¿Porque invertir en bienes raíces?
Generando riqueza en el mundo inmobiliario a través del apalancamiento
En el mundo de inversiones, los bienes raíces tienen privilegios únicos, como la ventaja de tener control del activo (Lo puedes ver, y no se puede mover de su lugar), el uso del apalancamiento financiero y algunos beneficios en cuanto al pago de impuestos.
El apalancamiento es comúnmente usado ya que es un producto fácil de entender y le da al inversionista la oportunidad de financiar un proyecto más ambicioso y limita su riesgo en la inversión. Este se puede usar para la compra de cualquier producto inmobiliario, ya sea una casa, departamento, local comercial, bodega, nave industrial o el terreno en sí.
Todo se entiende mejor usando un ejemplo:
Imaginemos que el día de mañana se adquiere un departamento a un valor de $4,000,000 MXN.
Podrías pagar los 4 millones de contado, pero ya que es un producto inmobiliario, puedes dar un pago inicial (en este caso supongamos que es de un 20% del valor total) de $800,000 MXN y puedes ir con el banco y pedir prestado el resto del dinero (en este caso un total de $3,200,000). Cada banco tiene una tasa de interés anual diferente, pero supongamos que consigues una tasa de interés del 8% anual, a 10 años. Este financiamiento representaría un pago mensual de $38,824.83 pesos por 120 meses, dando un costo total de financiamiento de $4,658,979.62.
Resumen:
Pago Inicial: $800,000.00
Costo de financiamiento: $4,658,979.62
Costo Total: $5,458,979.62
Sin embargo al momento de comenzar solo tuviste que desembolsar el pago inicial, y el compromiso de pagar mensualmente una cantidad fija mensual de $38,824.83. Y a diferencia de cualquier otro tipo de inversión, tienes un activo capaz de generar un flujo de renta mensual. Supongamos que el departamento se compró en una zona de la ciudad en donde el precio del mercado de renta habitacional esta en 25,000 pesos mensuales y se encuentra a una familia para rentar el departamento por la duración del contrato con el banco.
Supuesto 1 — Renta fija a 10 años:
Pago Inicial: $800,000.00
Costo de financiamiento: $4,658,979.62
Renta Mensual a 10 años: $3,000,000.00
Costo Total: $2,458,979.62
En este escenario, se ahorro un 38.5% en el costo total del departamento, sin embargo regularmente el precio de renta va subiendo a como van pasando los años ajustándose a la inflación mientras los pagos mensuales se mantienen igual. Para poder ilustrar este efecto, se uso un incremento del 4% anual.
Supuesto 2 — Renta ajustada a la inflación al 4%
Renta año 1: $25,000
Renta año 2: $26,000
Renta año 3: $27,040
Renta año 4: $28,121.6
Renta año 5: $29,246.464
Renta año 6: $30,416.32
Renta año 7: $31,632.97
Renta año 8: $32,898.29
Renta año 9: $34,214.22
Renta año 10: $35,582.79
Estas rentas representan una renta total de $3,601,832.13, bajando el costo total del departamento a $1,857,147.49, representando un ahorro de 53.57% del costo total.
Lo mejor de todo esto es que al momento en el que se acaban los pagos con el banco, esa misma renta estará entrando completa, eventualmente pagando el 100% de la inversión. Aparte de las ganancias a través de la renta del activo, la gran mayoría de las veces el valor del departamento es mayor al precio en el que se compro. Para uso ilustrativo se aplicará una plusvalía del 3% anual.
Supuesto 3 — plusvalía 3% anual
Valor año 1: $4,000,000
Valor año 2: $4,120,000
Valor año 3: $4,243,600
Valor año 4: $4,370,908
Valor año 5: $4,502,035.24
Valor año 6: $4,637,096.29
Valor año 7: $4,776,209.18
Valor año 8: $4,919,495.46
Valor año 9: $5,067,080.32
Valor año 10: $5,219,092.73
Utilizando los escenarios planteados anteriormente; si se fuera a vender el departamento en el año 10 después de recibir rentas con renta ajustada a la inflación utilizando apalancamiento al 8% con un pago inicial del 20% del monto total, se tendría el siguiente escenario:
Suma de supuestos
Salidas
Pago inicial: $800,000
Costo de financiamiento (pagos mensuales) : $4,658,979.62
Entradas
Renta ajustada total: $3,601,832.13
Venta del departamento al año 10: $5,219,092.73
Total: $8,820,924.86 — $5,458,979.62 = $3,361,945.24
Utilidad Total = $3,361,945.24
De las operaciones relacionadas con el departamento que se compró al principio de este blog se tuvo una utilidad de $3,361,945.24. Tomando en cuenta los pagos mensuales al banco, el pago inicial y la renta mensual con el crecimiento ajustado, el departamento tuvo un costo total de $1,857,147.49.
En vez de comprar un departamento de 4 millones de pesos de contado, a través del apalancamiento se podrían comprar 2 unidades y habría casi $300,000 pesos restantes. Las inversiones en bienes raíces te dan la oportunidad de comprar más activos con menos dinero, utilizando las herramientas disponibles como el apalancamiento financiero/inmobiliario.
Antes de invertir en un proyecto inmobiliario, es muy importante conocer la zona, el desarrollador y las especificaciones del proyecto; si quieren conocer más pueden leer el post de https://medium.com/panorama-inmobiliario-en-monterrey/lo-que-muchos-inversionistas-ignoran-774154abb888.
Para llegar a hacer mucho dinero debes comprender y usar el poder del apalancamiento; debes usar el apalancamiento de activos (adquirir la mayor cantidad de activos), el apalancamiento de la mano de obra (usar el trabajo de otras personas), y el apalancamiento financiero (usar el dinero de otras personas).
-Robert Kiyosaki
Supuestos en los calculos:
*No se incluyó el costo de ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble).
*No se incluyó el costo del ISR (Impuesto Sobre la Renta).
*No se incluyó el costo del predial anual.
*No se incluyeron costos de mantenimiento y/o cambio de arrendador.
*Se considero que el departamento se entrega llave en mano, completamente adecuado para el uso cotidiano.
*El calculo del apalancamiento se hizo en www.mortgagecalculator.org
