過去20年,香港人供樓係越嚟越易
Facebook 專頁有更多無聊短文: https://www.facebook.com/ivanliresearch/
過去20年,香港人供樓係越嚟越易。係有點反常識,但真係事實。我最鍾意寫呢啲表面違反常識但係事實嘅嘢。
香港人供樓,其實冇乜壓力。唔好畀啲咩 「樓奴」 「為層樓放棄青春」嘅講法誤導你。
你以為供樓嘅人好似你想像中咁輕鬆?不,佢哋有幾輕鬆,你想像唔到。
政府早兩日發表咗第一季經濟報告,傳媒留意嘅,不外乎兩樣嘢。第一,香港第一季經濟增長,4.7%,2011年嘅新高.
更有趣嘅係,就係關於供樓。
「市民的置業供款負擔比率,進一步惡化至71%,遠高於過去20年長期平均水平的44%。」
我篇文已經寫過呢個東西(供款/入息比率)有幾脫節
問題係,我城躁動就叻,思考就零。好多人見呢個圖就演繹為「香港人七成收入拎咗去供樓」, 「遠超過過去廿年平均值」 「供樓越嚟越辛苦」(見到自2004年左右條線一路升嘛)。真的嗎?
What if 我話你知第時可能去到超過100?即係唔使食唔使飲都拎去供樓?仲要問人借?
冇呃你,政府話「假如利率上升3個百分點至較正常的水平,該比率更會急升至93%。」
而利息升三厘,唔係不可能嘅事。
經濟日報呢個圖已經話咗你知點計,其實諗下就知有乜問題。
首先,中位數係一個問題。講負擔比率都講過,買樓嘅唔係中位數收入嘅人。
咁但,呢個都唔係最大問題。反正如果由頭到尾都係計中位數,咁應該至少同以前嘅數字可比?
就係唔得。
因為,仲有兩個假設,而不幸地兩個假設都過晒時,同現況脫節。第一係假設你借七成。比你估下而家啲人其實借幾多成?答案係五成都冇。
第二,係假設你供20年 (經濟個圖打錯字)。但而家啲人差不多係供30年。
(舊文有寫)
咁首期你估細咗,即係借嘅錢你估高咗,而還嘅年期你又估短咗。供款就梗係估高好多啦。
況且,供樓嗰啲,唔係中位數收入嘅人嘛。
金管局就有準啲嘅數字,計 OMDSR(outstanding mortgage debt service ratio ),供款佔供樓人嘅收入,呢十幾年都係十幾%。仲要一路跌緊,哈哈。
所以你講咩負擔比率(樓價/中位數收入)好高。問題係,供緊嘅人根本唔係你計中位數收入嘅人。
政府呢個供款入息比率,一樣係呢個問題。話「遠高於過去20年平均水平的44%」。但睇 OMDSR,真係計供緊樓嗰班佔佢收入幾多,答案係自1997年後一路跌緊,當時係三成,呢十幾年都係15%唔夠。
咁你話,過去二十年,香港供樓係辛苦咗定易咗?
所以,過去20年,香港人供樓係越嚟越易 — 不過,你要拎到首期借到錢先得。對於上到會嘅人,係越嚟越易噃 — 但越嚟越少人上到會。
最後嚟兩個個FAQ:邊個數準啲?我就唔會咁和稀泥講 「各有用處」。咁梗係金管局個數準啲啦。根本都冇人供廿年同埋七成首期,供樓嘅人收入亦明顯高過中位數嘛。
咁點解政府唔用金管個數?就唔知啦。當然政府做嘢梗有Agenda,話畀你哋知其實唔難負擔?其實供樓嘅越嚟越輕鬆?咪畀你屌多幾錢重。況且,講過無數次,你上唔上到車從來唔係政府或金管最關心嘅嘢。佢哋最關心係上到車嘅都係有銀紙嘅,拎到大大舊錢做首期,又高人工—總之樓價跌都唔好累到銀行就得。
順手一提,你見啲調查講「大學生中位數人工」,問題都差不多。今日嘅「中位數大學生」,同二三十年前嘅「中位數大學生」,根本在社會上嘅income percentile都唔同。以前大學生少,出到嚟係社會精英,而家只係普通人一個。你應該用當年最差嘅大學生,同而家嘅中位數比,咁先係同一個社會階層。
舉一反三,你講經濟客位,同廿年前比,啲餐越嚟越難食,越黎越窄,越嚟越雜。係好合理的。因為咁多年通脹,人工加咗唔少,經濟客位根本冇加過價乜滯,甚至仲平過以前 — 所以你最好拎今日嘅Premium Economy 同 以前嘅經濟比先比較接近.正如以前坐商務嘅係貴人,而家只係好普通嘅人。根本以前坐飛機嘅就係勁人,而家就係MK仔,並不可比。
Facebook 專頁有更多無聊短文: https://www.facebook.com/ivanliresearch/