空間運營從 0 到 1 - 我在 「C.C.Work 兆基商務中心」的這一年半
前幾天正式從 C.C.Work 兆基商務中心 登出了，回頭想想這是蠻酷的一年半，好像做到了一些很有趣的事情，寫篇文章做個整理。
「C.C.Work 兆基商務中心」是 2018/08/15 開幕的商務中心，我在開幕後三個月加入，直到前些天離開，剛好就是一年半、十八個月整。這段期間我經手參與的部分主要是整個空間的定位、行銷上的策略與執行、以及營運團隊招募，期間職稱從行銷副理 > 行銷經理 > 執行總監。話說 CCWORK 作為台灣本土最大的共同空間業者，也許可以把這一套過程稱之為台灣的「CCWORK模式」！
【目錄】■ 空間運營第一步：找到定位
■ 空間運營第二步：規劃營收
■ 關鍵差異：速度
空間運營第一步：找到定位
要開始運營這一個新空間，第一步就是找定位。
找定位得先看商業環境背景，當時已知各大外商 (Kafnu、the Hive、JustCo、Wework …) 已經、或正在、或即將進入台灣市場，我覺得不太可能去跟外商空間拚資本雄厚、或是拚品牌。
要找定位，一定會看自身有何相對優勢，做出優勢定位後面執行才會順暢。不比錢、不比潮，我們有個外商一定沒有的相對優勢：「在地人脈」。例如當時整個 wework 台灣團隊裡沒有台灣人～兆基作為本土企業，在地的資源連結就是比較多，從這個點下去發想，再加上我自己擅長的操作方向，於是設定出這樣的定位：台北最紅的社群活動空間。
不靠潮，而是用社群來吸引人！
想執行出這樣的結果，首先就是團隊成員得具備這樣的條件：有豐富的在地人脈。當時做團隊招募時確實非常重視這個部分，找進來的人，最好本身在新創圈、活動圈已有一定程度的耕耘。
另外就是設定出社群主題和找到合適的合作夥伴，第一波設定兩塊：出版類、活動類，分別和 出版魯蛇碎碎念、以及 活動家 合作，在去年都持續地舉辦「出版人小聚」以及「活動人小聚」，利用持續不斷的主題活動來嘗試經營相關社群。
也因為我們有在做這件事，其他做社群的人就會注意到我們，於是有愈來愈多的社群活動選擇到這裡舉辦；當一個空間裡有愈來愈多的社群活動，社群能量自然是愈來愈旺，逐步地朝著定位靠近。
社群活動的特點就是能量很旺、聲量很高，於是在 專頁儀表板 去年都還抓的到數據的時候，兆基商務中心的粉絲專頁常態性的一直是同領域討論度最高，聲量高詢問度自然就高，古亭館這個場地在去年每個月常態性的能有 2x 場活動，旺季時甚至是 3x 場。這麼旺的活動能量當然也會反應在營收上，古亭館在開幕一年內做到營運損平。
繼續閱讀 or 回到目錄空間運營第二步：規劃營收
活動場地是主要帶來聲量和討論度的地方，不過空間項目當然不只有活動場地，作為一間商務中心，出租辦公室還是非常重要的一項業務。
擬定策略前也是需要先盤點優劣勢，然後就會發現一些問題，例如做為新品牌並沒有過去知名度可以用，例如團隊成員並沒有人有特別這方面人脈 (例如扶O社、青O會)，花時間慢慢累積當然可以，但要付出去的租金可不會讓你慢慢付。於是擬定策略時就得這樣考慮：必須可以帶來短期營收，同時又對於長期的品牌印象能有所累積。
最後設定的做法是：賣便宜的商業地址登記！
來分析一下，商業登記本身作為一個有營收的項目，它自己就能帶來營收。而只有開公司的人需要商業地址，通常也是開公司的人才會需要租辦公室，也就是說這邊有點把商登視為一個更低門檻的吸客用商品，隨著賣出愈多商登，也就會有愈多未來可能會租辦公室的潛在客戶。
但這樣就賣商業登記就好，為何要賣〝便宜的〞商業登記？我那時考慮的主要關鍵是 #速度。當時我已知公司未來還有新館點，公司有很巨大的想要擴張的企圖，在擴張的前提之下，我認為速度的重要性大於其他。
舉例來說：
用三萬塊價格賣出一百間商業登記，用一年時間賣完
vs
用兩萬塊價格賣出一百間商業登記，用一季時間賣完
我當時認為應該要選後者，因為公司在擴張，擴張表示供給會一直增加，於是需要更快速地創造客戶，空間類的產品放在那邊就是消耗了，不會變成庫存，時間一過就是消失。
當時就這麼做了，也確實商登帶來的營收又快又多；不是很確定這有沒有直接正相關，但總之後來的新館點建北館，幾百間辦公室在開幕半年內滿租；一開始的古亭館，後來又擴張多釋出的一個樓層，也是在半年內做到滿租。
繼續閱讀 or 回到目錄關鍵差異：速度
速度和擴張這一點也反應在行銷的操作上，因為要速度要擴張，意味著聲量和流量都得是滿到溢出來的狀態，但這當然不可能完全靠團隊自己做。有聲量、有流量的活動就接，有合作就談，要的就是讓網路上塞滿關於我們的消息，當時好幾個朋友說，一直看到 CCWORK、一直看到兆基 … 手機一打開就是看到 …
也不只是要拉高聲量和流量，同時也得累積品牌高度，但這一切都需要時間，要加速的小技巧就是「蹭」，簡單說就是找到合適的合作夥伴！空間本身是空的，有點類似一個平台，裡頭發生的事情 (內容) 決定了你的樣貌。空間的內容就是活動，內容部分靠自產部分靠合作，跟誰站在一起就決定了你會長什麼樣子：
一直舉辦社群圈的活動，就變成社群圈的樣子。
網紅一直來，就變成網紅的樣子。
也就是說，透過合作來加快速度！加速品牌成形、加速聲量流量和品牌高度的累積。
繼續閱讀 or 回到目錄簡單統整三重點
1 定位：社群能量最強的空間
2 把商登作為行銷用的產品
3 速度大於一切
一年半的時間，C.C.Work 兆基商務中心一開始只有位於古亭的一個館點，從古亭館只有三樓大約兩百多坪開始，到兩千多坪的建北館，然後古亭館又擴張到四樓，三樓 + 四樓到大約合計四百多坪，接著又開了大約四百坪的兆基商務中心台中館 …
台中館一開始也是比照這路線，社群能量 & 速度！於是台中館在三月與四月的試營運期間，單月都湧進破千人次 (這時還是疫情期間)。
三個館點合計，在這一年半內灌進了好幾萬人流、發生了好幾百場活動。
假設把這過程稱之為「CCWORK模式」好了，這個模式具體是怎麼做？
用在地人脈經營出爆棚的社群能量
盤點產品項目，將其中一樣設定為爆品來吸引客戶進入行銷漏斗
速度！
合計超過三千坪、三個館點，短時間內我大概也很難再參與比這更大的專案了～過程中公司也給了很大的空間去嘗試，難得有一個機會可以從定位到策略到執行甚至團隊招募都能參與，想想真的是頗為充實的一年半！
