Naast de sociale woningen zijn er ook nog andere operatoren die openbare woningen of woningen van sociale aard verhuren in Brussel. Er zijn de sociale verhuurkantoren (SVK’s) en de gemeenten en OCMW’s. Die laatste verhuren samen meer dan 9500 woningen. Dat is niet niets. Maar opgelet, niet alle 9500 woningen worden tegen een sociale prijs verhuurd. Verre van. Een deel van de woningen, zogezegd middenklasse woningen, worden verhuurd aan prijs die de marktprijzen benaderen. De andere woningen, de gesocialiseerde woningen, zijn woningen die zijn gerealiseerd met gewestsubsidies en die betaalbaar zijn.
Over hoeveel woningen spreken we ?
Welk type woningen ?
Gezien het grote gebrek aan sociale woningen in Brussel zouden we er terecht van mogen uitgaan dat openbare verhuurders zoals gemeenten en OCMW’s een inspanning leveren om hun woningen goedkoop te verhuren. Ze zijn immers geen gewone verhuurders en moeten alles in het werk stellen om betaalbare woningen aan te bieden aan gezinnen met een laag inkomen, die het merendeel van de Brusselse huurders uitmaken. De gemeenten kunnen dat op verschillende manieren doen.
Betaalbare huurwoningen voor gezinnen met een laag inkomen
De gemeenten kunnen beroep doen op gewestsubsidies voor aankoop en renovatie van woningen (zie tabel 1). Een interessante piste (de subsidies kunnen oplopen tot 95%) die het mogelijk maakt om sociale huurprijzen te hanteren. Maar gemeenten gebruiken de subsidies niet altijd om sociale huurprijzen te hanteren. Voor de subsidies in het kader de ‘oudere’, eerste subsidieprogramma’s kon de huurprijs worden vastgelegd tussen 2 à 5% van de kostprijs, wat een brede marge liet aan de gemeenten. Een voorbeeld : een woning die 200.000 euro heeft gekost kon worden verhuurd aan 333 euro per maand (2%) of aan 830 euro (5%).[1]
De nieuwe generatie gewestsubsidies (wijkcontracten en stadsbeleid) leggen gelukkig op dat de (lagere) huurprijzen van het SVK-rooster moeten gevolgd worden.
Maar ondanks de subsidieprogramma’s moeten we ook vaststellen dat het aantal woningen dat wordt gerealiseerd onder de verwachtingen blijft [2], sommige gemeenten maken nooit gebruik van de subsidies en het sociale karakter van de gerealiseerde woningen wordt vaak omzeild, ook door een gebrekkige controle door het gewest.
Zoom op 3 gemeenten
Andere gemeenten tonen dan wel weer het goede voorbeeld en hanteren sociale huurprijzen voor hun volledige woningpark, ook de niet-gesubsidieerde woningen. De gemeente Sint-Joost heeft die keuze gemaakt in 2016 [3] met het idee van administratieve vereenvoudiging en gelijkheid tussen huurders. De gemeente Molenbeek gaat zelfs nog een stad verder daar niet alleen al haar woningen tegen sociale huurprijzen te verhuren, maar door de huurprijs van energieverslindende woningen te verlagen (20% onder de SVK-huurprijs). [4]
Andere gemeenten inspireren zich op de huurprijsberekening die wordt gebruikt bij de sociale woningen en houden rekening met het inkomen van de huurder om de huurprijs te bepalen voor hun gesocialiseerde woningen : Watermaal-Bosvoorde, Sint Pieters Woluwe en Sint Lambrechts Woluwe. [5]
De gemeentelijke huurtoelage gebruiken
Om ervoor te zorgen dat woningen van gemeenten en OCMWs toegankelijk zijn voor gezinnen met een laag inkomen heeft de Brusselse regering in 2008 een gemeentelijke huurtoelage ingevoerd. De huurtoelage, die beperkt is tot maximaal 220 euro per maand, vermindert de huurprijs van de woning tot maximaal een derde van het inkomen van de huurder. In theorie lijkt deze huurtoelage een goed idee, maar in de praktijk zien we dat de gemeenten ze nauwelijks willen gebruiken. De voornaamste reden is dat de basishuurprijs van de woningen onder een plafond moet liggen[6] en dat gemeenten hun basishuurprijs niet onder dat plafond willen brengen !
Het resultaat is een zeer laag aantal gemeentelijke huurtoelagen (111 gezinnen en 6 deelnemende gemeenten in 2012 (laatste beschikbare cijfers over het aantal gezinnen) en weinig gemeenten : 7 gemeenten in 2016 (Etterbeek, Schaarbeek, Brussel, Molenbeek, Sint-Joost, Koekelberg, Sint-Gilles) en het OCMW van Brussel-Stad.[7]
De gemeenten hebben ook de plicht om de huurtoelage beter bekend te maken bij de huurders of kandidaat-huurders, onder andere (sinds 2013) door bij de woningen die te huur komen te vermelden of ze al of niet in aanmerking komen voor de huurtoelage [8]. We zien dat slechts 11 gemeenten die verplichting nakomen. [9]
We willen nog opmerken dat de Brusselse regering aan een hervorming werkt van de bestaande huurtoelagen in Brussel (zie Huurtoelage mon œil).
