Remobiliser les logements vacants par un service aux propriétaires
Niches fiscales, aides à la rénovation, menaces de réquisition, intermédiation locative, taxe sur les logements vacants, incitation du secteur immobilier à aller rechercher ces ressources sorties du marché: a-t-on vraiment tout essayé pour mobiliser les logements vacants?
Logements vacants, de quoi parle-t-on?
Selon l’INSEE, il y avait 2,88 millions de logements vacants en France au 1er janvier 2016, mais ce chiffre intègre tous les logements en cours de rénovation, en attente de vente ou de location. Par déduction, vu que le stock de logements disponibles sur le marché est d’environ 1,5 million (ceux-ci n’étant pas tous vacants), 1,5 million de logements ne sont plus sur le marché.
Par d’autres méthodes et malgré la fragilité des données existantes, l’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) ont réduit le nombre de logements potentiellement mobilisables à 100 000. Une approche très minimaliste, puisqu’elle se limite aux logements directement habitables et durablement vacants situés en zone « tendue » (Abis, A ou B1). En dépassant cette logique de zonage (dont certains investisseurs en Pinel découvrent déjà les limites: la tension décrétée ne prémunit pas n’importe quel bien de la vacance, pas plus qu’elle n’annule les difficultés à se loger dans les zones dites peu tendues) et en intégrant les opportunités de rénovation qualitative et la demande locale souvent insatisfaite, on peut tabler sur un bon million de logements à remettre sur le marché.
Sans compter que lorsque des logements rénovés, confortables et économiques en charges arrivent sur le marché, ils ont aussi pour effet de rendre vacants les anciens logements que quittent leurs nouveaux habitants, participant à l’augmentation de la qualité du parc occupé…
Il y a encore peu, on avait l’habitude de balayer ces ressources du revers de la main: c’était entendu, tous les logements vacants étaient dans la « diagonale du vide », un espace que les investisseurs devaient fuir et dont les élus et les habitants n’avaient qu’à contempler le déclin. Comme le montre cette carte et le graphique qui suit, on se trompait.
Il y a donc des logements vacants à mobiliser
Nous faisons même le constat qu’il y en a 90 000 de plus chaque année depuis 10 ans. Ce qui devrait interroger sur les causes de la vacance, qui sont diverses et pas forcément simples à identifier. Le même rapport dégage, à partir d’enquêtes, 4 causes principales:
- l’obsolescence des biens et le besoin important de travaux ;
- les difficultés à trouver un acquéreur ou un locataire au prix proposé par le propriétaire ;
- l’âge du propriétaire et les difficultés de gestion inhérentes à la fin de vie ;
- l’attentisme de certains propriétaires en situation d’indécision quant à la cession de leur bien.
D’aucuns ajouteront à cette liste les effets délétères des législations touchant au logement, d’autres des modèles d’aménagement et d’urbanisation qui produisent in fine du logement vacant, d’autres encore notre manque cruel de données sur les stocks et sur le marché, qui nous condamne à des dispositifs mal calibrés à l’efficacité non mesurée.
Se mettre à la place du propriétaire
Comme certains commentateurs de ce blog le remarquaient il y a quelques mois, l’une des explications les plus solides est que très souvent, le propriétaire n’est pas un investisseur.
Cela ne veut pas dire qu’il regarde son bien se dégrader et les taxes et les factures tomber avec satisfaction. Mais en plus de son aversion au risque et de son manque de recul sur le potentiel de son bien sur le marché, la simple idée de devoir se plonger dans les textes pour comprendre s’il serait ou non éligible à telle aide ou telle niche, d’imaginer un montage financier, ou même de devoir trouver un conseil en la matière le confortera dans la passivité. Être investisseur, c’est acquérir des connaissances, des compétences, mais c’est aussi un état d’esprit que tout le monde ne partage pas…
On le comprend, augmenter une taxe sur les logements vacants, ajouter de nouvelles aides ou créer un mécanisme de défiscalisation supplémentaire n’aura pas d’impact sur ces propriétaires. Ils ne vont pas se transformer en investisseurs juste pour répondre à une incitation qui a été conçue pour quelqu’un d’autre.
