Printversie / Franstalige versie
Het geld bijeenzoeken dat nodig is om de huurwaarborg te betalen, blijft een groot obstakel voor de toegang tot huisvesting. De armste personen weten er alles van. Tot voor kort kwamen vrijwel alleen de OCMW’s daarbij ter hulp. Het Brusselse Gewest wilde die situatie veranderen door de onderbenutte huurwaarborg van het Woningfonds aan te passen. Onze balans twee jaar na de hervorming.
Het Woningfonds verstrekt al 20 jaar huurwaarborgen in de vorm van lening op afbetaling, maar met een beperkte impact. In 2017 gaf het Woningfonds 187 leningen, terwijl de Brusselse OCMW’s in datzelfde jaar meer dan 2600 huurgaranties verstrekten.[1] De regering-Vervoort II (2014–2019) beloofde de OCMW’s financieel te ontlasten door het Woningfonds extra middelen te geven om die garantie over te nemen.
Twee jaar geleden werd het leningsysteem van het Woningfonds aangepast om meer rekening te houden met de realiteit van de huurders : de terugbetalingsperiode werd verlengd om zo het bedrag van de maandelijkse afbetalingen te verminderen en het Bruhwa-fonds werd gelanceerd voor degenen die geen lening konden krijgen (20% van de aanvragen!) omwille van een te grote schuldlast of een te kleine terugbetalingscapaciteit.
In een eerdere analyse [2] wezen we al op belang van het Bruhwa-fonds, dat twee belangrijke obstakels voor huurders moest helpen overwinnen. In de eerste plaats de betaling van hoge maandelijkse aflossingen, omdat via het Bruhwa-fonds de huurwaarborg wordt bekomen zonder afbetaling en met terugbetaling aan het einde van de huurovereenkomst. Vervolgens, de stigmatisatie gekoppeld aan de tussenkomst van een derde partij (het OCMW), omdat het geld wordt gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.
De eerste balans is positief. [3] Eind 2019 waren er 743 leningen en 974 Bruhwa-overeenkomsten lopende, of een totaal van 1.717 openstaande dossiers. [4] Beide delen van het systeem evolueren goed. Het Woningfonds toont aan dat het in staat is om de hervormingen doeltreffend op te vangen.
Het Bruhwa-fonds bereikt ook het juiste publiek: 80% van de huurders heeft een vervangingsinkomen en 54% een leefloon. Maar ook de toegang tot de lening is “gedemocratiseerd” : het aandeel leefloon-huurders is gestegen van 7% naar 30% in 2019. [5] Een belangrijke vaststelling is dat de begunstigden vooral alleenstaanden zijn en in zeer weinig gevallen grote gezinnen, zelfs in het Bruhwa-fonds. Een vaststelling die nader zou moeten worden onderzocht.
Het Woningfonds is in staat om snel in te grijpen, binnen de 48 uur, op voorwaarde dat de aanvrager de nodige documenten op tijd overhandigt. [6] Toch moeten we ons afvragen of de administratieve regels geen belemmering vormen voor toegang tot de steun. Er worden steeds minder dossiers door het Woningfonds afgewezen, maar we zien wel dat bijna 20% van de aanvragen zonder gevolgd worden geklasseerd of halfweg de procedure worden stopgezet. De moeilijkheid om alle administratieve documenten te verzamelen kan een uitleg zijn voor dit percentage.[7]
Een andere vernieuwing van het Bruhwa-fonds is de mogelijkheid om een tweede huurwaarborg te krijgen bij een verhuizing, zelfs als de eerste waarborg nog niet is vrijgegeven. Dit is vaak een probleem voor huurders wanneer ze verhuizen en hun waarborg nog niet hebben teruggekregen. In 2019 kregen 15 gezinnen een tweede huurwaarborg. Het Bruhwa-fonds vereist wel dat de leden hun aansluitingsvergoeding blijven betalen. Wanneer dat niet gebeurt, is het niet evident om een tweede huurwaarborg te bekomen. We zien toch dat 30% van de aangesloten huurders in gebreke zijn voor betaling van de maandelijkse aansluitingsvergoeding.
Sinds juli 2020 zijn de activiteiten van het Woningfonds weliswaar opnieuw op hun normale ritme, maar huurders staan nu voor een nieuwe uitdaging bij de banken. Sommige banken hebben in deze coronaperiode de opening van een geblokkeerde huurwaarborgrekening gedefinieerd als een niet-prioritaire activiteit en weigeren deze dienst, zelfs aan hun eigen klanten. De banken kiezen er, nog maar eens, voor om de wet te negeren, ten voordele van meer winstgevende activiteiten.[8]
Zonder een geblokkeerde rekening staan de huurders, alle huurders, voor een muur. Er is een weliswaar een alternatief: de federale deposito- en consignatiekas, maar de procedure hier verloopt online, waardoor sommige personen — slachtoffers van de digitale kloof- dreigen uitgesloten te worden. De naam van deze ‘kas’ creëert ook wantrouwen bij de verhuurders, een wantrouwen dat het Woningfonds heeft weten te overstijgen.
