▍這篇是怎麼開始的💬
今年年初隨著環狀線正式通車，也不免讓人好奇附近的租屋行情如何，於是，倒不如就針對各捷運站周遭的租屋市場來個研究分析吧！
兩年前就有看到◉ 曼努 manzoo寫的這篇「2018 台北捷運房租地圖：在哪個捷運站附近租屋最便宜？」，當時提供了我很大的想法，尤其視覺化呈現的部分真的是非常好看。 以及在更早之前就以這樣概念主題呈現的林佳賢，在2016年寫下「台北捷運房租地圖帶你看哪個捷運站附近租屋最划算」，呈現也非常清楚。
2020年的現在，我也希望挑戰這樣的主題，在這也特別向上述兩篇文章的作者致敬。
這次的資料一樣是透過 Ddio所爬蟲收集的「開放台灣民間租屋資料」，他是以台灣租屋案件最大宗的 591 租屋網，做為爬蟲的資料來源，從前年5月開始，已經累積超過百萬筆的資料，並開放70 項無隱私與著作權疑慮的資料欄位，也有計畫未來將持續增加資料來源，或是擴充更多有用的資訊欄位。
台灣的租屋市場長年以來一直不透明，有多少正在出租、多少正在租用，其實政府都沒能夠有效掌握，可以說是相當龐大的地下市場。
我認為591租屋網上面的資料，某種程度能夠代表目前台灣的租屋市場，因為會願意上來使用平台刊登的人，有很大的機率是真實出租需求，也較有可能刊登出真實資訊。也因此，將釋出的資料作分析，肯定有其應用的價值。
之前已經有深入探討台北租屋市場的內容，有興趣的朋友也可以參考「在台北市租屋，到底有多少困難？」，文章裡除了細分各行政區的行情之外，還有討論價格變化、交通便利性、住宅綜合條件等等內容，相信對於在台北市租屋的朋友會有所幫助！
▍資料說明📂
這次的資料，我是擷取台北市、新北市在2020年1月，並且已經消除重複物件的資料，共35,386筆作為分析研究的標的。
重複物件：是指在591網站上，如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話，則視為同一筆不動產物件。
重複物件在做篩選時，就有使用共同資料欄位（ 6 項）、物件硬體資訊（所有項目）、價位資訊（所有項目）、環境&設備與限制（所有項目）來做篩選條件。
基本上，需達到63項欄位資訊重複，才會被視為重複物件，也因此，在這樣的認定下，不同的刊登案件可以說有很大的機率為同一標的。而如果是同一標的，為避免後續計算而導致結果失真，預先將重複物件消除，僅只保留一件紀錄跟著做後續計算，也是較為合理的做法。
本次使用捷運站的點位資料則是臺北市資料大平臺的「臺北都會區大眾捷運系統車站點位圖」，該資料提供了捷運系統車站點位的GIS圖資，並提供車站名稱、車站位置的資訊，在今年二月份發布共117筆捷運車站點位資料。
在這也要說一下資料裡面竟然少了頂埔站的資料，分析跑完後才發現真的是差點沒崩潰…，後續是自己手動把頂埔站加上去的。
▍如何做資料處理✍
資料處理的部分，我首先按照不同的房屋類別：雅房、套房、整層住家，將2020年1月的非重複資料篩選出來。
這邊也要特別提一下，獨立套房是指擁有獨立門牌，每個房間都是一戶一門牌，而分租套房則是共用門牌，同一戶分隔成不同套房使用。
但因為就過去租屋的相關經驗，發現實務上這兩者常常混用在一起，也因此，我認為區分兩者的意義並不大，因為結果會不盡真實，於是便將獨立套房、分租套房合併在一起計算。
以原始資料來說，雙北地區的原始資料總共有35,386筆，其中整層住家共17,536筆，套房共13,916筆，雅房共1,810筆。
而將各物件資料與捷運站點位500公尺範圍作疊合，在捷運站範圍中整層住家共8,499筆(電梯大樓6,603、公寓 1,896)，套房共7,931筆(電梯大樓3,502、公寓 4,429)，雅房共1,016筆(電梯大樓165、公寓 851)。
由於雅房的筆數數量真的是比較少，大多捷運站都有不足十筆的情形，可能會導致分析結果失真，也因此便捨棄雅房的類別，後續僅將整層住家、套房拿來做分析，而當中若是有捷運站的資料筆數不足十筆，因為分析結果可能會不具代表性，該捷運站就不會列入分析。
