REIT. ИССЛЕДОВАНИЕ

Читать предыдущее исследование: Экономика Индии. Краткий обзор

Оглавление

• Современное понятие и история возникновения
• Классификация видов REIT
• Основные индикаторы рынка REIT
• Инвестиционные преимущества REIT
• Обзор возможностей инвестирования в фонды REIT
• Риски. На что следует обратить внимание
• Выводы и рекомендации

Понятие и классификация видов REIT

Современное понятие и история возникновения REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) или Инвестиционный фонд недвижимости — это компания, которая за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретает объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации) и занимается их управлением с целью получения прибыли.

Согласно американскому законодательству, инвестиционные фонды недвижимости должны распределять между своими инвесторами не менее 90% получаемого дохода.

Концепцию фондов недвижимости сформулировали в США более века назад. Первые фонды такого типа в большинстве случаев были частными и приобретали особую популярность с точки зрения оптимизации налогообложения. Фонды не облагались налогом на прибыль, подоходный налог собирался лишь с инвестора. Отсутствие двойного налогообложения придавало много гибкости таким финансовым институтам, что помогло фондам сосредоточить вокруг себя крупные корпорации и состоятельных частных инвесторов, поскольку последние были заинтересованы в безопасных капиталовложениях в недвижимость с одновременной оптимизацией издержек. Однако Великая Депрессия положила конец налоговым льготам, и инвесторы ушли в фонды акций и облигаций.

Ситуация изменилась в 1960 году прошлого века, когда Конгресс США принял Закон об инвестиционных фондах недвижимости. Принятию закона способствовал растущий спрос на недвижимое имущество и инвестиционный капитал на данном сегменте рынка. Закон отменял двойное налогообложение, хотя обязывал REIT фонды распределять среди участников как минимум 95% прибыли. В соответствии с принятым законом REIT фонды разделили на три основные группы: фонды недвижимости (рентные или долевые), ипотечные фонды и гибридные фонды. В такой форме система существует и по сей день.

В дальнейшем подобные фонды появились и во многих других странах — естественно, адаптировавшись под национальное законодательство (рис. 1).

Рис. 1. Страны, которые адаптировали REIT под свое законодательство

В России таких компаний нет, однако существуют «аналоги» — ЗПИФН (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости). Между двумя видами фондов недвижимости есть принципиальные различия (табл 1).

Табл. 1. Сравнительный анализ ЗПИФН и REIT-фондов

Таким образом, ЗПИФы можно назвать только «аналогом» REIT. Российские и зарубежные инвестиционные фонды недвижимости различаются организационно-правовой структурой, источником доходов и способом распределения прибыли.

Классификация видов REIT

На сегодняшний день сектор REIT-фондов является сформировавшейся отраслью с широким и хорошо дифференцированным предложением. Различают классификацию фондов по видам компаний (основная) и по типам недвижимости (второстепенная). Коротко рассмотрим каждую из них:

1.Рентные или долевые (Equity REIT)

• покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объектов;
• владение их паями подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости.

2.Ипотечные (Mortgage REIT)

• специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость;
• получают доход от процентов, выплачиваемых по ипотечным кредитам.

3.Гибридные (Hybrid REIT)

• представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT;
• инвестируют как в объекты недвижимости, так и в ипотечное кредитование.

Изначально в США доминировали ипотечные и гибридные фонды, однако по мере развития данной индустрии, а также вследствие нескольких потрясений на рынке недвижимости, долевые REIT стали преобладать. К настоящему моменту рентные (или долевые) REIT составляют уже более 90% рынка.

Кроме основной классификации, REIT-фонды можно также классифицировать по типам недвижимости, находящейся в их владении и управлении (рис 2).

Рис.2. Классификация REIT-фондов по типам недвижимости

Различают фонды, работающие исключительно с офисной недвижимостью, торговыми или складскими помещениям, гостиницами, а также объектами здравоохранения, пенитенциарными (уголовно-исполнительными) учреждениями, жилыми комплексами для студентов и прочее. Как видно из рис. 2, наибольшую долю рынка занимают квартиры, объекты здравоохранения, офисные здания и торговые центры.

Инвестирование в инструменты рынка REIT

Основные индикаторы рынка REIT

Согласно FTSE NAREIT, фондовые REIT США (капитализация индекса FTSE NAREIT All REITs equity market capitalization) имеют рыночную капитализацию около $901 млрд (рис. 3). Это составляет порядка 4,4% от общего фондового рынка США, частью которого является рынок REIT.