Het ontwerp voorziet dat huurders zelf hun gemeentelijke huurtoelage zouden kunnen aanvragen bij het Gewest en niet afhangen van initiatief van de gemeente. Op zich goed, maar de gemeente blijft aan zet door het bepalen van de hoogte van de huurprijs die ervoor zorgt dat een woning al of niet in aanmerking komt voor een huurtoelage.
De gemeente Molenbeek heeft hier een voortreffelijk initiatief genomen door een huurprijsverlaging toe te passen zelfs wanneer woningen niet in aanmerking komen voor de gemeentelijk huurtoelage van het Gewest.[10]
Woningen overdragen aan de sociale huisvestingsmaatschappij of een sociaal verhuurkantoor
De gemeente Schaarbeek heeft ervoor gekozen haar woningen over te dragen[11] aan de Schaarbeekse Haard om verschillende redenen : het beheer overdragen aan een professionele structuur met meer middelen dan de gemeentelijke diensten, een administratieve vereenvoudiging en betere sociale voorwaarden voor de huurders.
Een klein deel van de woningen (15) werd overgedragen naar ASIS, het Schaarbeekse sociaal verhuurkantoor. Twee residenties voor bejaarden, 132 woningen, bleven daarentegen wel in handen van de gemeente, om te vermijden dat de bejaarde huurders met een hoger inkomen op het einde van de huurovereenkomst hun woning zouden moeten verlaten.
Besluit
Voor gemeenten en OCMW’s is het zeker mogelijk om lage huurprijzen te hanteren voor hun woningen en zo betaalbare huisvesting aan te bieden aan gezinnen met een laag inkomen. Maar ze moeten wel de politieke wil hebben. Het zijn niet altijd sociale bekommernissen die de gemeenten hanteren wanneer ze woningen realiseren voor de midenklasse. In Brussel-Stad, die meeste woningen heeft, kiezen de Stad en het OCMW vaak voor projecten met eigen middelen[12] om zo te ontsnappen aan sociale regels die samengaan met de gewestsubsidies. Stad Brussel beweert dat zelfs die woningen nog altijd 14% goedkoper zijn dan de marktprijzen. [13] Wij verwachten veel meer van een openbare verhuurder.
Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles.
[1] Pour plus d’info, voyez : « A qui bénéficient les woningen du CPAS de la Ville de Bruxelles », RBDH, 2013.
[2] Depuis l’origine des dispositifs, ils ont amenés la production de :
- Rénovations d’îlots : +/- 1000 woningen, alors que l’objectif initial était de produire es 20.000 woningen sur 20 ans ! (cf. F. NOEL, « La politique de revitalisation des quartiers : à la croisée de l’action urbanistique et sociale », dans : Bruxelles (dans) 20 ans , ouvrage édité par l’Agence de Développement Territorial pour la Région de Bruxelles-Capitale (ADT), pp. 213–233.
- immeubles isolés : +/- 2000 woningen,
- contrats de quartiers : 1722 woningen.
[3] Séance du 3 octobre 2016 du conseil communal de Saint-Josse.
[4] Règlement locatif communal de Molenbeek
[5] Nous ne connaissons pas la façon dont sont déterminés les loyers de base pour ces woningen.
[6] L’allocation loyer ne peut être octroyée que pour des woningen dont le montant du loyer mensuel, repris dans le bail, ne dépasse pas les montants suivants : Studio : 397, Appartement 1 chambre : 461, Appartement 2 chambres : 532, Appartement 3 chambres/ Maison 2 chambres : 647, Appartement 4 chambres/ Maison 3 chambres : 763, Appartement 5 chambres ou plus/Maison 4 chambres ou plus : 956
[7] Source : observatoire Bruxelles Logement. A noter que d’autres communes ont pu participer les années antérieures. C’est le cas de Jette et Evere.
[8] Code du Logement, art.29, alinéa 4
[9] Il s’agit des communes d’Anderlecht, Berchem, Bruxelles, Etterbeek, Forest, Koekelberg, Molenbeek, Saint-Gilles, Saint-Josse, Watermael-Boitsfort et Woluwé-Saint-Pierre. Rappelons que toutes les communes bruxelloises disposent d’un parc de logement et d’un règlement d’attribution disponible en ligne, à l’exception de Ganshoren qui ne dispose que de 4 logements communaux.
[10] Règlement locatif communal de Molenbeek
[11] C’est une emphytéose de 27 ans, renouvelable, qui lie la commune au Foyer Scharbeekois.
[12] La Ville de Bruxelles et le CPAS de Bruxelles sont de gros producteurs de woningen. Ils ont notamment assuré, durant la législature 2007–2012, la construction de 1000 woningen publics neufs (via le plan 1000 woningen), produits sur fonds propres, et donc réservés aux ménages à revenus moyens. Les loyers sont présentés par les opérateurs comme « compétitifs » (« La Ville de Bruxelles veut d’avantage encadrer les loyers dans le Pentagone », la dernière Heure, 16 décembre 2017), « non spéculatifs » (CP ville de Bruxelles : la politique communale quant à la diminution des loyers, 17 mars 2017) ou encore à des prix « inférieurs à ceux du marché » ( Site web BRUDOMO, le site du parc immobilier du CPAS de la Ville de Bruxelles).
[13] « La Ville de Bruxelles veut d’avantage encadrer les loyers dans le Pentagone », la dernière Heure, 16 décembre 2017