資料處理花了不少時間，但過程中我最頭痛的問題還是如何做呈現，尤其苦於捷運站圖的呈現，GIS系統裡的數據操作是很方便，可以將數據直接貼到該站點點位，但視覺化呈現就不是該系統的強項了，對我而言實在是很難兼顧，也因此重畫了好多遍。
但無論如何，希望出來的成果還是對大家有幫助，最後將主題分成了公寓套房、電梯大樓套房、公寓整層住家、電梯大樓整層住家，針對每個類別有月租金中位數、坪數中位數、性別限制、禁養寵物限制、身分限制的說明，可以依照自己的需求觀看相關的類別。
前面講了這麼久，接下來就來講這次分析的結果吧！
▍捷運站周遭的租屋行情到底是什麼樣子👀
▍公寓套房
【公寓套房_月租金中位數】
從本次分析的結果可以發現，在公寓套房的類別中，忠孝新生站擁有最貴的租金行情16K，但表現不算特別強勢，各站的租金水準差異並沒有太大。
從整體趨勢可以發現幾個比較重點的區域，包含雙連站至中山站沿線，善導寺站至市政府站(忠孝西路一段至忠孝東路五段)，中山站至南京復興站(南京東路一至三段)，都是租金行情較高的地方。
【公寓套房_坪數中位數】
坪數較高的站點是中正紀念堂站，與其他捷運站點的坪數相差不多。
整體來說在公寓套房的類型而言，各站的坪數大小差不多，並沒有特別有優勢的站點。
最小的坪數站點出現在永寧站，相較來說，與中正紀念堂站的坪數差了一半，奇怪的是永寧算是相對偏遠，坪數大小竟然還是最低。
【公寓套房_性別限制程度】
性別限制是指該物件，有沒有將性別設為其中一個出租條件，例如某間套房只限女性來承租。
在公寓套房的類別中，整體趨勢看來，性別限制的程度並不算高。
性別限制較高的站點包含文湖線的大直站、淡水信義線的明德站、石牌站，都有四成左右的租屋物件限制特定的性別承租。
從捷運圖可以看出有幾個區域有較高的性別限制，包含奇岩站到士林站沿線、板橋區域、大坪林站到七張站沿線，都是較有限定性別為特定租屋條件的區域。
【公寓套房_禁養寵物程度】
在公寓套房的類別中，絕大部分的站點都有禁養寵物。
較無禁養寵物的站點有南京復興站、大橋頭站，都有四成以上的物件沒有飼養寵物的限制，但有限制的比例還是超過一半。
其他上榜的站點大多落在三成左右的比例不限制，限制還是佔多數，從結果可以看出，有飼養寵物的飼主，需要多花點心力才能尋找到合適的住所。
【公寓套房_身分限制程度】
591 網站可供刊登者填的身份限制為「上班族、學生、家庭」，只要有填，不管填幾個，都算有身份限制。
從整體趨勢來看，可以發現絕大多數的站點都有身分限制，捷運圖呈現滿江紅一片，存在非常高的身分限制情況。
較無身分限制的站點為淡水信義線的新北投站，有四成左右的租屋物件無限制身分承租。其他像是松山新店線的小碧潭站、中和新蘆線的丹鳳站也都有三成以上的比例。
個人認為表格中較特別的站點為台北101/世貿站，在這比較精華的站點，竟然有三成以上的物件不限制身分。
▍電梯大樓套房
【電梯大樓套房_月租金中位數】
在電梯大樓套房的類別裡，淡水信義線的台北101/世貿站遙遙領先，行情是唯一突破三萬以上的站點，並且將第二名拉開將近10K的差距。
台北101鄰近的象山站也有著28K的水準，可以推斷在電梯大樓套房的類別項目，兩站周圍(信義路五段周邊)都有較搶眼的表現。
此外，板南線的永春站至市政府站沿線，行情也較為強勢，可以推斷忠孝東路五段周邊，在此類別的表現亮眼。
【電梯大樓套房_坪數中位數】
坪數較高的站點是松山信義線的南京三民站，但與其他捷運站點的坪數差不多。
從捷運圖可以發現淡水信義線的台北101/世貿站至象山站沿線(信義路五段周邊)，松山信義線的南京三民站至松山站沿線，算是形成坪數較大的區域，有趣的是這兩個區域剛好都是該捷運線的底站。
【電梯大樓套房_性別限制程度】
性別限制是指該物件，有沒有將性別設為其中一個出租條件，例如某間套房只限女性來承租。