Как мы уже писали ранее, идея REIT-фондов берет свое начало в США. В этой стране наиболее развито соответствующее законодательство и наработана богатая деловая практика. В совокупной рыночной капитализации всех публичных REIT-фондов в мире на долю американцев сегодня приходится порядка 72%.

Тем не менее, оставшиеся 28% предоставляют хорошие возможности для диверсификации страновых рисков, связанных с рынком недвижимости США (рис. 4). Выбор рынков REIT-фондов за пределами Америки достаточно разнообразен. Наиболее зрелым является рынок Австралии (так называемые A-REIT), где инвесторы знакомы с подобной формой коллективных инвестиций в недвижимость с 1971 г.

Рис. 3. Страновая структура публичных REIT-фондов (% от рыночной капитализации) | Рис. 4. Капитализация фондов REIT по виду компаний

Разумеется, включение в инвестиционный портфель REIT-фондов, зарегистрированных за пределами США, требует от инвестора дополнительной юридической экспертизы.

Напомним, привлекательность этого класса активов существенно зависит от особого налогового режима и законодательных ограничений, которые, естественно, отличаются от юрисдикции к юрисдикции и затрудняют процесс принятия решений.

В табл. 2 представлены десять наиболее дорогих REIT-компаний (по размеру рыночной капитализации).

Табл. 2. Тор-10 REIT-компаний по рыночной капитализации

Инвестиционные преимущества REIT

У фондов недвижимости существует ряд преимуществ перед другими способами вложения средств.

Рис. 5. Инвестиционные преимущества REIT

Коротко поясним каждое из представленных на рис. 5 инвестиционных преимуществ.

1. Низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньше средств. К примеру, покупка однокомнатной квартиры в центре Москвы будет стоит в среднем от 8 млн руб., а покупка одной акции SIMON PROPERTY GROUP (возглавляет рейтинг TOP-10 REIT по капитализации) будет стоить $76.

2. Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США. Что касается доли в фондах, которые не торгуют своими акциями, то в этом случае ваша доля может быть выкуплена одним из членов траста по рыночной цене.

3. Низкие затраты на владение. Владелец паев (или акций) фонда избавлен от проблем, связанных с прямым владением недвижимостью: обслуживанием, ремонтом, контролем. Такое происходит, поскольку владение паями REIT подразумевает право на долю собственности в том или ином объекте недвижимости, все затраты несет на себе владелец недвижимости.

4. Регулярный доход. REIT более привлекательны для инвесторов, рассчитывающих на постоянный доход, поскольку фонды стабильно выплачивают дивиденды.

Табл.3. Сопоставление исторической доходности от инвестирования в REIT-компании и доходности других активов на различных временных интервалах, %

По данным табл. 3 видно, что на всех временных промежутках REIT показывает хорошую доходность, а также опережает инфляцию в США.

Огромная доля дивидендных выплат в чистой прибыли REIT-фонда позволяет предположить, что основная часть совокупной доходности для инвестора приходится на дивиденды. Это действительно так. Причем данный факт как раз и отличает REIT-фонды от большинства акций, торгующихся на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Для справки, более 60% доходности бумаг, входящих в индекс Dow Jones Industrial Average, было получено инвесторами за счет изменения цен акций и лишь 40% в результате полученных дивидендов.

5. Диверсификация инвестиционного портфеля. REIT позволяет улучшить структуру портфеля и считаются эффективным способом снижения рисков и поддержания заданного уровня доходности (рис. 6).

Рис.6 иллюстрирует соотношение риск-доходность для 6 гипотетических портфелей. Добавление в портфель с переменной доходностью 10% REIT увеличивает доходность портфеля с 10.3% до 10.6%. Добавление в портфель с фиксированной доходностью 10% REITs снижает риск с 11.2% до 10.2%. Поскольку акции, облигации и REITs по-разному реагируют на одно и то же экономическое событие, комбинация этих инструментов может обеспечить более оптимальное для каждого конкретного инвестора соотношение риск-доходность. Этот факт позволяет инвесторам рассматривать REIT для формирования диверсифицированного портфеля. Кроме того, как известно, бумаги компаний, связанных с недвижимостью, традиционно служат «тихой гаванью» во времена слабости рынка, в силу их малой коррелированности с остальными бумагами на рынке, что тоже способствует диверсификации вашего портфеля.

Рис. 6. Роль REIT в портфолио инвестора

6. Защита от инфляции. Обычно доходность таких фондов превышает уровень инфляции, позволяя инвесторам не только предохранить средства от «съедания» инфляцией, но и заработать на ней (см рис.7).

