Segunda ola COVID-19: mercados de vivienda y políticas públicas
La segunda ola de COVID-19 originada a finales del 2020, trajo consigo medidas tan restrictivas como la primera, ya sea, en términos de confinamientos, restricciones horarios y a la movilidad, funcionamiento de oficinas, etc. Por este motivo, desde los inmobiliarias hasta los corredores de propiedades han tenido que adaptar sus formas de funcionamiento habituales, volcándose a lo digital para mantener la normalidad del negocio [1].
En una columna anterior (ver aquí) evidenciamos los efectos de la primera ola de covid-19 en Santiago de Chile en términos de mercados de arriendo durante el primer semestre 2020. Por ende, es oportuno analizar si la segunda ola tuvo las mismas repercusiones que la primera, entre las que se cuentan: disminución de la UF/m2 en algunos sectores, aumento en la vacancia de departamentos en arriendo, una mayor valorización de las casas en comunas periféricas, y aumento de la UF/m2 en algunas capitales regionales como La Serena.
Como diversos investigadores han postulado, la baja en la UF/m2 de arriendo en Santiago sería una consecuencia a una disminución en la demanda, la que según diversos análisis tendría los siguientes orígenes: 1) la pérdida de empleos y las dificultades de sustentar un arriendo, 2) la irrupción del teletrabajo y clases virtuales que ha generado vaciamiento de los centros urbanos y 3) las limitaciones a la movilidad y con ello al turismo.
Adicionalmente al análisis nos preguntamos ¿cómo los gobiernos enfrentan la pandemia?, ¿existen cambios normativos que ayuden a paliar los efectos de la pandemia?
Segunda ola de covid-19
La segunda ola, que según autoridades plantean comenzó en diciembre 2020, y qué para efectos de este análisis se considerará hasta Mayo 2021, aunque varios análisis consideran la existencia ya de una tercera ola durante este periodo [2]. Metodológicamente se analizan las publicaciones del Área Metropolitana de Santiago (AMS), desde el 1 de enero del 2018 al 1 de Mayo del 2021 para efectos comparativos y análisis de tendencias.
Disponibilidad de viviendas
Tabla 1. Porcentaje de publicaciones durante segunda ola
Figura 1. Propiedades disponibles de venta/arriendo de departamentos en AMS
El gráfico muestra una gran caída de los arriendos disponibles durante el segundo cuatrimestre del 2020, es decir, durante los meses de Mayo a Agosto, coincidiendo con la fase más crítica de la primera ola de covid-19.
La hipótesis que barajamos respecto a la caída refiere a que durante este período, debido a las restricciones a la movilidad, impedía mostrar departamentos en arriendo a posibles interesados, influenciado también la baja en las publicaciones de ofertas en el portal.
También se desprende de la figura 1 que el mercado de arriendo de departamentos no se ha recuperado con relación a cómo éste se mostraba el 2019, fecha que presentó su mayor peak.
Con respecto a la venta de departamentos, se evidencia una situación opuesta, a comienzos del año 2020 se evidenció el peak de cantidad de publicaciones de departamentos en venta, si bien, el número ha decaído en los últimos 4 meses, se está en una situación similar o incluso levemente superior a la del 2019.
Frente a la repentina alza en la oferta que vivió la venta de departamentos entre fines de 2019 y comienzos del 2020 se puede referir a factores internos (mayor penetración del sitio goplaceit.com, aumento de uso de plataformas digitales para la búsqueda de propiedades, nuevos hábitos de consumo en pandemia, etc.) como también externos (mayor stock disponible de departamentos, mayor movilidad de hogares, valoración de otras ciudades, etc.).
Precio de las viviendas
Con respecto a la UF/m2 propiamente tal, para el caso de los departamentos en arriendo, el gráfico a continuación evidencia la variabilidad que ha tenido la UF/m2 durante la pandemia. A comienzos del año 2020 hasta julio de 2020, la UF/m2 cayó un -3.7%, volviendo a recuperarse durante el comienzo de la segunda ola en diciembre 2021, con un alza promedio de 1.92%, aproximándose a un valor muy cercano antes de que hubiese pandemia.
