澳洲ATO酌收的”空置費”(Annual Vacancy Fee)你了解多少？它跟空屋稅又有什麼分別呢？它們不一樣嗎？
有別於州政府收取的空屋稅 （Vacant Residential Land Tax），ATO稅務局收取的”空置費”則是跨州不分省分的，全名叫Annual Vacancy Fee。一個是空屋稅一個是空置費千萬別搞混了。
簡單來說，空屋稅是州政府收的，而空置費則是聯邦政府收的。
關於墨爾本的空屋稅，請閱讀我的另一篇專文：
以下只針對ATO稅務局收取的”空置費”，詳加介紹：
2017年12月，澳大利亞政府對本地住宅的海外擁有者端出了新的徵收項目- 空置費。
根據該法律，如果澳大利亞的住宅的外國所有者一年之內沒有讓住宅被使用或出租超過183天（六個月），則需要支付年度空置費。（注意哦，是外國擁有者，才有這個費用哦）
如果您是住宅的外國所有者，則可能有責任支付空置費。
空置費是澳大利亞政府針對”住房負擔能力改革”的一部分。這是對外國所有者的經濟刺激，目的是使他們的住房”可以被拿出來”供做出租用途並增加澳大利亞境內的可用住房。
誰需要做空置費申報? Who needs to lodge a vacancy fee return?
以下兩類的海外屋主，必須要提出空置費的申報：
● 在澳大利亞東部標準時間2017年5月9日晚上7.30之後提出了住宅物業的外國投資申請的屋主
●根據開發商在2017年5月9日澳大利亞東部標準時間晚上7:30以後申請的新住房豁免證書購買的產品。
如果外國人沒有提交海外投資申請但在2017年5月9日之前購買了住宅物業，則仍可能會被收取空置費。
簡單來說，2017年5月9日是分水嶺，詳細的申報方法、條件、資格...等，建議您連繫澳洲執業的會計師以取得最正確的資訊。空置土地的外國所有人在土地上蓋好住房之前不必提交空置費申報表。如果在土地上建造了多個住宅，則必須為每個新建造的住宅提交空置費申報。
即使房屋已被佔用或可供出租，您也必須提交申報。
如果該住所由兩個或兩個以上的人作為共同擁有（owned by two or more people as ”joint tenants”），則只需提交一份申報。
如果您是住宅擁有者的其中之一，或只佔有部分股份（own a share of a dwelling as a ”tenant in common”），則每個人都必須提交一份空置費申報表。
如果不確定自己是joint tenant還是tenant in common，請參閱FIRB網站上的詳細解說。
如果在空置年度發生以下任何情況，則無需提交空置費申報：
１。房屋已出售或以其他方式合法轉讓（包括在所有者死亡的情況下）
２。您的身不再是海外人士。
誰可以提出空置費申報 Who can lodge a vacancy fee return
您可以自己提交空置費申請，也可以授權委託agent代您提出申請(通常是指Tax Agent或會計師)。
有關Tax Agent提供稅務代理服務的任何問題均可直接聯繫”稅務從業者委員會”的外部鏈接 The Tax Practitioners Board.
誰需要支付年度空置費 Who needs to pay an annual vacancy fee
如果您的房屋在該空置年份內，沒有被居住超過183天，或放到租賃市場上出租超過183天，您將需要支付年度空置費。
如果未在截止日期之前做空置費申報，則也可能需要支付空置費。
什麼是空置年度 What is the vacancy year
不同於稅務計算方法，為了方便計算空置費，因此特別發明了一個新的名詞叫做Vacancy Year，在這裡翻成【空置年度】，空置年度的計算是從房子被開始使用(occupation, 在這裡所指的是”佔用或入住”的時間)的連續12個月。在此其間，您不間斷的保有此房之權益。
也因此，每個住宅的空置年度都是不一樣的(入住時間不同)，【空置年度】並不和日曆年或財政年度相關聯。
什麼時候是佔領日(occupation day)
佔領日是您有權居住的第一天。以現房來說，這通常是交割過戶完成的那一日。但也可能是頒發新住宅適用證明或稱居住許可證(occupancy certificate)的日期。
住宅何時視為被佔用 When is a dwelling residentially occupied?
