Condomínio Voluntário, a propriedade privada descentralizada
Se inverno é tempo de retirarmos os cobertores do baú, tempo de crise é a hora de redescobrirmos outras formas de propriedade coletiva, dividindo custos e minimizando impostos.
… Para que serve um condomínio voluntário?
O termo é desconhecido da maioria dos brasileiros, mas quem é proprietário de apartamento ou casa em condomínio vai descobrir que já sabe o principal:
o condomínio voluntário serve para exatamente as mesmas coisas, na lida com o patrimônio de propriedade coletiva, exceto pelo fato de que se aplica a todo o tipo de patrimônio que não seja um bem imóvel.
Alguns juristas vão mais além e dizem que o condomínio voluntário também pode ser evocado quando o patrimônio é um imóvel, nas situações de condomínio que não apresentam partes autônomas, todos donos de tudo.
Para quem busca uma explicação oficial e mais precisa, a legislação brasileira vem falando do condomínio no contexto imobiliário desde 1928, tendo consolidado o tema em 1964 com a Lei 4.591…
O Código Civil redefiniu em 2002, no seu capítulo VII, o “condomínio em edificações”, dito condomínio edilício, junto com outras formas menos conhecidas de condomínio. Também tomou o cuidado de estabelecer seus ordenamentos a partir dos casos mais gerais.
Encontramos enfim, um pouco mais acima, no capítulo VI, na seção I o título “Condomínio Voluntário” (artigos 1.314 a 1.326).
O patrimônio dos coproprietários
Patrimônio é um conjunto de coisas que tem dono. Patrimônio com mais de um dono é usual, se considerarmos que empresa, associação, cooperativa, etc. são coletivos de donos — que ao se reunirem somam esforços. Todavia, se o objetivo da soma de esforços é apenas dividir as contas da aquisição e manutenção do patrimônio, qualquer um desses arranjos coletivos usuais se tornaria um “elefante”, por criar compromissos, riscos e até mesmo carga tributária desnecessários.
O arranjo mais enxuto e focada no patrimônio, é o condomínio. Ele nasce do contrato entre duas ou mais pessoas que desejam usar ou preservar um patrimônio em comum, e estão em consenso sobre o seu uso.
Veremos a seguir que o condomínio pode ser simples ou complexo, e é bastante flexível na sua gestão… Tem para todos os gostos!
Também será apresentado o passo-a-passo da transação econômica que leva à criação de um condomínio, descrevendo em detalhes, antes e depois, o patrimônio geral do condomínio e o patrimônio dos atores da transação.
Um exemplo bem simples
Duas pessoas já formam um coletivo: o nosso Código Civil não impõe restrições quanto ao número mínimo ou máximo de condôminos.
Suponhamos que Alice e Roberto decidem criar uma brinquedoteca juntando os brinquedos velhos…
O primeiro passo é cada um colocar sobre o balcão de negociação a parte do patrimônio pessoal que estaria disposto a ceder para o uso em condomínio,
Alice: conjunto P_alice = { boneca, tambor };
Roberto: conjunto P_rob = { carrinho, apito }.
Até aqui cada um ainda é “dono 100%” dos seus respectivos brinquedos.
O objetivo de ambos é se tornarem donos de algo maior, de um conjunto com mais brinquedos, que é o conjunto C das coisas que formarão o condomínio:
C = P_alice ∪ P_rob = { boneca, tambor, carrinho, apito }.
Para ficarem coproprietários do conjunto C precisam fazer uma troca, do patrimônio exclusivo que tinham, pelo patrimônio compartilhado que pretendem ter. Não é uma troca usual, precisa estar escrito para ninguém esquecer os termos e condições desta troca. Escreveriam algo como,
Alice e Roberto decidiram em janeiro de 2017 constituir um condomínio.
Alice cedeu sua boneca e seu tambor, Roberto cedeu seu carrinho e seu apito; todos os objetos cedidos considerados de igual valor, compondo uma brinquedoteca.
Cada um poderá ficar um dia-sim, um dia-não, com todos os brinquedos.
E isso precisa ser assinado e carimbado para ninguém duvidar no futuro. Essa cartinha de declarações assinadas é então, de fato, um contrato.