Quelqu’un d’autre doit investir puis gérer pour lui
Cet opérateur peut le faire avec une efficacité incomparable, grâce à l’expérience de dizaines, de centaines, de milliers d’opérations de rénovation et de remise sur le marché. Avec un portefeuille diversifié qui permet la prise de risque, il peut conduire la remise sur le marché de biens que l’on pensait irrécupérables. Même un bien bloqué par une situation d’indivision peut être remobilisé par cette solution, sans devoir recueillir l’unanimité des indivisaires ou passer par la justice.
Il agit en toute transparence, avec deux objectifs principaux: la prévention d’une nouvelle situation de vacance et la satisfaction du client. Parce ce qu’il sait que son service doit apporter et apporte au propriétaire une expérience et une tranquillité d’esprit inégalées, ce dernier est libre de reprendre la gestion de son bien ou de le confier à un autre prestataire chaque mois.
Rien à débourser, rien à gérer, pas d’engagement de durée.
Le propriétaire de logement vacant assume déjà des taxes et des charges, sans revenu à mettre en face. Parce qu’elle produit un nouveau revenu et diminue des charges existantes, le retour sur investissement de la rénovation sera encore plus rapide que celui obtenu par un bailleur qui acquiert un bien pour le rénover.
L’idée est simple: les premiers loyers sont affectés au remboursement des travaux.
Dès la fin du chantier et la mise en location, son bien a pris de la valeur et le propriétaire économise certaines charges d’entretien ou de réseaux. Puis une fois les travaux remboursés, il reçoit chaque mois son revenu locatif, les frais de gestion étant calculés au réel et plafonnés pour fournir un revenu prévisible. Chaque intervention étant justifiée en temps réel sur son espace propriétaire, celui-ci peut constater et comprendre le service rendu. Ses déclarations de revenus sont préparées, comme ses dossiers d’aides et le bail l’ont été: il n’y a plus qu’à signer et à encaisser les virements.
Mais comment toucher les propriétaires?
Les pouvoirs publics le savent: des campagnes de communication coûteuses n’ont pas toujours d’effets tangibles. Les propriétaires, quand ils ont pris conscience que leur logement vacant leur coûte cher, ne s’imaginent pas que des solutions existent déjà. Ils sont donc aujourd’hui peu nombreux à en rechercher spontanément.
D’un autre côté, les logements vides provoquent une large indignation. Souvent déconnectée des réalités et parfois contre-productive, certes, mais elle constitue une opportunité. Ajoutez-y le coup de cœur du futur habitant qui veut débloquer ce bien pour l’habiter, la préoccupation du voisin de ne pas voir son quartier et son propre logement plombé par un logement abandonné, la peur des enfants et petits-enfants de se retrouver avec une ruine sur les bras, en ayant eux-mêmes des difficultés à se loger et en manquant de moyens pour financer les besoins des parents et grands-parents…
Nous pouvons catalyser toutes ces énergies sur une plateforme d’identification de ressources, au service des propriétaires et de leurs futurs habitants. Nous pouvons, à partir d’un signalement fait en 3 minutes par un voisin ou un proche, estimer les travaux et le potentiel d’un bien, pour proposer au propriétaire un contrat, un interlocuteur unique s’appuyant sur des professionnels locaux et une solution d’amélioration de son patrimoine. Nous pouvons financer ce service et les investissements liés à la rénovation en quelques mois, tout au plus quelques années. Sans attendre une politique plus volontariste ou plus efficiente, nous pouvons remettre des logements sur le marché, en se mettant au service de leurs propriétaires.
Et vous, qu’en pensez-vous? En serez-vous? Allez-vous en parler à un proche qui se trouve dans cette situation, ou partager quelques infos sur un logement vacant pour permettre au propriétaire d’obtenir une estimation et un modèle de contrat? Avez-vous des idées pour améliorer/développer ce service? N’hésitez pas à les partager en commentaires ou même par mail!
Cet article a initialement été publié sur le Blog Patrimoine et soumis à la sagacité de ses lecteurs: merci à eux pour leurs nombreux retours!
