Comprar una propiedad informado ¡Está al alcance de tus manos!

Al menos en algún momento de la vida, cada uno de nosotros, desea concretar el sueño de la casa propia, ya sea con fines habitacionales o de inversión. Sin embargo, por lo general se visualiza como una situación algo distante, ya sea por la obtención de recursos para financiar esta compra, pero también, en muchos casos, por el acceso a la información.

¿Se transformaría en un sueño menos utópico si disponemos de la información necesaria?

En goplaceit.com, contamos con un staff de asesores inmobiliarios que puede ayudarte a resolver todas tus inquietudes, aterrizar tus ideales frente a la oferta inmobiliaria disponible, e incluso, orientar y ayudar en la gestión de tu mejor alternativa de financiamiento hipotecario. Es por ello, que a continuación respondemos algunas preguntas que seguro te estás formulando cuando te enfrentes a la decisión de concretar tu sueño de vivienda.

¿Cómo impactan los indicadores económicos del país en la compra de mi vivienda?

Actualmente en Chile, nos hemos visto enfrentados a diversos factores económicos que, si bien, en algún principio se visualizaron como un acercamiento a la posibilidad de adquisición de viviendas; al pasar el tiempo, se han convertido en un obstáculo adicional para la concreción del sueño de la casa propia.

Uno de los factores que podría impactar el comportamiento de precios en un bien o servicio, es el desplazamiento de la curva de demanda, por lo que, desde este factor podría existir un incremento de precios en el mercado si el ingreso promedio de las personas que demandan este bien o las preferencias aumentaran a favor del consumo de dicho producto, desplazando la curva de demanda hacia la derecha. Es por ello, que una vez que el mercado inmobiliario presenta mayores preferencias de las personas por la adquisición de propiedades versus los arriendos, lo que se presenció en época pandémica en nuestro país, debido principalmente a los retiros de las arcas de AFP conjugado con las bajas tasas de interés que presentaba el mercado financiero, se podría suponer un alza en los valores de las propiedades. Es decir, a medida que las personas puedan mejorar su capacidad y condiciones de compra, se genera un incremento en sus preferencias por la compra de una vivienda, lo que podría generar un incremento en los precios del bien consumido, como se ilustra en el gráfico a continuación:

Figura N°1: Gráfico ilustrativo oferta y demanda, elaboración propia.

Desde la demanda, las tendencias de mercado también podrían impactar sobre el comportamiento de precios, dado que mientras exista mayor volumen de personas interesadas en un sector, tipología o característica particular, se generará un incremento en los precios de estas preferencias. En relación a esto, la pandemia incrementó las posibilidades de teletrabajo o trabajo a distancia, lo que generó descentralización geográfica habitacional, por consiguiente, muchas personas que vivían en las ciudades por necesidades laborales, decidieron tomar un nuevo rumbo y alejarse de éstas, e incluso habitar zonas más rurales. Esto generó una nueva tendencia por propiedades más alejadas de la zona céntrica de nuestro país, lo que genera desplazamiento de la curva de demanda hacia la derecha, y se traduce en un incremento de precios en estos nuevos nichos habitacionales.

Otro factor que podría impactar el comportamiento de precios de un bien o servicio, respecto de la relación oferta-demanda, es el desplazamiento de la curva de oferta, para este caso, se podría suponer un incremento de los precios, si la curva de oferta se contrae, es decir, si la disponibilidad de inmuebles disminuye.

Por otro lado, la construcción también se vio afectada, no sólo por la cantidad de circulante disponible y las preferencias de las personas por la construcción particular, remodelación y ampliación de sus viviendas, sino también por la dificultad de obtención de mano de obra disponible e importación de materias primas necesarias para este rubro debido a la crisis sanitaria, lo que se traduce en un incremento en el precio de dichos materiales e insumos de construcción.