Wat we hieruit ook leren is dat de banken niet echt geïnteresseerd zijn in de gelden van de huurwaarborgen (toch een bedrag van +/- 300 miljoen euro [9]). We dachten dat de banken zich verzetten tegen de oprichting van een universeel huurwaarborgfonds [10] om te voorkomen dat de gelden in één enkele structuur zouden worden gecentraliseerd, maar hun huidige houding lijkt het tegendeel te bewijzen.
Zozeer het Bruhwa-fonds een voordelig systeem is bij het begin van de huurovereenkomst, omdat het voorkomt dat de huurder geld (dat hij vaak niet heeft) moet vastzetten, zoveel vragen roept het op aan het einde van het contract, bij het teruggeven van de huurwaarborg. Het risico bestaat immer dat het geld van de waarborg geheel of gedeeltelijk aan de verhuurder wordt vrijgegeven voor huurschulden of huurschade. In dat geval heeft de huurder schulden bij het Woningfonds, aangezien hij zich geengageerd heeft om het volledige bedrag van de huurwaarborg terug te betalen.
Huurders die bij het Bruhwa-fonds zijn aangesloten, zijn precaire huurders die vaker dan anderen kortlopende huurovereenkomsten hebben. De cijfers van het Woningfonds bevestigen dit. De meerderheid tekende een huurovereenkomst van slechts een jaar. Kortlopende huurcontracten betekenen meer huurbeëindigingen en meer betalingen van huurschade aan de verhuurder.
Bovendien zien we dat de huurders aangesloten bij het Bruhwa-fonds gemiddeld 46% van hun inkomen aan de huur besteden, waar dat bij de leningen 40% is. 46% van een gemiddelde inkomen van 1342 euro/maand [11] is veel en laat weinig ruimte over om met dagelijkse uitgaven of onvoorziene gebeurtenissen om te gaan. Het financiële evenwicht hangt aan een zijden draadje en de risico’s op huurachterstal zijn hoog. Het gevaar is dat de huurwaarborg in sommige gevallen wordt gebruikt om huurschulden af te betalen.
Het schadepercentage van een mechanisme als het Bruhwa-fonds dat uitsluitend mensen in financiële onzekerheid samenbrengt, is een belangrijke punt. Het Woningfonds kan hierover nog geen grondige evaluatie geven, maar uit de eerste beschikbare gegevens blijkt al hoe moeilijk het is om huurwaarborgen terug te krijgen. In 2019 liepen 100 contracten af en slechts 20 gezinnen konden de waarborg binnen een maand teruggeven. Met anderen werd er onderhandeld over afbetalingsplannen. In bijna 20% van de gevallen is de schade volledig voor rekening van het Woningfonds : de begunstigden zijn onbereikbaar.
De prognoses van het Woningfonds hielden rekening met dit schaderisico, maar in die prognoses werd ook gerekend op een mede-actor die vandaag verstek laat gaan : de OCMW’s. Voor het Woningfonds was er nooit sprake van om financieel alles alleen te dragen. De taak van de OCMW‘s lichter maken dat wel, maar niet om ze volledig te ontlasten. Het besluit over het Bruhwa-fonds voorziet immers ook in een mechanisme waarbij voor bepaalde begunstigden een financiële tussenkomst van de OCMW’s mogeljik is. [12] Maar hierover is geen akkoord bereikt tussen de partijen, de OCMW‘s vreesden teveel te moeten betalen, ook voor publiek dat tot dan geen beroep deed op het OCMW, [13] en dat terwijl ze al onder zware financiële druk staan.
In de praktijk zijn er wel uitwisselingen tussen het sociale werkers van het Woningfonds en van de OCMW’s en worden OCMW-klanten doorverwezen. Maar op politiek niveau is er geen overeenstemming over de verdeling van de financiële risico’s en deze situatie lijkt niet te evalueren.
Dat geeft minstens twee problemen. In de eerste plaats voor begunstigden die in gebreke zijn gebleven en die in de toekomst de toegang tot hulp van het Woningfonds dreigen te verliezen. En vervolgens voor de financiering van het Bruhwa-fonds zelf en dus zijn voortbestaan. De vorige Brusselse regering voerde de hervorming door en voorzag ook de nodige financiering [14], maar wie zegt dat dit zo zal blijven wanneer zou blijken dat het systeem duurder is dan verwacht?
Die onzekere situatie dwingt ons om nogmaals aan te dringen op de oprichting van een gewestelijk huurwaarborgfonds. [15] Eén fonds voor alle Brusselse huurders dat alle huurwaarborgen verzamelt — waardoor het financiële potentieel groot is — en waarbij solidariteit tussen de huurders en collectief risicobeheer voorop staan, naar het beeld van ons sociaal zekerheidssysteem.
