Plusvalías en tiempos de crisis ¿Qué son, cómo obtenerlas y podría haber impactos?
Análisis de la UF/m2 de departamentos en venta 2020–2021
En mayo de 2022 se registró un alza histórica de la tasa de interés de los créditos hipotecarios llegando al 8%. Hemos evidenciado en columnas anteriores ¿Cuánto impacta el alza de las tasas hipotecarias? que puede significar un aumento del valor del dividendo de hasta un 42%. A la par del aumento del dividendo, hemos visto alzas sostenidas en los arriendos, en parte debido al alza de la UF, que impacta directamente en los dividendos de los respectivos arrendadores y en los contratos de arriendo pactados en dicha moneda, o bien reajustados periódicamente por la misma; pero también debido a un aumento de la demanda, de hogares que han postergado su decisión de compra.
Dichas alzas, de UF como tasas hipotecarias, han invisibilizado que de forma paralela e independiente, se producen incrementos en los precios de las propiedades que no necesariamente tienen que ver con estos factores. Dichos aumentos o variaciones del valor de las propiedades ocurren por factores extrínsecos y corresponde a lo que se denominan plusvalías.
Existen diversos tipos de plusvalía, una de las que tienen mayores impactos corresponde a la generada por inversiones públicas, como la construcción de una nueva línea de metro, parque, un corredor de transporte, la pavimentación de una calle, el trazado de una red de alcantarillado, entre muchas otras.
Pero también existen otros tipos de plusvalías, entre los cuales se generan por un aumento en la demanda cuando un barrio se vuelve de moda, como pasó primero Barrio Lastarria, Concha y Toro, Brasil, Yungay e Italia, o porque el barrio es más seguro y/o accesible.
La plusvalía de una propiedad puede ser realmente considerable en el tiempo, solo como promedio, la plusvalía acumulada de los últimos 10 años en la Región Metropolitana, se ha traducido en aumento de precios de 100% en los precios de dichas propiedades.
Para comprar una propiedad que genere plusvalías se deben considerar todos los factores anteriormente mencionados. Hoy en día y para la ciudad de Santiago de Chile, en términos de infraestructuras públicas que generarán plusvalías a futuro, debemos considerar obligatoriamente los siguientes proyectos en desarrollo: 1) Línea 7 de Metro, 2) Parque Río, 3) Tren Santiago-Batuco, 4) Melitren, 5) nuevas autopistas interurbanas, entre muchos otros.
A nivel de preferencias residenciales, ciertos barrios en comunas como La Cisterna, Quinta Normal o Cerrillos están siendo cada vez más demandados por su buena conectividad y servicios cercanos.
Es por ello que nos preguntamos ¿qué sectores han aumentado más su plusvalía? El análisis que realizamos a continuación, corresponde al periodo 2020–2021, justamente en el mismo período dónde han ocurrido los mayores incrementos de la tasa hipotecaria.
La metodología para conocer cuáles sectores han aumentado su plusvalía se basa en el cálculo de la UF/m2, para ello estimamos la UF/m2 de cada semestre y analizamos la variación porcentual en dicho período. La información corresponde al último semestre móvil del 2020 y del 2021.
Desarrollo
Como vemos en la Figura 2., se aprecian la variación porcentual respecto a la UF/m2 del último semestre móvil 2020–2021. La cartografía muestra que sectores tradicionales para el desarrollo inmobiliario como Providencia, Santiago, Ñuñoa y Vitacura son los sectores que menos aumentó porcentualmente su valor UF. En contraposición sectores pericentrales como La Florida, Renca, Maipú, Cerrillos y Puente Alto ven un aumento en los valores UF/m2.
¿Qué comunas aumentaron más su porcentaje?
Haciendo un promedio por comuna, podemos identificar las comunas que más tuvieron plusvalías en el periodo analizado. En este sentido la Tabla 1 muestra el ranking de las 10 comunas que más aumentaron dicho indicador. En ese sentido, lidera la tabla la comuna de Puente Alto con casi un 5% de plusvalías. Además la siguen comunas urbano-rurales como Talagante y Peñaflor, que producto del proyecto del Melitren tendrán un mejor acceso a Santiago.
Conclusiones
No es casualidad que sectores consolidados en términos de desarrollo inmobiliario como es sector oriente de Santiago, hayan capturado menos plusvalías que otros sectores de la ciudad que están en pleno proceso de densificación, esto ocurre principalmente porque las plusvalías de las comunas del cono oriente fueron capturadas años atrás, sin embargo, a pesar que son menores, siguen generando alrededor de un 2%.
Se debe considerar que a la fecha, se encuentra en desarrollo la construcción de la Línea 7 del metro, que atraviesa comunas como Renca, Santiago, Providencia y Vitacura, en estás últimas aún no se ve un efecto significativo desencadenado por dicha inversión de infraestructura pública, pero no se puede descartar que en un futuro sucedan. Por otro lado, no es de extrañar que el sector de Maipú, Cerrillos y Estación Central presenten plusvalías del orden del 10%, principalmente por proyectos como el Melitren y además porque la construcción de viviendas en altura sigue enfocada en dichos sectores.