性別限制較高的站點包含文湖線的松山機場站、淡水信義線的淡水站、芝山站，都有將近一半的租屋物件限制特定的性別承租，不免令人好奇各個站點的限制原因。
其他還有零星的站點限制程度大概介於2~3成之間，整體看來限制程度不高，也沒有特別的趨勢。
【電梯大樓套房_禁養寵物程度】
較無禁養寵物的站點為板南線的龍山寺站，中和新蘆線的菜寮站，淡水信義線的芝山站、民權西路站，但也都有六成左右的物件有飼養寵物的限制。
其他上榜的站點，無禁養的比例大多在三成以下，整體來說對寵物的友善程度並不高。
【電梯大樓套房_身分限制程度】
591 網站可供刊登者填的身份限制為「上班族、學生、家庭」，只要有填，不管填幾個，都算有身份限制。
從整體趨勢來看，可以發現絕大多數的站點都有身分限制，捷運圖呈現滿江紅一片，與公寓套房的類別一樣，限制程度頗高。
較無身分限制的站點為淡水信義線的士林站，有一半的租屋物件沒有限制身分承租，算是相當高的比例。
中和新蘆線的丹鳳站也再度上榜，有三成以上的比例不限，其他站點大多維持二成左右的比例。
▍公寓整層住家
【公寓整層住家_月租金中位數】
淡水信義線上的大安森林公園站，是這個類別中行情唯一破四萬以上的站點，離第二名的台北小巨蛋站也拉開了5K左右的差距。
松山新店線除了台北小巨蛋站以外，松江南京站的行情也排到第三，其次是淡水信義線的信義安和站，以及文湖線的中山國中站。
從整體的趨勢也能看出，租屋行情較高的位置從東門站至信義安和站(信義路二段到四段)、松江南京站至台北小巨蛋站(南京東路二段到四段)、大安站至科技大樓站(復興南路一至二段)，都是表現較為強勢的區域。
【公寓整層住家_坪數中位數】
坪數較高的站點是文湖線的中山國中站，但與其他捷運站點差別並不大。
從捷運圖可以發現淡水信義線的大安森林公園站至信義安和站沿線(信義路三段到四段)，大安站至科技大樓站(復興南路一段到二段)，松山新店線的大坪林站至新店區公所站(北新路三段到北新路一段)，形成空間坪數較大的區域。
坪數最小的站出現在台北橋站，少了中山國中站差不多一半的坪數。
【公寓整層住家_性別限制程度】
性別限制是指該物件，有沒有將性別設為其中一個出租條件，例如某間套房只限女性來承租。
在性別限制程度的部分，整層住家在各個捷運站點幾乎都沒有限制承租的性別。
【公寓整層住家_禁養寵物程度】
較無禁養寵物的站點為文湖線的東湖站、中和新蘆線的三重站、淡水信義線的東門站、板南線的市政府站，都有六成以上的物件沒有飼養寵物的限制。
其他上榜的站點也都有五成以上的比例不限，比起前述的類別來說，較適合有飼養寵物的飼主選擇入住。
【公寓整層住家_身分限制程度】
591 網站可供刊登者填的身份限制為「上班族、學生、家庭」，只要有填，不管填幾個，都算有身份限制。
較無身分限制的站點為松山新店線的萬隆站，有一半的租屋物件沒有限制身分承租。
中和新蘆線的新莊站、頭前庄站，則有四成以上的比例不限，且兩站相鄰自成一區。
整體來說身分限制的程度還是很高，對於無業或是無家庭的租客較不友善。
▍電梯大樓整層住家
【電梯大樓整層住家_月租金中位數】
內湖線上租金行情較高的站點有西湖站、港墘站，尤其西湖站表現非常強勢，租金多了50K以上，令人驚訝。
環狀線上的板新站，以及淡水信義線上的芝山站，兩者的租金行情都維持七萬左右的水準。
除了西湖站、港墘站以外，石牌站至芝山站沿線、忠孝新生站至國父紀念館沿線(忠孝東路三段至四段)、東門站至象山站沿線(信義路二段至五段)，都可以看出來是租金表現較為強勢的區域。
【電梯大樓整層住家_坪數中位數】
坪數較高的站點是文湖線的西湖站，跟前面的租金一樣，遙遙領先其他捷運站點。
排名第二的是環狀線的中原站，一樣在電梯大樓類別有較大坪數的整層住家，相鄰的板新站亦同。
此外，可以看出淡水信義線的石牌站至士林站沿線，環狀線的頭前庄站至幸福站沿線，也都是有較大格局的物件。
最小坪數的站點出現在中山國小站，只有20坪，且鄰近的站點也都算是小坪數，不適合尋找較大空間的租客。