Por lo anterior, al pasar el tiempo, los niveles inflacionarios de nuestro país se vieron afectados por la cantidad de circulante en la economía, por lo que el Banco Central (encargado de mantener la estabilidad económica, financiera y de bienestar en nuestro país), buscando que las personas disminuyeran su consumo e incrementaran su ahorro, ha tenido que tomar medidas restrictivas, generando varias alzas de la Tasa Política Monetaria (TPM), lo que se ha traducido en una seguidilla de aumentos en las tasas de interés en créditos de consumo e hipotecarios, por lo que se torna más costoso endeudarse y a su vez, con mayores requerimientos. Esto ha generado que las instituciones financieras otorguen créditos hipotecarios a una mayor tasa de interés que hace un tiempo atrás, sumado a otros requisitos que veremos más adelante. Todo esto, buscando proteger la economía de las familias de nuestro país.

¿Es factible acceder a financiamiento conveniente hoy?

Tal como se mencionó anteriormente, hoy en día es un poco más costoso endeudarse que hace un tiempo atrás, pero en ninguna forma hay que pensar que no es posible el acceso a financiamiento hipotecario para la compra de una vivienda. Es por ello, que en goplaceit.com, creemos fundamental que, al momento de tomar tu decisión de compra, puedas estar al tanto de las alternativas de financiamiento disponibles para que puedas acceder a la mejor opción.

Como vimos anteriormente, las condiciones de financiamiento han cambiado, dado que el Banco Central generó un alza en las tasas de interés, pero, además, las entidades bancarias tienen otros requisitos para la compra de una propiedad, los cuales es necesario conozcas.

Hace un tiempo atrás, era mucho más fácil conseguir créditos hipotecarios que financiaran hasta el 90% del valor de adquisición, no sólo para la primera propiedad, sino que, en algunos casos, incluso para la segunda vivienda. Hoy en día son mucho más escasas dichas alternativas de financiamiento al 90% (incluso para la primera propiedad), por lo que es muy importante que puedas reunir un pie mayor, idealmente entre un 15% y un 20%, para así acceder más fácilmente a un crédito hipotecario. Por lo demás, los plazos máximos de financiamiento en entidades bancarias oscilan entre 20 a 25 años, lo que antiguamente se podía conseguir hasta por 30 años plazo.

Sin embargo, es importante, que sepamos que no sólo la banca tradicional otorga créditos hipotecarios, sino también en nuestro país contamos con otras instituciones financieras llamadas Mutuarias o Hipotecarias, las que también otorgan créditos hipotecarios. Éstas cuentan con porcentajes de aprobación de hasta el 80% del valor del inmueble, pero podemos encontrar en ellas plazos de hasta 30 años. Por lo que hoy en día, se convierten en una muy buena alternativa de financiamiento, te invito a leer nuestro artículo “Descifrando los créditos hipotecarios”.

Es importante también considerar, que, para el acceso a un crédito hipotecario, debes contar con dos requisitos fundamentales:

1. Antigüedad laboral: En la mayoría de las instituciones financieras solicitarán para tu aprobación bancaria antigüedad laboral mínima de 1 año, por lo que es importante tu estabilidad laboral.

2. Permanencia en sistema financiero: Para las entidades financieras es muy importante conocer tu comportamiento de deuda y pago, lo que les indica qué tan riesgoso eres como sujeto a crédito, es por esto, que es fundamental que tengas al menos una cuenta corriente con al menos un año de antigüedad de uso para que así la entidad que otorgue el crédito pueda revisar tu historial financiero y determinar si eres sujeto a crédito.

Por otro lado, es importante recomendar que cotices tu crédito hipotecario en más de una entidad financiera, para que sobre todo hoy, considerando las tasas actuales de mercado, puedas obtener tu mejor alternativa de financiamiento hipotecario.

Finalmente, siempre es importante, que al momento de comenzar tu búsqueda de nuevas propiedades puedas contar con al menos una pre-aprobación bancaria, dado que ésta te ayudará a tener una referencia respecto al rango de precios que puedes acceder.

¿Me debo preocupar porque la propiedad elegida está en UF?

Muchos nos hemos preguntado alguna vez ¿por qué las propiedades se transan en UF y no en pesos ($), que es nuestra moneda nacional? La razón principal de la utilización de la UF como unidad de transacción, es para proteger los bienes inmuebles de la inflación, lo que también resulta más sencillo de graficar hoy, en tiempos de pandemia.

