Bail flexible : l’autre impératif du bureau de demain
La demande de flexibilité pour les bureaux encourage la création de nouvelles formes de contrats de location.
Va-t-on vers la disparition du classique bail 3/6/9 dans l’immobilier de bureau ? Après la crise du Covid, l’accélération du télétravail et devant le succès croissant des bureaux gérés, la flexibilité est devenue une attente centrale des entreprises. Elle concerne la surface, l’aménagement, voire l’animation, mais aussi le contrat de location. De nouvelles formes de baux font ainsi leur apparition.
Parallèlement aux transformations de fond des modes de travail observées depuis une dizaine d’années par les experts et les investisseurs immobiliers, le bureau a dû s’adapter pour répondre aux attentes de confort et d’agilité. Et il doit encore engager des mutations pour répondre à l’incertitude et aux besoins forts d’adaptabilité des entreprises.
Proposer des espaces de travail plus réversibles et responsables fait partie de la réponse. Mais l’enjeu est aussi financier et juridique. Il touche à la contractualisation entre les gestionnaires immobiliers et les locataires de bureaux, au bail donc.
De nouvelles offres voient le jour
Le lancement d’une nouvelle offre locative par La Française Real Estate Managers en mars dernier en est une traduction très parlante. Basée sur deux nouvelles formes de baux et un programme de services négociés à moindre coût avec des partenaires, cette offre s’articule autour de la flexibilité contractuelle.
« Aujourd’hui, le monde des contrats de location est un grand écart entre le bail 3/6/9 classique et le contrat de coworking, avec peu d’espaces entre les deux. Nous avons par exemple constaté que nos locataires adaptent leurs aménagements beaucoup plus souvent qu’ils ne changent de bureaux. Nous avons donc voulu adresser cet enjeu par le bail Partage, qui intègre dès l’origine une option d’avance sur les travaux de réaménagement », explique à Business Immo, Jean-Marie Célérier, directeur de la Cellule de transformation de l’offre locative de la société de gestion immobilière. Autrement dit, les locataires souhaitant opérer des réaménagements de leurs espaces peuvent bénéficier d’une avance sur travaux, allant jusqu’à l’équivalent de six mois de loyers, et seulement 90 % des sommes avancées sont remboursées en échange d’un léger allongement de la durée du bail, selon des conditions prédéfinies et sans intérêt.
Quant au Bail Agile, autre contrat flexible lancé par la Française, « il déroge aux exigences classiques du 3/6/9 en remplaçant les créneaux de sorties fixes par une capacité de départ en ne respectant qu’un préavis glissant d’un minimum de six mois ».
La flexibilité qui est au cœur de cette nouvelle offre locative est clé pour adresser le plus justement possible les attentes des entreprises et, pour assurer un taux de remplissage pérenne des actifs de bureaux.
Une tendance qui va s’imposer sur la décennie à venir
C’est bien la conclusion de la dernière étude publiée par Workthere, plateforme de Savills spécialisée sur le coworking, qui note une forte demande pour les bureaux opérés (managed office) « dont le modèle offre une alternative à mi-chemin entre la location de bureaux privatifs en coworking et la prise à bail. Ces plateaux dédiés et indépendants représentent déjà 43% de l’offre et continuent de croître notamment sur le segment des surfaces entre 90 et 850 m² ».
Cité dans l’étude, Christophe Burckart, Directeur général chez IWG France, estime ainsi que « de nombreuses entreprises souhaitent sortir du bail traditionnel et opter vers plus de flexibilité en termes d’empreinte immobilière et plus de services mis à la disposition de leurs collaborateurs ».
Pour Curiosity is Keys et Keys REIM, l’évolution vers de nouvelles formes de baux est une conviction de longue date. En juillet 2020, Vincent Evenou, directeur de l’Asset Management de Keys REIM, relevait ainsi : « Les opérateurs de gestions d’espaces de coworking comme Spaces, WeWork ou Wellio proposent par exemple des surfaces auxquelles on peut renoncer à tout moment ». Et il interrogeait : « Et nous, serions-nous capables de proposer aux utilisateurs des surfaces flexibles ? Proposer aux locataires non pas de signer un bail commercial classique 3–6–9, mais une offre de surface flexible et évolutive au sein d’un immeuble ? ».
Depuis cette adaptabilité a été identifiée par le groupe comme l’une des 7 grandes tendances qui structureront l’investissement immobilier dans la décennie à venir. Plusieurs offres sont envisageables, parmi lesquelles des contrats de revenue-share, des baux à loyers variables ou encore des mandats de gestion. Des sociétés d’exploitation par exemple peuvent prendre à bail des surfaces puis les gérer de manière flexible.
Ainsi faisant, pour les utilisateurs de bureaux le bail 3–6–9 devrait de plus en plus cohabiter avec des offres locatives flexibles, voire même sur mesure.
