【代書實務】如何申請土地建物買賣移轉登記？包含土地增值稅、契稅、登記、實價登錄、房地合一稅（2024/03/31 更新）

21 min readFeb 6, 2024

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【目錄】
▼ 前言
▼ 土地建物買賣移轉契約書
▼ 申報土地增值稅、契稅
▼ 土地建物買賣移轉登記流程
  ▼ 登記費及書狀費
▼ 土地建物買賣移轉要準備的文件
  ▼ 土地登記申請書
  ▼ 不動產成交案件實際資訊申報書（實價登錄）
  ▼ 實價登錄更正申報內容申請書
▼ 申報房地合一稅
▼ 地籍異動即時通（2024/3/31 新增）
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀

【前言】

依地政士法第 16 條，地政士得執行下列業務：

代理申請土地登記事項
代理申請土地測量事項
代理申請與土地登記有關之稅務事項
代理申請與土地登記有關之公證、認證事項
代理申請土地法規規定之提存事項
代理撰擬不動產契約或協議事項
不動產契約或協議之簽證

看到土地登記規則上出現所有權，寫了〈難道沒有土地/房屋所有權，就代表你不是 XX 人？〉這篇文章，現在要來寫實務。

通常代書買賣雙方開始寫契約，約定訂金、第二次款項、尾款的時間，但代書實際要處理程序是訂立契約→申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→申請土地建物買賣移轉登記→實價登錄→申報房地合一稅。

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土地建物買賣移轉契約書

這是公契，可以在這裡下載或線上版，以下截圖是政府釋出的範例。

一式 2 份，買方和賣方都是蓋章，其中 1 份契約書貼上印花，印花稅稅額為成交價格 1‰。

【延伸閱讀】發票中獎也要繳的印花稅

土地標示

填寫「坐落」、「地號」、「面積」、「權利範圍」。

權利範圍：全部出賣，填寫「全部」。出賣一部分，填寫出賣持分額。

建物標示

填寫「建號」、「門牌」、「建物坐落」、「面積」、「附屬建物」、「權利範圍」。

買賣價款總金額

填寫「總金額」，如：5** 萬元整。

申請登記以外之約定事項

填寫契約約定事項，其他欄位無法填寫，但應該填寫的事項。

簽名或簽證

申請人親自到場或登記案件由地政士簽證者，申請人、地政士在本欄簽名或蓋章。

訂立契約人

填寫「買受人或出賣人」、「姓名或名稱」、「權利範圍」、「出生年月日」、「統一編號」、「住所」、「蓋章（出賣人要蓋印鑑章）」。

備註：

權利人：登記結果有利益或免除義務的人，如：買受人
義務人：登記結果無利益或喪失權利的人，如：出賣人

立約日期

填寫「日期」，這個日期和土地登記申請書「原因發生日期」一樣。

稅捐稽徵機關申報土地增值稅、契稅

寫好土地建物買賣契約書，下一步就是向土地所在地的稅捐稽徵機關，申報土地增值稅和契稅。

紙本申報土地增值稅（土地現值）

申報土地增值稅可以在這裡下載或線上版。有兩聯，填寫一樣的項目。

注意：地價稅納稅義務基準日為 8/31，於 9/1–12/31 間辦土地移轉登記者，當年地價稅納稅義務人仍為原所有權人。

【延伸閱讀】為什麼要繳土地增值稅？

檢附土地建物買賣契約書影本

依土地稅法第 49 條，土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起 30 日內，檢附契約影本及有關文件，共同向主管稽徵機關申報土地移轉現值。

受理機關

填寫「受理機關」。

因為這是地方稅，看所在地的稅務機關是哪裡。

土地坐落

填寫「鄉鎮市區」、「段」、「小段」、「地號」。

移轉或設典比率

勾選「全部/持分比例」。如果有持分，填寫「持分比例」。

如是土地分割（土地合併）移轉，填寫「如附共有土地分割或土地分割合併明細表」，並填寫附上明細表，貼上申報書，並申報人印章。

土地面積

填寫「整筆土地面積（平方公尺）」及「移轉或設典面積（平方公尺）」。

原規定地價或前次移轉現值

填寫「原因發生日期」、「每平方公尺多少元」。

原規定地價或前次移轉申報現值按下列規定填寫：

規定地價後未經過移轉的土地，填寫民國 53 年規定的地價。但在民國 53 年以前已依土地法辦理規定地價及民國 53 年以後始舉辦規定地價的土地，均填寫第一次規定的地價。
規定地價後曾經移轉的土地，填寫前次移轉時課徵土地增值稅的現值。但因繼承而取得的土地，再行移轉時，填寫繼承開始時的公告土地現值，如繼承土地為區段徵收領回之抵價地，且實際領回地價高於繼承開始時該土地之公告現值者，則填寫該領回地價。

