[泰國.房市]泰國建商2024年Q1財報總結及房地產市場近況

從這一次開始，我會把建商財報、中古屋交易和外籍人士過戶數據都彙整在同一篇文章中，每季更新一次，讀者應該能更快速理解泰國房市現況。

曼谷暴走誌

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泰國曼谷房地產觀察日誌

Jun 18, 2024

泰國上市建商2024年Q1財報

對比去年，2024第一季各上市建商的營收和稅後淨利幾乎都下滑，單季營收破100億泰銖的Sansiri，榮登本季營收和淨利王，不過AP也緊追在後，今年不意外應該又是Sansiri和AP的爭霸戰。

2024年Q1泰國上市建商營收和淨利表 Cr. ThinkofLiving.Com

中古屋待售情況

1.待售戶數：共14.8萬戶、金額為9,171億泰銖、平均單戶金額為621萬泰銖。2022年下半年銀行房貸急速升息，屋主房貸負擔壓力大，導致2022–2023年待售戶數較多，而目前又回落15萬戶以下，持續觀察政府利率調整的策略。

2.待售類別：Single house最多為5.47萬戶、Condo為4.28萬戶、Townhouse為4.29萬戶。整體來說，獨棟住宅仍是中古屋待售最大宗，因外國人難以直接持有帶土地的住宅，因此無論是獨棟、雙併或連排別墅住宅，可視為買賣雙方均為泰國人。

3.待售價格區間：1百萬以下和2–3百萬最多(各佔16.9%)、3–5百萬其次(佔16.4%)，3百萬泰銖以下佔58.35%，而5百萬泰銖以下待售中古屋佔74.71%。

買賣移轉總戶數和移轉金額

2024Q1的全國買賣移轉戶數為72,954戶，移轉過戶總金額為2,087億泰銖，與2023年Q1相比，移轉量下滑18%，且為2019年以來單季最低。而condo總移轉戶數為23,531戶，佔全國買賣移轉的32.3%，總金額為629.53億泰銖，移轉量同比差異不大，移轉金額下滑10.7%。

外籍屋主買賣移轉情況(僅計算condo)

1.移轉戶數：2024年Q1買賣移轉，外國人共移轉3,938戶，其中新屋2,173戶約佔55%，中古屋1,765戶約佔45%。2022年之前中古屋買賣移轉戶數比例多在30%以下，但從2022年開始逐漸攀升，2023年拉高佔比至40%，2024年Q1還高達45%。

2.移轉金額：外國人買賣移轉交易總金額為180.13億泰銖，新屋為119.19億約佔66%，中古屋為60.94億泰銖約佔34%。中古屋買賣移轉金額趨勢也是逐年增加，2022年以前都在25%以下，2023年攀升至30.8%，2024年Q1更持續向上達33.8%。

3.平均價格：從買賣移轉平均價格來看，新屋均價自2021年開始已突破5百萬泰銖，而中古屋均價僅2021年提高至425萬，但隨後又落至4百萬以下，而且新屋和中古屋價差明顯，2022–2023年價差高達170–194萬泰銖，2024年Q1平均價差更高達203萬泰銖。

4.Condo買賣價格區間：3百萬泰銖以下的condo一直都是買賣移轉大宗，2024年Q1佔52.9%；其次為3–5百萬泰銖移轉佔22.7%，加總已佔佔總買賣移轉戶數的75.6%，第三則為5–7百萬泰銖移轉佔11.1%。

5.Condo移轉面積區間：31–60平方公尺的condo面積佔50%，其次為小於30平方公尺佔35%，60平方公尺以下的1–2房房型佔總買賣移轉戶數的85%。

6.外籍屋主國家排行：中國籍房地產投資者，長年佔據泰國房地產第一名，本次第二名則由緬甸奪下，第三則為俄羅斯，接下來為美國和台灣。

7.外籍屋主購買地區分布：中國籍主要購買曼谷及周邊、東部經濟走廊春武里一帶，其次為清邁和普吉；緬甸籍買家購置地區和中國差不多，零星集中在鄰近緬甸邊界的達府地區；而俄羅斯籍買家則以春武里、普吉為主，華欣、曼谷和羅永都是零星交易。

房市近況

因房貸利率上升，物價通膨等經濟因素影響，加上銀行拒貸率和壞帳率的增加，都減弱了泰國購屋者的實質購買力和增加決策時間，進而影響房地產市場交易，泰國家戶負債比更是需要持續關注的指標。泰國政府雖祭出振興房市方案，但僅降低過戶手續費和抵押貸款登記費，無助於實質交易成效。

觀察本季的上市建商財報或全國買賣移轉統計數據，目前泰國房地產的交易熱度有稍微下降，主因在於泰國購屋者的購買力下降，外籍購屋者的交易熱度持續上升中。

2024年Q2的泰國房地產市場更是面臨幾大挑戰，外籍買家前三名均為有外匯管制的國家，而泰國condo過戶必須具備海外資金匯款證明（俗稱FET），因此黑市交易FET非常頻繁也常被使用。然而某天開始某區土地廳開始不接受偽造的FET後，連帶幾個區域的土地廳也開始調查偽造文件，多家上市大建商也因此有許多成屋交易後無法過戶。

近期，緬甸政府察覺大批資金被運往泰國購置房地產，因此也開始殺雞儆猴嚴查海外房產仲介、買家和社群網路行銷者，因此目前緬甸籍買氣也稍微減弱。

而自由和外匯限制相對少的台灣，近期成為泰國上市建商的寵兒，6月有多家泰國建商分別到台灣開各建案說明會，無論是長期經營泰國房地產的仲介、找YT拍影片業配的仲介、原本只在泰國做租賃的仲介，現在全部一窩蜂在台灣開始舉辦說明會，不知道這個熱度會持續多久，我會持續觀察。