獨立出入口。
藝術文化
老實說我認為這是最重要的一環。齋主曾在國外藝術仲介買賣者的回憶錄中讀到「您擁有這樣一間三千萬美金的豪宅，客廳放個三千萬美金的藝術品，應該也是相得益彰吧?」，這概念徹底影響了我，而後甚至為此寫了篇文章。或許台灣尚無這種購買高價藝術品的風氣，甚至許多屋主可能都沒想過購買高價藝術品，但作為豪宅門面還是得要有幾件鎮場面的藝術品。近來因為政策的關係，許多豪宅乾脆在庭園購置藝術品，作為公共藝術，許多時候還能補助容積率。
不過有時挺難過的。我曾見過一間開價三億元的豪宅建案，大廳內所置放的藝術品，不過一個沒沒無聞藝術家的作品，上網查查價格不過50萬，代銷人員還吹捧吹得上天，也曾見過要價不過億的建案中，放了兩幅300萬左右的當代畫作。當然也見過較有文化素養的建商，在單戶總價1億5000萬建案的大廳中，放了總價千萬左右的台灣當代藝術品。
其實關於建案價位和藝術品價位的比例，還真沒有個標準可論定。但我認為建商該有些良心，許多建案根本請來名氣不足的藝術家，靠著「國外」或「創作者姓名雷同」這層文化隔閡和資訊落差，欺騙買家該藝術作品為大作，實則為名不見經傳的作品。
其實許多金融機構或是飯店所藏的藝術品，也未必價位有多高。如中信金融園區近年來所藏德國Anselm Kiefer之當代作品，因其為藝術家之傑作，價位雖高至400萬台幣左右，但Kiefer之作品大多沒有超過台幣千萬，加上其名氣響亮，實為良好的選擇標的。或者如國賓飯店大廳的李石樵《郊遊》，除了為本土畫家之外，價位也僅止於數百萬台幣。建商若不願意投資在藝術文化上，而進而只是選擇那些靠著「關係」哄抬身價的不知名藝術家，總有一天會被他人嘲笑建商品味低劣。
其他
前文提了相當多，但齋主還有幾項不得不提的標準，因為總是有號稱豪宅的建案犯下這類的錯誤。像是在建築物高處大大刻下建案名稱，代銷中心門口用廉價的帆布旗幟或布條宣傳，用於美化人行道的行道樹不整齊，或是建案名稱總是大富大貴大皇帝之類的。這些諸多細節，恕齋主無法詳盡列出，只盼建商能早日想通。
結論
其實本篇文章，與齋主之《有品有閒系列文》息息相關，若有興趣者可延伸閱讀。若你讀完本篇文，想要替豪宅找幾個抽象原則理解，齋主提供幾個概念供思考。
一、階級差異是否足夠森嚴?
二、無用的設施是否夠多?
三、是否總是籠罩著神秘感和距離感?
思考這三個原則，再重新閱讀本文，或許你會有更深一層的體會。
