Tasas de los créditos hipotecarios en alza ¿me conviene arrendar?
Cambios en el mercado de arriendo de departamentos durante el 2021
En enero del 2022, el Banco Central volvió a reajustar la tasa de interés al alza, promediando un 4%, siendo la más alta desde junio de 2014. Sumado a ello, se ve casi inminente una nueva alza en al menos 100 puntos base nuevamente [1]. Frente a este escenario es muy posible que algunos hogares se replanteen si es el mejor momento para comprar una vivienda. En este artículo, te invitamos a informarte sobre las tendencias del mercado del arriendo en Santiago de Chile.
El mercado de arriendo ha experimentado un crecimiento sostenido que viene de por lo menos hace 15 años atrás [1]. Dentro de los motivos más relevantes, según el Banco Central, se encuentra; 1) la baja rentabilidad de los activos financieros tradicionales, 2) las favorables condiciones de financiamiento y 3) la disponibilidad de una basta oferta.
En columnas anteriores, ¿quién domina el mercado de la renta residencial?, hemos analizado en profundidad los cambios en este mercado, evidenciando que en 10 años los hogares que optan por esta modalidad pasaron de un 15% en 2006 a un 21% en 2017.
Este cambio significativo en las preferencias residenciales de los hogares, se originan por múltiples motivos, entre ellos se observan: 1) cambios demográficos con aumento de hogares unipersonales, 2) valorización por áreas centrales para articular trabajo-residencia en cierta etapa del ciclo de vida, 3) el mayor flujo migratorio, 4) el aumento sostenido de los precios de las viviendas, y durante este último año se agrega; 4) las restricciones en el financiamiento hipotecario, traducido en menos años de plazo y una mayor tasa de interés para el crédito.
El aumento sostenido de la modalidad de arriendo no es una mala noticia, puesto que en países desarrollados el porcentaje de población que alquila está sobre el 30%, es decir, aún existe espacio para que este mercado se siga expandiendo.
Sin embargo, durante los últimos meses hemos visto, a través de los análisis de prensa, una eventual alza en los precios de arriendo. Dentro de los motivos de dicha alza, se le atribuyen como principales causas las restricciones de financiamiento hipotecario para la compra de viviendas y también los retiros de los fondos previsionales, que permitirían solventar un arrendamiento. Debido a esto dos factores es que los hogares estarían optando por la modalidad de arriendo.
A continuación, en goplaceit.com hemos analizado algunos indicadores que nos permiten conocer las fluctuaciones en el mercado del arriendo de departamentos en Santiago de Chile. Para el análisis, se toma como fecha de inicio el año 2016, hasta el mes de enero de 2022, poniendo principal atención en el trimestre móvil octubre, noviembre y diciembre 2021.
En primer lugar, al analizar el mercado del arriendo, es importante señalar que una de sus principales características es la estacionalidad, lo cual significa que el mercado tiene un comportamiento o patrón particular que es observado en un periodo de tiempo. En este caso, se observa un aumento de las demanda en los meses diciembre y enero, a raíz del término de contratos de arrendamiento, que por lo general duran un año corrido.
Al analizar el stock de forma histórica de nuestro portal, vemos que el último cuatrimestre del año 2021, es el que históricamente ha tenido la menor oferta disponible en términos de publicaciones de arriendo, esto coincide con observaciones realizadas por diversos actores del rubro inmobiliario que habían diagnosticado un menor stock disponible en el mercado.
Las características de las publicaciones de departamentos en arriendo en nuestro portal, dan cuenta de una media de $360.000 y un promedio de $420.702, ambos valores analizados del período octubre-diciembre 2020. Al considerar solamente el trimestre móvil octubre noviembre y diciembre 2021, arroja una media de $380.000 y un promedio de $468.509. En este sentido se ve una variación del 3% para la media y un 11,3% en el caso del promedio, existiendo una considerable alza en los precios de arriendo.
Unidades
Con respecto a la distribución por programas, se muestra una menor oferta de arriendo del programa 1 dormitorio con respecto al año 2020, siendo una modalidad históricamente en alza.
Esta modalidad es la preferida por el grupo inversionista y por ende, al no ser utilizada para vivir, sale inmediatamente del mercado de venta al de arriendo, por tanto la pregunta es ¿Se están construyendo menos unidades de dicha modalidad? o ¿Existe un menor recambio al haber menor stock?