申報移轉現值

勾選「按公告現值計課」或「按每平方公尺 XX 元計課」。

如果是填寫「按每平方公尺 XX 元計課」，有錯誤、缺漏且未勾選「按公告現值計課」，要是有塗改、挖補，則不能收件。要當事人更正並註記刪改文字字數，加蓋印章，才能收件。

依平均地權條例第 47–1 條，土地增值稅認定標準如下：

訂定契約之日起 30 日內申報者，為訂約日當期之公告土地現值。
逾訂定契約之日起 30 日始申報者，為受理申報機關收件日當期之公告土地現值。
遺贈之土地，為遺贈人死亡日當期之公告土地現值。
依法院判決移轉登記者，為向法院起訴日當期之公告土地現值。

因為申報移轉限制比較多，不足可以去看財政部公布的〈土地增值稅填寫說明〉。

本筆土地契約所載金額

填寫「金額」。

視同贈與

勾選「有」或「無」。

移轉的土地，如有下列情形之一者，在第欄「有」方格□內劃打勾記號，如無下列情形，在「無」方格□內打勾記號：

在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

檢附文件

填寫「契約日」。
勾選「買賣」。
勾選有附件的選項。

委託人

填寫「委託人」。

申報人

填寫「義務人（原所有權人）資訊」、「權利人（新所有權人）資訊」、「代理人資訊」。

繳款書送達方式

勾選「郵件送達」、「親自領取」。

自用住宅地價稅

勾選「申請」、「不申請」自用住宅地價稅。

線上申報土地增值稅（土地現值）

使用「地方稅網路申報作業」服務。
點選「線上查繳稅、電子傳送服務及使用牌照稅歸戶」，可以用「自然人/工商憑證」、「健保卡」、「金融憑證」、「行動自然人憑證登入」。
匯出「帶有職名章的繳款書」。
點選「電子繳款」。
可「線上繳稅」或「三萬元以下便利超商」、「金融機構」繳費。

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紙本申請契稅

申報契稅可以在這裡下載或線上版。

契稅的課徵對象：因買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而依法取得所有權之不動產。

依房屋稅條例第 10 條，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。

房屋現值 = 房屋標準單價 X 面積 X [1 — (折舊率 X 折舊歷經年數)] X 地段等級調整率

【延伸閱讀】房屋稅會因為很多原因年年不同

因此，房屋現值 X 契稅稅率 = 契稅額

稅籍編號、建號、移轉房屋坐落

填寫「房屋稅籍編號」、「建號」、「移轉房屋坐落」。

房屋稅籍編號：房屋稅繳款單記載的編號（11 位數字）。

立契日期/使用執照核發日期、申報日期

填寫「立契日期/使用執照核發日期」、「申報日期」。

勾選「一般申報案件」、「房屋建造完成取得所有權案件」。

立契日期/使用執照核發日期：房屋建造完成前取得所有權的案件，才能寫使用執照核發日期，其他案件一律寫立契日期。

移轉價格

填寫「金額」。

勾選「請按照評定標準價格核課契稅」、「本件係領買購標公產或法院拍賣案件，請按照評定價格或申報移轉價格從低核課契稅」。

金額：填寫買賣、典權、交換、贈與、分割或占有契約書上價格。領買、標購公產或向法院標購拍賣不動產填寫領買、標購價格。

買賣、典權、交換、贈與、分割或占有之申報移轉案件，依法應按照評定標準價格核課契稅，故其課稅標準僅能勾選 1。屬領買、標購公產或向法院標購拍賣之不動產者，則應勾選 2。

委託人

填寫「委託人姓名」。若沒有委託人，不需填寫。

申請人資訊

填寫「原所有權人資訊」、「新所有權人資訊」、「代理人資訊」。

新所有權人，如果是持分共有房屋，要加填寫 (15) 欄。

案件類型

勾選「買賣」。如果是贈與或二等親買賣，要申報贈與稅。

移轉情形

填寫「層次/構造/面積」、「持分比例」。有共同使用，要連同主建物移轉，填寫「公設建號」、「持分比例」。

若是主建物已辦理保存登記，附屬的建物未辦理保存登記，勾選「未辦保存登記部分一併移轉」。

檢附文件

勾選「契約書正本、影本」、「所有權狀影本」、「不動產權利移轉證明書影本」、「法院判決書及判決確定證明書影本」、「身分證證明影本」、「該移轉房屋已納房屋稅繳款書影本」、「其他文件」、「納稅者如有依納稅者權利保護法第 7 條第 8 項但書重要事項陳述者，請另填聲明事項表並檢附相關證明文件」。

契稅繳款書領回方式

勾選「親領」、「郵寄」。若是「郵寄」，填寫「地址」。

結案簡訊通知

勾選「需要」、「不需要」手機結案通知簡訊。若是「需要」，填寫「手機」。

申請自用住宅

勾選「申報」、「不申請」自用住宅。若是「申報」，要填寫附聯。

簽名或蓋章

填寫「申報人姓名」或蓋章。

線上申報契稅

使用「地方稅網路申報作業」服務。
點選「線上查繳稅、電子傳送服務及使用牌照稅歸戶」，可以用「自然人/工商憑證」、「健保卡」、「金融憑證」、「行動自然人憑證登入」。
匯出「帶有職名章的繳款書」。
點選「電子繳款」。
可「線上繳稅」或「三萬元以下便利超商」、「金融機構」繳費。