Figura 2. UF/m2 departamentos en arriendo en Santiago de Chile.
En particular, para la tipología de 2D2B, si bien presenta una UF/m2 menor a la observada para el promedio de la región se evidenció una fluctuación promedio de -2.55% desde el comienzo de la pandemia en 2020, seguido de una ligera recuperación de un 1.83% durante el último periodo.
En los departamentos en arriendo de 3D2B o 3B3B se ha evidenciado una disminución de su precio con una reducción promedio de -2.8%, hasta el mes de septiembre de 2020 cuando comenzó su recuperación, sin embargo, sigue aún por debajo del valor pre pandemia.
Para el caso de los departamentos que tienen 4 o más dormitorios, a diferencia de las otras tipologías no se han observado disminuciones de la UF/m2.
Vacancia
La vacancia refiere al tiempo que la propiedad se encuentra disponible en nuestro sitio goplaceit.com antes de darse en arriendo. La figura 3, muestra el número de días en promedio que las propiedades estuvieron disponibles durante el periodo temporal comprendido por la segunda ola. Se evidencia que los programas analizados están levemente bajo los 25 días. Comparativamente con la primera ola de covid-19, se evidencia un menor tiempo de días de vacancia (29 días), lo cual habla de la recuperación de la velocidad del mercado.
Figura 3. Vacancia de departamentos en arriendo.
¿Qué legislación se ha aprobado en contexto COVID-19 respecto al arriendo?
Algunas jurisdicciones internacionales, como analiza Vargas (2020), han enfrentado el problema del aumento de la morosidad y con ello los lanzamientos a la calle mediante leyes especiales. En el Reino Unido, la “Coronavirus Act 2020” creó un régimen temporal que otorga una protección por no pago de las rentas, tanto a arrendatarios residenciales como comerciales. Dicha acta está vigente hasta septiembre de 2021.
En Alemania, la Ley para la Mitigación de las Consecuencias de la Pandemia del Coronavirus creó un régimen para arrendamientos, el que permite una moratoria al arrendatario, cuando ello deriva de las circunstancias creadas por la pandemia. En una línea similar, en España el Real Decreto 15/2020 otorgó una moratoria a arrendatarios en una posición debilitada.
En Chile se promulgó la Ley N° 21.226 que suspende procesos judiciales por no pago de arriendo. Si bien no corresponde a una moratoria como las anteriores, el efecto es similar, ya que, impide lanzar a arrendatarios en situación de incumplimiento (Vargas, 2020). Sin embargo, esta ley no congela juicios previos a la pandemia [3].
Conclusiones
En primer lugar, la disponibilidad de publicaciones de departamentos en arriendo sigue siendo menor a la situación previa a la pandemia, sin embargo, durante el último cuatrimestral (1er cuatrimestre de 2021) se ve una leve alza, que podría tener relación con el periodo de recambio de contratos de arrendamiento.
Se concluye que durante esta segunda ola de covid-19 los precios de los arriendos no sufrieron una caída considerable ni menos equivalente a la sufrida durante la primera ola, todo lo contrario, se ve una recuperación de los mercados de arriendo que alcanzan valores similares a los pre-pandemia.
Con respecto a la vacancia, los periodos que se encuentran disponibles las propiedades son bastantes bajos. Comparativamente entre la primera y segunda ola de covid, la segunda presenta períodos menores de vacancia de las propiedades.
Por último, según los datos analizados, a pesar de una segunda ola de covid-19, las cifras pareciera indicar una recuperación positiva de valores UF/m2, vacancia y disponibilidad de unidades en arriendo. Todavía no alcanzan los valores pre-pandemia pero la tendencia es positiva.
Referencias
[1] https://www.uchile.cl/noticias/173821/segunda-ola-de-covid-19-es-descrita-como-tsunami-pandemico
[3] http://derecho.uchile.cl/comunicaciones/columnas-de-opinion/ernesto-vargas-otra-vez-la-silla-musical