La primera interrogante se responde al analizar el gráfico de unidades en venta, se evidencia que el tercer cuatrimestre es el que ha tenido la mayor cantidad de estas unidades disponibles, por tanto se descarta la hipótesis de una menor cantidad de unidades en el mercado de venta. Al parecer la respuesta estaría dada por la segunda pregunta, existiendo arriendos más prolongados y un menor recambio y liberación de unidades de dicho programa.
Estas observaciones son coincidentes con lo evidenciado por la prensa [2], donde se habla de una caída de las publicaciones de arriendo de hasta un 60% para el caso de los departamentos en arriendo. Esta tendencia actual es rupturista respecto a lo que habíamos evidenciado hasta 2020, en dónde la cantidad de publicaciones iba en aumento.
UF/m2 por programa
Con respecto al precio de los arriendos, a mediados del año 2020 vimos una caída del valor uf/m2 de los departamentos en arriendo para todas las modalidades. Sin embargo, durante el comienzo del 2021, evidenciamos que todos los programas (1, 2, 3 y 4 dormitorios) muestran una recuperación de la UF/M2 y en algunos casos llegando a valores superiores a los que alcanzaron en 2019.
En el programa que vemos una mayor alza es el de 3, seguido del de 2 dormitorios. Lo cual podría ser explicado por la búsqueda de independencia o más espacio.
En el caso de 3 dormitorios, a comienzos del 2021 la UF por m2 alcanzó un promedio de $7.500 y a enero de 2022, vemos que casi alcanza los $8.500, esto corresponde a un alza de 21% en 12 meses.
En el caso de los programas de 2 dormitorios a la fecha enero de 2022, el UF por metro cuadrado casi toca los $9.000, si consideramos que en enero de 2021 la UF por metro cuadrado alcanzó los $7.500 (luego de una caída desde los $8.000), la variación es de un 20%.
En la figura 2, vemos cómo ha evolucionado la UF por m2 de los departamentos de 1 dormitorio. En promedio la UF 2021 alcanzó $8.750 y en lo que va del año 2022, evidenciamos que esta modalidad supera los $10.250 por metro cuadrado, siendo un valor nunca antes observado, consolidado una fluctuación de 17,14%.Es importante destacar que a mitad del 2020, esta modalidad presentó la UF por metro cuadrado más baja de los últimos tres años.
Conclusiones
Efectivamente hemos evidenciado un aumento en el precio de los arriendos de departamentos que para el caso de los departamentos de 3 dormitorios es de un 21%, seguido de la modalidad de 2 dormitorios con un 20% y un dormitorio con un 17%.
A mediados del 2020 evidenciamos caídas en las modalidades más pequeñas, a raíz de la pandemia y la valorización de más espacios y otras ciudades, sin embargo, en lo que va del año 2022 podemos evidenciar una recuperación de los precios y con ello de las rentabilidades.
Con respecto a las unidades disponibles o el stock del mercado, vemos una tendencia rupturista en la cual la cantidad disponible de unidades va decreciendo. Evidenciamos también que la modalidad de 1 dormitorio es la más afectada en términos de stock para el mercado de arriendo, considerando como explicación que los hogares están renovando sus contratos de arriendo y así postergando los cambios de vivienda.
Respondiendo a la pregunta del enunciado, entrar al mercado del arriendo sigue siendo una opción para aquellos hogares que por motivos de financiamiento han decidido postergar la compra de una vivienda, sin embargo, se debe tener en cuenta las alzas en los precios de los arriendos que probablemente continúen, por ende, es importante fijarse en los contratos de arriendo y proyectar los precios a futuro para evitar entrar en endeudamiento o morosidad al no poder solventar las variaciones del mercado.
Con las alzas evidenciadas en el mercado del arriendo, si los hogares optan por esta modalidad, se le hará más difícil destinar un porcentaje de sus ingresos para ahorrar, por tanto, si ya cuentan con el financiamiento, deben evaluar si les conviene tomar el crédito hipotecario en este momento, aunque las tasas de interés no sean las más bajas históricamente hablando, en un futuro, cuando estas caigan, podrían repactar dicho crédito.
Bibliografía
[1] https://www.emol.com/noticias/Economia/2022/01/24/1044832/gpm-banco-central-tasa-iinteres.html