【電梯大樓整層住家_性別限制程度】
性別限制是指該物件，有沒有將性別設為其中一個出租條件，例如某間套房只限女性來承租。
在性別限制程度的部分，整層住家在各個捷運站點幾乎都沒有限制承租的性別。
【電梯大樓整層住家_禁養寵物程度】
從捷運圖可以發現，以禁養寵物的程度來說，大多數的捷運站點都是禁養。
較無禁養寵物的站點為中和新蘆線的蘆洲站，將近七成的物件都沒有飼養寵物的限制，完全名列前茅。
其他上榜的站點也都有四成以上的比例，較適合有飼養寵物的飼主選擇。
【電梯大樓整層住家_身分限制程度】
591 網站可供刊登者填的身份限制為「上班族、學生、家庭」，只要有填，不管填幾個，都算有身份限制。
較無身分限制的站點為環狀線的橋和站，有四成的租屋物件沒有限制身分承租。
中和新蘆線的丹鳳站有三成的比例不限，其他站點大多維持二成左右的比例，跟其他幾種類別一樣，身分限制的程度還是非常高。
▍捷運線行情大比拚
【公寓套房捷運線行情】
公寓套房平均租金最高的捷運線為松山新店線，平均坪數最高的則為中和新蘆線。
環狀線是平均租金唯一沒有破萬的捷運路線，每坪租金的行情也是所有捷運線最低的。
【電梯大樓套房捷運線行情】
電梯大樓套房平均租金、平均坪數最高的捷運線為淡水信義線，租金甚至高於行情最低的環狀線5K以上。
環狀線的平均租金相對其他捷運路線較低，每坪租金的行情也是相對較有優勢。
【公寓整層住家捷運線行情】
公寓整層住家平均租金、平均坪數最高的捷運線為文湖線，租金相較第二名多了3K，甚至比行情最低的環狀線高8K以上。
環狀線的平均租金相對其他捷運路線較低，每坪租金的行情也是相對較有優勢。
【電梯大樓整層住家捷運線行情】
公寓整層住家平均租金、平均坪數最高的捷運線為文湖線，租金相較第二名多了20K，甚至比行情最低的中和新蘆線高32K左右，差距真的很大。
環狀線的平均租金雖然不是最低，但每坪租金的行情還是相對較有優勢。
▍最後來個小結吧~
這次以四個類別(公寓套房、電梯大樓套房、公寓整層住家、電梯大樓整層住家)，針對月租金中位數、坪數中位數、性別限制、禁養寵物限制、身分限制做討論。
從租金與坪數的數據來看，租金較貴或是坪數較大的位置，都有在部分地區集中的趨勢，可能是規劃類型或高單價的物件，都有集中在特定區域開發的關係，我認為未來還有針對特定地區深入研究的空間，看看地理空間關係或是社會經濟資料有什麼特別的交集，一定也會是很有趣的主題。
從性別限制的部分來看，在公寓套房、電梯大樓套房的類別中，性別限制的程度都並不算高，而公寓整層住家、電梯大樓整層住家則完全都沒有性別限制的比例。租屋市場中，性別限制應該還是較大程度的集中在雅房類別。
從禁養寵物程度來說，絕大部分的站點禁養寵物的程度都頗高，只有在公寓整層住家的類別才稍有減緩，從結果可以看出現在的租屋環境，對寵物並不友善，有飼養寵物的飼主，需要多花點心力才能尋找到合適的住所。
從身分限制來看，可以發現絕大多數的站點都有身分限制，整體來說存在非常高的身分限制情況，對於非上班族、學生、家庭的身分，像是沒有正當職業、單身者較不友善，在找房時可能會容易遇到困難。
從捷運線行情來看，環狀線的租金和坪數都具有優勢，考量雙北開發空間有限的狀況下，短時間內行情應不易有較大波動，若是租屋時有考慮較低的房租與較大的住屋空間，建議不妨先從環狀線著手。
以上，就是這次探討的內容啦！
這篇耗費了不少心力撰寫及製圖，用了三個月左右的時間，希望能讓大家對捷運周邊的租屋市場有所了解。如果喜歡這篇文章的內容，歡迎分享給你在外租屋的家人或朋友，希望對他們能有所幫助！
如果還想看更深入的台北租屋市場內容，可以參考以下這一篇，文章裡除了細分各行政區的行情之外，還有討論價格變化、交通便利性、住宅綜合條件等等內容，相信對於在台北市租屋的朋友會有所幫助！
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