Por ejemplo, si tenemos una propiedad que, supongamos no existe la UF, debemos transarla en pesos ($), propiedad que al 01 de diciembre de 2019 (pre-pandemia) tenía un valor de $150.000.000, al 01 de diciembre de 2021, seguiría costando los mismos $150.000.000. Sin embargo, si ahora consideramos la transacción en UF y convertimos esos $150.000.000 al valor UF indicado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) al 01 de diciembre de 2019 ($28.309,94), el valor de esa propiedad a esa fecha era de 5.298,49UF, monto que al valor en $ de la UF al 01 de diciembre de 2021 ($30.776,05) se incrementaría a $163.066.665 aproximadamente. Es decir aumentó más de 13 millones de pesos, o dicho de otra forma, el costo de la vida en el período se tradujo en que la propiedad en pesos costará 13 millones más .

Es por este motivo, que sobre todo en tiempos de crisis, muchas personas prefieren los bienes inmuebles como herramienta de inversión, como un activo seguro frente a los ajustes de la inflación.

¿Dónde es seguro y rápido hacer la búsqueda de mi nueva propiedad?

Ahora que ya conocemos con mayor profundidad, los principales factores que afectan nuestra decisión de compra de vivienda y contamos con la información necesaria de financiamiento, podemos enfocarnos en la siguiente etapa del proceso de compra de una nueva propiedad, que es la búsqueda de las distintas alternativas que nos ofrece el mercado.

Para esta etapa, es importante contar con un asesor experto que pueda ayudarnos en el proceso, dado que la compra de una propiedad es una inversión importante y, en la mayoría de los casos, para toda la vida.

En esta etapa del proceso, podemos apoyarnos en gran medida en la digitalización, dado que hoy en día contamos con una gran variedad de plataformas en las que podemos realizar nuestra búsqueda. Y qué mejor si la realizas en nuestra página goplaceit.com, en la que puedes buscar con precisión en la zona geográfica que más te guste y, además, con la asesoría experta de nuestros ejecutivos de ventas, que estarán siempre dispuestos a ayudarte a encontrar tu mejor alternativa de vivienda y apoyarte en todo el proceso de compra, interacción con el corredor, crédito hipotecario, ¡hasta la entrega de tus llaves!.

¿Cómo negocio mi propiedad para llegar a un precio óptimo?

Luego, una vez que ya has revisado las alternativas disponibles, cuentas con tu financiamiento hipotecario (o pago contado) y has encontrado la propiedad de tus sueños, es importante que sepas que en la gran mayoría de las propiedades usadas está abierta la posibilidad de negociar el valor final de transacción; o dicho de otra forma, nuestra idiosincrasia particular permite que sea una práctica habitual el negociar este tipo de bienes.

Según nuestra experiencia en goplaceit.com, estas negociaciones suelen tener mejores tasas de éxito cuando se encuentran alrededor del 98% del valor de publicación, lo que se traduce, en general, en un 2% de descuento en base al valor publicado.

Aunque, en esta etapa es recomendable también contar con la orientación de un asesor inmobiliario, dado que, con su conocimiento del mercado, podría ayudarte a negociar de mejor manera el precio final, ya sea por las condiciones de mercado, tipo de financiamiento, estado de conservación de la propiedad, etc.

Una vez finalizada la negociación y habiendo llegado a un acuerdo con la contraparte respecto de las condiciones de compra y valor de transacción, este acuerdo se debe formalizar mediante una Promesa de Compraventa. Esta formalización es independiente de si financias tu compra con crédito hipotecario o pagas al contado, dado que este documento legal asegura a las partes de que ninguna de ellas se retracte de este acuerdo de forma injustificada, hasta la firma de la Escritura de Compraventa, que es el documento final necesario para que el Conservador de Bienes Raíces (CBR) pueda realizar la inscripción de la propiedad a nombre del nuevo propietario. Puedes averiguar en más profundidad estos pasos de la compra de tu propiedad en nuestro artículo “El paso a paso de comprar mi nuevo hogar”.

¿Qué documentos legales debo enfrentar?

