砂鍋大的誤會：開共同工作空間會賺錢！？
共同工作空間、Coworking space 到底賺不賺錢？為什麼一直開？
「為什麼要開共同工作空間？」
「聽人家說會賺錢」
或是如果剛好有一整棟物件要規劃，就會想拿一層來做共同工作空間，原因是：#年輕人喜歡、#好像會賺
阿是真的嗎？這麼好賺還不開爆？？
因為我身邊真的很常出現類似這樣的對話，個人覺得這真的完全砂鍋大的誤會，決定來寫一下這一題。
為什麼會有共同工作空間會賺錢的感覺？
我認為原因大概有兩個：
● 單坪出租的租金較高
● 很多人在開、一堆外商在開，還愈開愈大，怎麼可能不賺？
來拆解一下～
單坪出租的租金較高
跟房東租物件的租金可能落在 600－1200 /坪之間，而如果規劃成共同工作空間的座位，一個座位還不到一坪，但可以租 4000－6000 出去ㄟ！
但當然不是這樣囉～
既然叫做共同工作空間，通常就得規劃比例很不小的公共開放區域，例如廚房、休憩區、交誼區、大大的櫃檯、會議室 ... 而為了提高空間使用彈性，會添購一些移動式的器具例如摺疊桌椅等等，於是也需要倉庫。
也就是說共同工作空間的「公設比」很高，一般情況下會吃掉 2x%－3x% 的比例。
再來就是既然是共同工作空間，當然要提供一定程度的服務吧，於是要有櫃台人員、要有零食飲料、甚至要提供咖啡 ... 也就是說共同工作空間的「營運管理成本」並不低。
接著是共同工作空間針對的客戶群，本身就是比較不穩定的狀態，可能是剛創業、或是個人接案，相對於會租商務中心的客戶來說還在比較初階的階段比較不穩定。這意味著流動率比較高，平均租期會比較短。換算起來管理成本又提高了，以及這也意味著很難滿租。
共同工作空間相較於同類型空間，真的可以比較低的大概是裝潢成本，除此之外幾乎樣樣高，公設比高、管理成本高、營運成本高、客人流動率高、座位空置率高 ...
所以租金看似比較高但你是吃的到嗎？
很多人在開、一堆外商在開，還愈開愈大，怎麼可能不賺？
很多人在開跟賺不賺錢真的沒有關係。
想想台灣當年的葡式蛋塔、韓國曾經有過的台灣古早味蛋糕、前一兩年隨處可見的娃娃機店 ...
這邊來聊聊「賺錢」這件事～在商業世界當然就是要賺錢，開公司就是要賺錢，這都是廢話，重點在於接下來的兩個問題：
所以要賺什麼錢？
要怎麼賺到這個錢？
舉例來說，在房地產市場中：
仲介賺的是佣金、建商賺的是房價扣掉建築以及購地成本之後的利潤、投機客賺的是房價差價、房東賺的是租金、二房東賺的是租金差價 ...
每一種錢都不一樣，要賺到的方式也不同。
那在共同工作空間市場中，要賺什麼錢？要怎麼賺到這個錢？
就像瑞幸咖啡其實賺的是資本市場的錢一樣，沒搞清楚別人的商業模式，看起來很賺就想投入？
那就像 有一種冷叫做媽媽覺得冷、也有一種賺叫做別人看起來很好賺。
在共同工作空間這個領域有哪些錢可以賺？
資本市場的錢、創投的錢、房地產市場的錢、地主的錢、政府的錢、軟體系統的錢、養出社群以後從他們身上賺的錢 ...
而其中一種是單純的「租金差價」，這真的很難賺。(其實沒有一種好賺)
難賺的原因上一個部分已經提了，各種東西都比較高，但是 ... 難道就真的沒有辦法單純在租金差價上面賺錢嗎？
當然可以！！
如果你對房東有很好的議價能力取得很低很低的租金成本
如果你有非常精準的行銷能力打中精準的對象讓出租率始終維持高檔
如果你有非常高效的管理能在提供對應服務的情況下仍可以壓低管理成本
如果你提供極為特殊的規格讓你面對客戶有極佳的議價力
那我覺得在扣掉所有成本 (包含租金折舊人事營運和稅) 等等之後，就算商業模式完完全全只是賺租金差價沒有其他，應該還是有機會可以有個幾趴的利潤率。
講那麼多，到底開共同工作空間會賺錢嗎？
直接下結論：
有機會，但不容易！
你說這不就屁話嗎？是阿是屁話～
關鍵還是那兩個問題：
要賺什麼錢？
要怎麼賺到這個錢？
共同工作空間到處開，還愈開愈大，那是因為人家背後有各自的盤算，各自有各自想要取得的東西、能賺錢的模式。
那如果沒有搞懂這些背後的邏輯，單純看好像到處開、好像很好賺就投入，那就 ...
想害一個人就叫他去開共同工作空間？
總之就是單純要靠「租金差價」賺錢那真的很困難，必須有其他的商業模式；這是我在這領域混了幾年的粗淺想法，也歡迎大大打我臉～