Доходность REIT опережала инфляцию в 37 из 43 проанализированных лет. Средний годовой доход REIT и средний годовой уровень инфляции в период с 1972 до 2014 гг составляют 7.5% и 4.2% соответственно. Если учитывать, что волатильность рынков сейчас растет, что разумным будет решение включить в свой портфель защиту от инфляции, особенно если у Вас низкая толерантность к риску.

Рис. 7. Динамика доходности REIT (зеленым) и инфляции в США (серым) с 1972г.

Несмотря на уверенное превосходство REIT по показателю средней доходности инвестирования, важно отметить, что в краткосрочной перспективе доходность от инвестирования в REIT может оказаться отрицательной и разочаровать инвестора. Данный инструмент рекомендуется использовать для средне- и долгосрочных инвестиций, поскольку на этом временном промежутке влияние всех внешних факторов, которые создают краткосрочную волатильность REIT, стремится к нулю.

Рис. 8. Скользящая средняя историческая доходность REIT

*В верхней части рисунка 8 показана скользящая средняя доходность вложений за 1 год. В средней — скользящая средняя доходность вложений за 5 лет. В нижней — скользящая средняя доходность вложений за 15 лет.

Обзор возможностей инвестирования в фонды REIT

В этом разделе коротко рассмотрены практические особенности инвестирования в фонды REIT. На рис. 9 представлен обзор возможных финансовых инструментов, позволяющих инвестировать в REIT.

Рис. 9. Современные возможности инвестирования в REIT

Большинство из способов инвестирования регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам SEC. Также у половины инструментов комиссионные расходы относительно низки и соизмеримы с расходами на покупку/продажу акций. Кроме того, большинство компаний/фондов, которые регулярно раскрывают информацию, что может облегчить выбор компании для анализа и последующего инвестирования.

Табл. 4. Сравнительный обзор различных инструментов инвестирования в фонды REIT.

Выбор способа инвестирования в REIT зависит от конкретных целей, которые могут быть связаны, к примеру, с диверсификацией имеющегося портфеля или с защитой своего портфеля от инфляции.

Вы можете самостоятельно проработать для себя стратегию инвестирования в REIT-фонды на основании данного исследования. Или же обратитесь в Dream Team Investments — наши высококвалифицированные портфельные управляющие помогут Вам в этом вопросе.

Риски. На что следует обратить внимание

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Рис.10. показатель P/E (цена/прибыль) ETF Vanguard REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Рис.11. Статистика по всем выплаченным дивидендам долевых и ипотечных REIT.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС — прочитать), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате проведенного исследования получены следующие выводы:

1. Рассмотренные в этом исследовании REIT-фонды представляют собой привлекательную инвестиционную возможность, поскольку позволяют улучшить структуру портфеля посредством инструментов, зависящих от глобального рынка недвижимости.
2. Несмотря на то что REIT-фонды начали свою историю в США и сейчас большая доля (порядка 72%) в совокупной рыночной капитализации всех публичных REIT-фондов в мире приходится на долю американцев, оставшиеся 28% предоставляют хорошие возможности для диверсификации страновых рисков, связанных с рынком недвижимости США.
3. Стоит отметить, что выбор рынков REIT-фондов за пределами США достаточно разнообразен. Наиболее зрелым является рынок Австралии (так называемые A-REIT), где инвесторы знакомы с подобной формой коллективных инвестиций в недвижимость с 1971 года.
4. Отличительной чертой, которая выделяет REIT-фонды перед остальными активами недвижимости, является низкий порог входа. По сравнению с прямой покупкой недвижимости, инвестиции в паи (акции) REIT требуют значительно меньших средств. Таким образом, для того, чтобы инвестировать в недвижимость, не обязательно быть обладателем миллионных капиталов. Достаточно включить в свой инвестиционный портфель фонд недвижимости (наряду с остальными активами).
5. Возможности инвестирования в данный вид инструментов достаточно широк: помимо прямого инвестирования в REIT, существует возможность вкладываться в многочисленные фонды развитых и развивающихся стран, которые предлагают более широкий спектр возможностей. Резюмируя, у инвестора есть возможность инвестировать в более чем 300 публичных компаний REIT, расположенных в более чем 20 странах по всему миру.
6. Однако следует помнить про риски, которые могут быть связаны с инвестированием в данный вид активов. Фонды REIT довольно чувствительны к изменениям процентных ставок: при прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов. В то же время ФРС США в скором времени собираются повышать базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Читать следующее исследование: Blockchain technology. Part 1