Imaginando todos os detalhes que garantem a legalidade dessa transação, podemos seguir o “roteiro do balcão de trocas”, que começa com a chegada, colocando todos os brinquedos sobre o balcão:
primeiro conferindo e avaliando, em seguida negociando, para que as coisas de cada um somem valores iguais…
A troca é um pouco diferente da usual: cada um está trocando o “direito de ser dono 100%” de 2 coisas, pelo “direito de ser dono 50%” de 4 coisas.
O ritual que determina a consumação e sucesso desta transação é a assinatura do contrato.
O patrimônio que cada um tinha ao chegar no balcão, mudou. Agora, depois da transação, o cojunto P_alice e o conjunto P_rob ficaram iguais,
P_alice = P_rob = { boneca(50%), tambor(50%), carrinho(50%),
apito(50%) }.
O texto do contrato diz que o uso é compartilhado, que cada um tem direito a 50% do direito de uso do conjunto C, com finalidade de brinquedoteca.
A parte do texto do contrato que diz “Alice cedeu sua boneca e seu tambor, Roberto cedeu seu carrinho e seu apito”, ilustra um tipo de contrato chamado incorporação do condomínio.
A parte que diz “Cada um poderá ficar um dia sim, um dia não, com todos os brinquedos (…) compondo uma brinquedoteca”, ilustra a chamada Convenção do Condomínio, que estabelece as regras de utilização do patrimônio comum. É um documento normativo soberano, que registra as decisões da assembleia de fundação e eventuais assembleias posteriores de consenso absoluto, análogo ao estatuto de associação.
Tanto na incorporação quanto depois, na manutenção do condomínio, a parte do texto que diz “todos os objetos cedidos considerados de igual valor” será usada como referência.
Como o conjunto C tem 4 elementos, e todos possuem mesmo valor, cada um deles representa a fração 1/4 do valor total do condomínio. Como o valor total pode variar com a situação do mercado, ou com o desgaste do patrimônio, o que tem significado para o condomínio é essa fração de valor idealizado, dita fração ideal, associada a cada elemento de C.
A linguagem de contrato é livre neste sentido, mas por tradição alguns preferem até se referir ao direito de propriedade de cada um em termos de um número inteiro de frações ideais. Por exemplo Alice “é dona de duas frações ideais”, ou seja, dona de 2*1/4 = 50% do conjunto C.
Exemplos mais complicados
Existe uma infinidade de complicações que podemos introduzir na incorporação e/ou na convenção do condomínio, tornando-o mais complexo, porém mais adequado às necessidades do coletivo:
- ter mais condôminos, milhares deles;
- ser formado por pessoas jurídicas (por ex. empresas) no lugar de pessoas físicas;
- ter um patrimônio heterogêneo nos seus valores, composto de coisas com frações ideais diferentes;
- permitir que condôminos sejam donos exclusivos, autônomos, de algumas partes, ou seja, cada um ser dono 100% de um certo montante de frações ideais. Como no caso de ser dono de um apartamento.
- permitir que o condomínio alugue partes comuns a terceiros, para reduzir custos de manutenção.
- permitir sub-condomínios, como a garagem de um prédio onde nem todos os apartamentos possuem garagem.
- fracionar o patrimônio para dar a liberdade de venda de frações menores, com inclusão mais mais condôminos.
Esses casos todos serão apresentados através da modelagem simples de conjuntos neste outro artigo.
Resumindo
O condomínio na sua forma mais simples ocorre quando todos os elementos do patrimônio do coletivo são de uso comum. Tudo é partilhado de forma justa entre todos, através de regras, como fizeram Alice e Roberto ao estipularem uma regra de uso dia-sim e dia-não.
Na sua forma mais complexa, haverão partes de uso não-comum, ditas partes autônomas, onde apenas o condômino é dono (100%), exercendo todos os direitos de propriedade sobre sua parte autônoma. E há uma sutiliza importante: as partes autônomas precisam também pertencer ao conjunto C. O dono manda no interior da sua parte autônoma, mas se sujeita à Convenção do Condomínio no que se refere às fronteiras e ao relacionamento dela com a vizinhança (composta de outras partes autônomas e/ou partes comuns).
Analogias com a moradia e contratos de propriedade
Apesar de o Código Civil não determinar — e ainda bem, pois preservou flexibilidade — , tudo o que fazemos num condomínio edilício, vale para o condomínio voluntário.
Uso, abuso e usufruto são facetas importantes do direito de propriedade, a serem destacadas no condomínio.