Het Brusselse regeerakkoord wil een dergeljik fonds onderzoeken, maar tot nu toe heeft de staatssecretaris van huisvesting zich niet over de kwestie gebogen.
Er blijft trouwens nog een groot probleem waarvoor de Brusselse regering geen oplossing heeft gezocht : de verhuurders die cash betaling van de huurwaarborg eisen. Een veel voorkomende [16] maar illegale praktijk die de recuperatie van de huurwaarborg aan het einde van de huurovereenkomst in het gedrang brengt. Geen enkel fonds, hoe universeel ook, zal kunnen voorkomen dat verhuurders de wet omzeilen ten nadele van de meest kwetsbare personen. Wij pleiten daarom tegelijkertijd voor de invoering van een streng [17] sanctieregime tegen verhuurders die de rechten van huurders schenden.
— — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — —
[1] De cijfers zijn van 2015. In 17 OCMW’s werden 2653 huurgaranties toegekend. https://www.avcb-vsgb.be/fr/Publications/documents.html?doc_id=517&vID=250
[2] https://medium.com/bbrow/de-huurwaarborg-een-kleine-revolutie-6884b00fdfbe
[3] Jaarverslag Woningfonds, 2019.
[4] Andere cijfers weerspiegelen ook de positieve ontwikkeling van de huurgarantieactiviteiten van het Fonds: tussen 2010 en 2017 sloot het Woningfonds 1.725 contracten, terwijl in de periode 2018–2019 de teller opliep tot 1865 (leningen en Bruhwa).
[5] Het regionale systeem werkt in een cascade. Dat wil zeggen, het uitgangspunt is altijd een lening op afbetaling. Als een lening niet van toepassing is (inkomen te laag, schuld, huurder die zich niet in staat voelt om een lening te dragen …) dan wordt aan de aanvrager een aansluiting bij het Bruhwafonds aangeboden en de storting van de huurwaarborg zonder maandelijkse afbetaling.
[6] Het Woningfonds vertelde ons echter dat verzoeken om bijstand in sommige gevallen zelfs bij een onvolledig dossier konden worden aanvaard.
[7] Een deel van de dossiers die zonder gevolg worden geklasseerd betreft personen die een andere oplossing hebben gevonden voor de huurwaarborg of personen die de woning uiteindelijk niet kunnen huren hebben.
[8] De banken hadden al geweigerd om de wet van 2007 (opgenomen in de Brusselse huurwet en dus nog altijd van toepassing) te respecteren, namelijk de mogelijkheid om de huurwaarborg progressief samen te stellen via een bankgarantie. Art. 248 van de Brusselse huisvestingscode.
[9] https://www.laligue.be/Files/media/480000/480205/fre/fgl_version-de-mars-2015-pour-17marsok.pdf
[10] http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article1755
[11] Bedrag afkomstig uit de statistieken 2019 van het Woningfonds, inclusief kinderbijslag.
[12] Bij tussenkomst van het OCMW is de begunstigde van het Bruhwa-fonds vrijgesteld van het betalen van zijn bijdragen en garandeert het OCMW, in geval van wanbetaling, de terugbetaling van de aan de Woningfonds verschuldigde bedragen. Besluit van de regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 28 september 2017 tot organisatie van regionale steun voor de vaststelling van een huurgarantie voor huisvesting. http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&cn=2017092805&table_name=wet
[13] Huisvestingssteun (aanvullende sociale bijstand) is niet alleen bedoeld voor leefloners of gelijkgestelden. Andere personen in nood kunnen er ook om vragen.
[14] Het Woningfonds schiet de huurwaarborgen voor via een eigen fonds (het Fonds B3). De Brusselse regering heeft zich geëngageerd om tussen te komen ingeval dit fonds niet zou volstaan.
[15] https://www.laligue.be/Files/media/480000/480205/fre/fgl_version-de-mars-2015-pour-17marsok.pdf, https://www.financite.be/sites/default/files/references/files/bb_caution_mutuelle_et_garantie_locative.pdf
[16] Volgens het Steunpunt tot bestrijding van armoede, bestaansonzekerheid en sociale uitsluiting zou 20% van de verhuurders de huurwaarborg in cash eisen, maar de informatie is gedateerd (2011). In het kader van onze studie over het vredegerecht (2020) hebben we enkele honderden uitspraken over huurgeschillen geraadpleegd. De huurwaarborg wordt zeer vaak genoemd en bij vele gelegenheden hebben we geconstateerd dat het aan de verhuurder in contanten is betaald.
[17] http://www.rbdh-bbrow.be/IMG/pdf/propositions_amendements_rbdh_mars_2017.pdf