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申請土地建物買賣移轉登記流程

可以從台北市政府市民服務大平台看到流程，可以臨櫃、委託、網路（非全程式）申辦，需耗時 5 天：

收件及計收規費
審查
登錄
校對並列印書狀
拆件及用印
移送發件櫃檯等待領件

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登記費及書狀費

登記費：

(1) 土地：申報地價 1‰ 計收

(2) 建物：稅捐機關核定繳（免）納契稅之價值 1‰ 計收

2. 書狀費：80 元

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土地建物買賣移轉登記要準備的文件

土地登記申請書。
義務人印鑑證明。
土地、建物所有權狀。
土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書正、副本（貼印花的是正本）。
土地增值稅、契稅繳款書或免稅證明書第 2 聯（黏貼於副本上）。
買賣雙方的身分證明文件（如身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一檢附，但地政事務所能以電腦處理達成查詢者免附）。
所有權人如在國外，應檢附下列身分證明文件：

(1) 授權書：由所有權人親自向旅居當地我國駐外館處申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記，授權書內容應將不動產標的、權利範圍及授權事項填寫清楚。

(2) 出賣人身分證明文件：除檢附國內親友（即被授權人）身分證明文件、印鑑證明外，仍應檢附所有權人（即授權人）身分證明文件（原在臺之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本，或以護照、旅居當地之身分證、居民。

8. 不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）。

9. 其他依法令規定應檢附之文件，經申請案件受理機關載明要求加以補齊者。

買賣雙方簽約後，應於 1 個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，雙方權益方可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。

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土地登記申請書

土地登記申請書可在這裡下載或線上版（已填寫特定項目），以下截圖使用政府釋出的土地登記申請書範例。

受理機關

填寫受理機關。

原因發生日期

填寫「日期」，這個日期和契約書「立約日期」一樣。

申請登記事由

勾選「所有權移轉登記」。

登記原因

勾選「買賣」。

標示及申請權利內容

勾選「契約書」。

附繳證件

填寫「土地建物買賣契約書正副本各 1 份」、「土地所有權狀 1 份」、「建物所有權狀 1 份」、「契稅繳（免）稅證明 1 份」、「土地增值稅繳（免）稅證明 1 份」、「身分證影本 2 份」、「印鑑證明 1 份」、「不動產成交案件實際資訊申報書 1 份」。

注意：身分證影本、戶口名簿影本要正反面皆印，並附上與正本相符章。

委任關係

填寫代理人名字，代理人蓋章。如果無代理人，不須填寫。

聯絡方式

填寫申請人聯絡電話、傳真、 email。

備註

填寫申請欄位中無法填寫，但又必須要填的資訊。

申請人

填寫權利人資訊（姓名/名稱、住所、蓋章）、義務人（姓名/名稱、住所、蓋印鑑章）、代理人資訊（姓名、出生年月日、身分證字號、住所、蓋章）。

備註：

權利人：登記結果有利益或免除義務的人，如：買受人/買方
義務人：登記結果無利益或喪失權利的人，如：出賣人/賣方

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不動產成交案件實際資訊申報書（買賣）= 實價登錄

依照我的 E 政府，自 2012 年 8 月 1 日起權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，也就是實價登錄。

實價登錄可以線上申報或是紙本申報（下載或線上版），線上申報完後，產出申辦書紙本，再送去地政事務所。

交易日期

填寫「交易日期」，和契約書「立約日期」、土地登記申請書「原因發生日期」一樣。

權利人、義務人、代理人資訊

填寫「權利人（買方）」、「義務人（賣方）」、「代理人」資訊。

建物現況、總價、車位

填寫「建物現況格局」、「交易總價（含車位價格）」、「車位資訊」。

勾選「有無管理組織」、「有無電梯」。

管理組織：公寓大廈或成立管委會、推選管理負責人。

電梯：建築技術規則建築設備編昇降設備規定，或建築物昇降設備許可的昇降機。

車位清冊

填寫「車位清冊」。無車位交易，免填。車位價格、面積無法拆分計算者，免填。

備註欄

填寫「交易總價包含非屬不動產價格之費用」、「關係人交易」、「建築物含有」、「土地上有」、「特殊交易情況、條件」、「特殊交易標的類型」、「與政府機關之交易」、「僅車位交易」、「預售屋、或土地及建物分件登記案件」、「交易含多筆土地或個別土地持分間，有個別交易價格，本申報書申報之地號及權利範圍為：」、「交易含多棟（戶）建物，有個別交易價格，本申報書之主建號為：」、「如有備註⓽土地及建物分件登記或備註 11 多棟（戶）建物坐落相同基地者，其主建號建物對應之基地權利範圍為：」、「其他」資訊。