Alguns dos nomes não são tradicionais nem padronizados, mas podemos adotar o seguinte jargão:
- Parte comum: não há distinção entre partes comuns, são todos os objetos, áreas ou unidades de uso comum.
Sua manutenção é rateada entre todos os condôminos. Todos são donos. - Parte autônoma: objeto, área ou unidade de uso exclusivo de um condômino, dito “dono da unidade autônoma”. Apesar de privativa, preserva algum vínculo com as partes comuns.
Sua manutenção é de responsabilidade apenas do dono, todavia o “tamanho” da parte autônoma pode ser formalizado como referência para o rateio das partes comuns (vide conceito de fração ideal). Só um é dono. - Parte comum sob demanda: cada condômino pode agendar seu uso, e pagará (locação ou custo operacional) proporcionalmente ao uso feito.
O manutenção fixa (desgaste independente do uso) é rateada como parte comum. Todos são donos. - Parte autônoma federada: objeto que é uma extensão da parte autônoma (ex. vaga em garagem), onde porém o rateio para a sua manutenção se restringe aos demais proprietários daquele tipo de extensão.
É “federada” pois responde à mesma convenção e assembleia gerais, porém com autonomia para, nos seus assuntos, ser governada pelos seus usuários. Apenas um subconjunto é dono. - Parte comum federada: partes que não são de uso geral de todo o condomínio, mas são comuns a todos os proprietários de um determinado tipo de parte autônoma federada. Por exemplo as vias entre as vagas de determinada garagem. Apenas um subconjunto é dono.
- Frutos da parte comum: rendimentos do aluguel de partes comuns, ou frutos oriundos da parte comum, são de direito dos condôminos na proporção das suas frações ideais. O usual é que isso se transforme num abatimento da taxa de manutenção, sem precisar pagar cada condômino. Não se pode aferir lucro do condomínio, pois juridicamente se tornaria uma empresa.
Por exemplo se no jardim do condomínio tem uma laranjeira, quando produzir laranjas, os frutos serão de todos. Quem colhe não tem nenhum direito especial, deve distribuir os frutos entre os demais condôminos. - Frutos da parte comum federada: mesmo conceito, muda apenas o escopo, que é a parte comum federada.
Percebe-se que contratos relativos a patrimônio coletivo podem ser mais sofisticados: para serem efetivos não podem ser muito simples.
Formas de governança
É exigido por Lei, está no Código Civil, que haja democracia: a assembleia é soberana, toma as decisões de maior impacto. Quem toma as decisões do dia-a-dia é o corpo diretivo, formado por representantes eleitos na assembleia.
Grandes condomínios, todavia, possuem estrutura complexa, assumem a responsabilidade por um grande número de condôminos… É preciso estruturar o condomínio em uma hierarquia com partes menores, de modo que cada uma tenha seu próprio “corpo gestor dos assuntos locais”.
A governança neste caso requer definição precisa de quem são os poderes locais, de cada parte, e quem é o poder global, coordenando todas as partes.
Subestruturas federadas em condomínios maiores
Quando as partes são totalmente autônomas e independentes, dizemos que a forma de governo global é a anarquia; quando são total e exclusivamente dependentes de um poder central, como um síndico, podemos caracterizar o poder central como totalitário. No espectro entre estes extremos se encontra a federalização de poderes locais.
Como exemplo de meio termo, podemos imaginar um prédio onde cada andar tem certa independência, com seu síndico-do-andar, mas todos eles também prestando contas a um síndico central.
A federalização, em maior ou menor grau, permite a formação de um poder central mais limitado, delegando poderes locais. O Brasil por exemplo é uma federação de Estados.
A forma mais descentralizada, a confederação, tem sido utilizada como solução de sucesso na formação de nações tais como os EUA, as nações-estado da Grécia Antiga, e uniões de nações, como a União Européia.
Não é diferente no condomínio: a única restrição jurídica é que tenha, obrigatoriamente, assembleia e corpo diretivo na governança global; ilustrada como retângulo externo nas opções de governo.
O caso típico para se aplicar a federalização é a gestão do que definimos acima como parte autônoma federada (aquela análoga à garagem).
No condomínio o exercício da democracia é obrigatório, mas o grau em que será exercida é livre. A recomendação de boa prática que se pode fazer é de garantir uma governança mais democrática quanto maior e mais centralizado for o condomínio.
