[泰國.政策]在泰國經營Airbnb合法嗎？
大家出國旅遊時，應該多少都使用過Airbnb或其他相關的日租平台，價格比便宜、位置方便，Check-in前跟房東敲好時間，其實滿彈性的。
我在歐美國家使用Airbnb的體驗很好，單人出行就找獨棟住宅的房間分租，有空就坐下來跟Host隨興聊聊，或團體出遊就租整層公寓獨立使用，Airbnb就是比飯店多了一點居家的舒適性。
曼谷飯店這麼便宜，還要訂Airbnb嗎？
泰國大樓社區的公共設施齊全，管理維護得好不會比飯店差，每晚租金大約1-2000泰銖左右，跟新興商務飯店價格差不多，差異就在於飯店有接待櫃台和每天清潔打掃服務，而日租套房通常有專用洗衣機是飯店比較少設置的。
大約搜尋了一下，光是在Phra Ram 9附近就有將近50筆房源，但大約只有一半有實際入住評價，而附近最新的社區中約有10筆房源，中文Host就佔了7成。
老實說Phra Ram 9站附近，目前的確沒有新興且舒適的飯店，只有一個老舊的Grand Mercure，之前家人來曼谷時，就近也只能入住該飯店，但說真的住Airbnb可能會感覺更舒適些。
法律歸法律，日租市場仍蓬勃發展
相信很多房地產的投資人都有想過要經營Airbnb日租計畫，也有滿多人經營已達規模化操作，然而泰國跟亞洲其他國家一樣，認定日租違反旅館法，卻沒有其他配套法律來規範，目前處於一個模糊不清的地帶。
在Shaky law on Airbnb rentals報導中，多數建商是以中立角色來看待日租房的經營，每個社區管委會治理方式不同，建商甚少會涉入社區管理事務，但均以尊重社區管委會及多數住戶意見為主。
2018年有2個華欣airbnb判罰新聞，另外2019年5月曼谷C Ekkamai是社會新聞焦點，但該社區是中國仲介自行幫投資客戶經營日租，出租房間數量多規模大，很明確違反旅館法。
有些律師認為雖然已經有幾個日租案被裁罰了，但仍不是通例，而在幾個裁罰案中明確指出日租違反旅館法，僅30天以上的租期才不會被視為商業出租，而不違反旅館法。另外，部分屋主認為日租運作4間房以下及未超過20位客戶，就不違反旅館法，然而Wirot Poonsuwan律師認為僅在屋主有依旅館法向相關單位申報日租業務時，上述情況才算合法。
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一般住戶與投資者的摩擦？
我剛搬到泰國時，入住的社區中也是有不少泰國及外國房東在經營日租，當時社區信箱區沒有門禁可自由進出，房東們就把門禁卡和鑰匙放在信箱中，房客可以自行入住。
每天看到不同臉孔推著行李箱在大廳和電梯中進進出出，能保持安靜和維持公設乾淨也就算了，但住戶反應公設髒亂以及日租房客半夜回來在走道大聲喧鬧，管委會因應住戶投訴，於住戶大會時舉行投票表決，先在信箱區設置門禁，後來乾脆在電梯裡設置指紋辨識，讓日租完全消失。
很多新社區剛開始入住的人還不多，很多投資者會抓時機趁早進場經營日租，且通常希望房客不要去詢問社區物業櫃台，保持越低調越好，而房客看到社區公告禁止日租也很疑惑但不會多問。若同一社區中多為同樣經營日租套房的屋主，一般都會相安無事，但若自住型屋主漸多，就會有糾紛產生。
在泰國政府不積極處理的態度下，許多住戶不願意讓日租破壞社區居住品質，就趁住戶大會前向管委會提出投票議題或於會中提出臨時動議，讓與會的住戶或代表投票表決，想當然而出席的大多為自住型屋主，可能就順應現場民意決議加裝門禁設備，以減少日租行為。
觀察幾個臉書上的房地產部落客們或投資者們，剛開始大多也是抱持中立態度在看待日租市場，但也因為公設髒亂及喧嘩噪音等問題，最後都轉向反對立場。
Park 24應該是目前日租市場最經典的社區之一，該案有其複雜的來龍去脈，在此不多論述，但2019年12月25日移民警察到該社區臨檢，社區公告如右方下圖。
在泰國投資房地產還能經營日租嗎？
如上述種種顯示，日租在泰國是違法，但因執法不嚴格，日租房的數量還是很多，而且有逐漸增加的趨勢。這就像台灣的違建一樣，鄰居不申報就沒事，只要鄰居申報或多人檢舉，執法單位就必須順應民意來處理。
另一方面，也因為執法不嚴格，讓自住屋主只能透過投票表決加裝門禁指紋或臉部辨識來捍衛自己居住的品質。在泰國政府沒有明確表態前，兩造雙方的代表都只能持續得抗爭下去。
海外房地產投資者主要是靠短期賺取出租報酬、長期賺取資本利得為投資誘因，但目前長租市場需求相當有限，市中心供給大於需求的情況下，很多投資者的待租期長達半年至一年以上，才會出現經營日租拉高出租報酬率的方式。
但我目前有看到2-3個月的短租趨勢出現，有些人是來短期進修、找工作、商務出差、來人工受孕、做醫美等，這些租客在長租市場不太受歡迎，又不會是日租的客層，如果能銜接上這些租客的需求，相信是還能從中找到一條投資的路。