如果在一個空缺年份中至少滿足183天的任何以下條件，則該住宅被視為住宅居住：
● 所有者或其所有者的親戚真正將住宅作為住宅居住
● 該住宅被租用，租期至少為30天
● 該住宅可在租賃市場上作為住宅出租（租期不得低於30天）。
最低標準需要居住183天以上的要求，並不一定要是單一個連續時間段。在整個空置年度中，居住者的總日期數可以由數個至少30天的多個連續時段組成。
提供少於30天的短期租賃的住房（包括通過放在網上的短租住宿網站）不被視為居住使用中，也因此，將會承擔空置費。
如果符合以下條件者，則該住宅同樣將被視為可用住宅（期限為30天或以上）：
● 在租賃市場上可供租賃
● 具有公開廣告
● 租金依市場行情定價
為了證明在空置年度期間某住宅被真正使用，您可能需要提供支持證據。
空置費豁免 Vacancy fee exemptions
如果您可以證明一個空置年度中至少有183天沒有居住可能性(或無法／不適合居住)，則您將無須支付空置費。您必須提交空缺費申報才能申請豁免。
在以下情況下，您的住宅可能被視為無法居住：
● 該住宅已損壞，不安全或不適合作為住宅居住
● 該住宅正在進行大修或翻新
● 法院，法庭的命令或英聯邦，州或領地的法律禁止或法律限制將該住宅用作住宅；或者
● 原住居者，由於長期住院，醫療照護或住宅護理而無法住在此宅中（無關海外人士，或本地人士皆適用）。
為了證明由於上述任一原因而獲得豁免的住宅，ATO可能需要您提供可接受的支持證據。換句話說，任何可以協助您證明此房無法居住的證據您都應該妥善保存以供日後查用。
何時應該提交申報 When to lodge a return
您必須在每個空置年度結束後的30天內向ATO提交空置費用申報。
在您提交申請之前 Before you lodge
要提交空置費之前，您需要在土地和水利登記處進行登記(Land and water register)。這將創建一個土地註冊號，並憑此號提交空置費申報。
如果您尚未在土地和水利登記處註冊，請提交一份土地和水利登記表。註冊是沒有任何費用的。
按這裡前往土地和水利登記處 ATO Land and Water Register
電子郵件提醒 Email reminder
ATO將使用您在土地和水利登記中提供的信息，向您發送提醒電子郵件。在空置年度結束前至少一周，您會收到這個提醒，接下來你將需要提交空置申報。
它將包含重要信息，包括您的土地註冊號和相關的空置年度日期，以幫助您按時完成並提交申報。
即使您沒有收到ATO的提醒，也需要主動申報空置費。作為一個房產擁有者，您有責任注意空置費申報的法律要求。
空置費怎麼計算 How much is the vacancy fee
空置費通常與您提交海外人士投資申請時所支付的外國投資申請費相同。(FIRB Application)
在所有情況下，ATO都會事先通知您費用，在您提交空置費申報時，您的空置費該交多少錢一定會先告知您，您無需先行計算。
如果您是根據《新住房豁免證書》獲得住房的，則應支付的空置費用將等於沒有該豁免證書的情況下應為該住房支付的外國投資申請費。
如果免除申請費，則應支付的空缺費將等於應支付的最低級別的海外投資申請費（例如$ 5,500）。
如果是共同擁用者，則只需要提交一份申報，並且只需支付一份費用。對於共同的擁有者，每個擁有者都需要提交一份申報，應付費用比照每個擁有者應支付的海外人士投資申請費。
支付空置費 Paying the vacancy fee
當您提交空缺費申報表時，確認頁面會顯示您是否需要支付空置費以及您需要支付的金額。
提交申報後，您還將通過電子郵件收到應付空置費的通知。
該通知將為您提供有關收費原因，應付費用，付款明細和到期日的資訊。
可能產生的罰款 What penalties may apply
如果您沒有在截止日期之前提交空置費申報，則無論空置年度中住宅居住的天數如何，您將有可能需要支付空置費。
如果您未能按時提交空置費申報或未能保存與您的空置費責任相關的記錄，則可能會收到罰款通知或民事處罰。這些記錄需要在空置年度結束後至少保留五年。
結語：
如果您是澳洲住宅房地產的外國業主(overseas owner)，而且您購房發生的時間點是在2017年5月9日下午7點30分之後所提交的，那麼沒意外的，您必須向ATO提交年度空置費申報，以免收到罰款。
費用通常等同您當初購房申請時所交出去的申請費，切確金額建議最好讓您的會計師幫您一次查清楚。總之，空置費的由來是澳大利亞政府針對”住房負擔能力改革”的一部分，目的是希望更多住房”可以被拿出來”供做出租或居住使用，藉此增加澳大利亞境內的可用住房。
如果您身邊的朋友也買了澳洲房地產，最好提醒他查一查是否空著，有沒有申報，以免造成不必要的罰鍰囉。
延伸閱讀
以下是另外一篇關於空屋稅 Vacant Residential Land Tax的專文
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