Inventons la métropole, quand la chasse au concept devient programmation
Se pencher, au travers d’un questionnaire à destination des équipes, sur la façon dont l’appel à projet IMGP chamboule les pratiques professionnelles et les modalités de production de la ville c’est rentrer dans « le cœur du réacteur ». Ce quatrième billet esquisse quelques réponses sur la façon dont les groupements ayant remis une offre ont pensé leur programmation.
Un concours de programmation …
Préalable important, les réponses au questionnaire mettent en exergue la place centrale de la programmation dans le processus de réponse à l’appel à projets. Les groupements l’affirment, elle constitue le premier « poste » d’innovation, devant l’architecture, l’environnement et les aspects économiques et financiers. En témoigne la présence parfois pléthorique des utilisateurs finaux, qui reflète la variété programmatique mise en avant pour l’emporter.
Cet accent sur le contenu programmatique des projets peut sembler évident aujourd’hui. Mais il suffit de se projeter une dizaine d’années en arrière pour en souligner le caractère novateur. Ce n’est plus seulement l’architecture et la charge foncière qui doivent emporter la décision mais le contenu du projet.
Ce primat donné à la programmation s’explique par la nature même de l’appel à projet, pour lequel les indications de la collectivité laissent un terrain de jeu très ouvert aux opérateurs immobiliers. Ce constat ne va pas sans poser quelques questions, notamment sur ce qui a conduit à formuler les choix programmatiques projetés par les groupements.
… moins fondé sur le marché que sur le marketing ?
Les réponses au questionnaire montrent que l’injonction à innover porte ses fruits : les propositions visent avant tout la différenciation : les équipes semblent adouber le marketing territorial inhérent à la démarche. « Être différent », cette quête peut poser question : quid de l’analyse des besoins du territoire ? Cette analyse devrait logiquement se retrouver dans le deuxième moteur de la programmation que revendiquent les équipes : la demande de la collectivité. Et c’est là que tout se complique !
La nature-même de l’appel à projets complique l’expression de l’intérêt général par la collectivité. Celle-ci peut faire figurer à titre indicatif études et documents de planification mais doit laisser l’initiative de la programmation aux opérateurs, sous peine de voir la procédure de cession de foncier requalifiée en maîtrise d’ouvrage publique ou en concession, etc. Les répondants soulignent le flou qui en résulte, nous y revenons dans un autre article.
Débusquer LE concept qui fera mouche, tout en essayant de deviner les attentes des élus, tout cela dans le temps compressé de l’appel à projet : voilà comment les participants résument leur quête de la programmation gagnante.
Cachez ce marché que je ne saurais voir
Le plus surprenant dans tout ça … la grande majorité des équipes déclarent avoir constitué des propositions programmatiques qui ne reposent pas en premier lieu sur l’analyse du marché immobilier ! Ainsi, seules 12% d’entre elles répondent avoir fondé leurs choix programmatiques sur cette analyse du marché immobilier.
En agrégeant les m2 proposés par les équipes lauréates on constate d’ailleurs une sur-représentation du bureau par rapport au logement.
Ainsi, la proposition cumulée de 867 000 m2 de surfaces d’activités économiques peut, certes, s’expliquer par la localisation d’une grande part de sites près des futures gares du Grand Paris Express mais montre aussi le rôle efficace d’IMGP comme courroie de transmission de la planification, notamment des CDT (Contrats de Développement Territorial) -qui planifiaient et territorialisaient la production d’environ 11 millions de m2 de bureaux à l’horizon 2030[1]- mais également des volontés des maires … Peut-être au détriment d’un réalisme « de marché », si on prend en considération les 3 millions de m2 de bureaux vacants en Île-de-France.
Cette absence déclarée de prise en compte de l’analyse du marché dans la conception de l’offre programmatique témoigne du fait qu’IMGP n’a pas été le « test de marché » des CDT qu’on aurait pu attendre.
À l’avenir, il sera bien sûr indispensable d’observer la façon dont le contenu programmatique des projets évoluera dans le temps, et passera l’épreuve du marché … qui ne manquera pas de faire entendre ses logiques !
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Retrouvez aussi les autres billets de cette série consacrée au retour d’expérience sur Inventons la Métropole :
2. Le partage des rôles : un fonctionnement collaboratif… à géométrie variable !
3. La programmation : quand la chasse au concept devient programmation
4. La « carte blanche » IMGP : cinquante nuances de gris
5. Appel à projets urbains cherche modèle(s) économique(s)
6. Et maintenant ? 8 propositions pour réinventer les appels à projets
La présentation des résultats du retour d’expérience est accessible en ligne ICI et les données du questionnaire sont disponibles en open-source LA.
[1] Donnée : Territoire(s) du Grand Paris. La programmation économique dans les CDT. DRIEA IF — Service Aménagement — Département Atelier Territoires et Métropole, novembre 2013