Durante tu proceso de compra, dado que es una adquisición de importante magnitud, es relevante que estés al tanto de la documentación con la que normalmente se trabaja en este proceso:

1. Orden de Visita: Cuando visites una propiedad usada, que esté a cargo de un Corredor de Propiedades, éste te presentará este documento que deberás firmar para registrar la visita de esta propiedad. En este documento se deja constancia no sólo de la visita, sino también se individualiza la propiedad visitada, el valor de venta publicado, se individualiza al posible comprador, se informa la comisión de corretaje asociada y también se establece al corredor de propiedades como intermediario en una posible transacción. Este documento busca respaldar a las partes (comprador, vendedor y corredor), sólo en caso de que desees comprar esta propiedad.
2. Propuesta de Compra o Carta Oferta: Este documento también es común en la transacción de propiedades usadas. Es utilizado para formalizar tu propuesta de compra, ya sea por el valor de publicación o por otro valor, que suele ser menor. En este documento se establece tu intención de compra junto al valor propuesto, tus datos personales (para la individualización del oferente), la individualización de la propiedad y la vigencia temporal de esta propuesta. Aquí se suele dejar una garantía para respaldar la seriedad en la oferta.
3. Promesa de Compraventa: Documento utilizado en la compra de inmuebles usados y nuevos. Una vez que ya hayas definido el valor de transacción en acuerdo con el comprador para propiedades usadas o te hayas decidido por una propiedad nueva aceptando su valor, para formalizar el acuerdo, es necesaria la promesa de compraventa, en la que se individualizan las partes (comprador y vendedor), se individualiza la propiedad a adquirir y las condiciones, plazos de este proceso de compraventa y garantías asociadas al cumplimiento de este contrato. La firma de este documento siempre debe ser ante notario y posterior a éste, si tu financiamiento es mediante crédito hipotecario, la entidad financiera se encargará de la tasación correspondiente y el estudio de títulos para pasar a la etapa de escrituración. En caso que tu financiamiento sea mediante pago contado, deberás contratar un abogado personalmente que realice el estudio de títulos, redacte la escritura de compraventa y se encargue de la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
4. Escritura de Compraventa: Este documento, también firmado ante notario como ministro de fe, formaliza el acto jurídico de la compraventa (enajenación del inmueble en términos formales), individualizando a las partes, la propiedad, las condiciones de compraventa y posibilita la inscripción de la propiedad a nombre del nuevo propietario en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
5. Acta de Entrega del Inmueble: Una vez finalizado el proceso de inscripción en el CBR, es importante finalizar el proceso con este documento, en el que declaras el recibimiento conforme de la propiedad. En esta etapa del proceso, es importante que verifiques sobre todo cuando se trata de una propiedad usada, que el estado de la propiedad sea el que se prometió y que las deudas asociadas a la propiedad se encuentren pagadas, tales como: gastos comunes, servicios básicos, contribuciones, etc.

¿En qué gastos debo incurrir al comprar mi nueva propiedad?

Finalmente, es importante que puedas estar en conocimiento que, en el proceso de compra de tu propiedad, te verás enfrentado a otros gastos asociados que se deben considerar, tales como: la comisión de corretaje cuando se trate de una propiedad con un Corredor de Propiedades como intermediario (2% + IVA del valor de transacción, comisión estándar de mercado), gastos operacionales (si financias tu compra con crédito hipotecario, mayor detalle en nuestro artículo “Desglosando los 6 gastos operacionales de tu crédito”), honorarios de abogado (si financias tu compra con pago contado), gastos notariales, impuesto y valor de inscripción de propiedad en el Conservador de Bienes Raíces.

Para concluir, en goplaceit.com, queremos hacer que ese sueño de vivienda se convierta en tu nueva realidad, ya sea a través de la compra de una propiedad nueva o usada, con destino habitacional o de inversión, en el norte, en el centro o en el sur de nuestro país, con financiamiento hipotecario o al contado, en una zona rural o urbana, etc., pero para nosotros es muy importante que puedas tomar tu decisión con la mayor cantidad de información posible, con la mejor variedad de alternativas disponibles y con la certeza de que la propiedad que elegiste, es la propiedad que siempre buscaste y donde podrás hacer tus sueños realidad.

¿Qué estás esperando?

¡Las llaves ya están en tus manos!