[泰國.房市]2019年泰國房地產市場總結
2019年對泰國房地產來說是相當震盪起伏的一年，全球經濟衰退、泰銖強漲及政府相關政策影響，到底泰國房地產市場目前處於什麼狀況，歡迎各界來信或留言討論。
結論：泰國房地產市場受經濟及LTV政策影響普遍銷售不好，但仍有少數個案銷售佳，目前整體市場為買方市場，建商的新成屋庫存壓力大，開始清倉促銷，2019年底至2020年可以用優惠價格購入新成屋。
2018年(含)以前的市場概況
2016年以前，多數泰國建商只深耕當地市場，畢竟房地產投資仍以當地客層為大宗，外國人投資比例甚少不到10%；從2017年開始，中國及香港等海外投資者爭相投入泰國市場，外國投資比例逐漸向上提升10–20%。
前幾年泰國房地產有少數建案能炒作紅單轉售，但近年幾乎很少見，原因推案戶型面積縮小、社區戶數增加、價格不斷推升，最後是熱門地區推案量集中，供給量大增減少紅單炒作空間。
2018年以前，只要是近捷運或未來重大建設計畫的建案，多有不錯的銷售成績，然而持續大量的推案，供給大於需求(自用+投資)一直是市場隱憂。隨著預售案陸續完工，2018-2019年成屋進入租賃市場，回報率立即反映投資價值，而更多供給量將在未來2–3年內陸續完工進入市場。
商仲報告
CBRE
Cushman & Wakefield
Colliers
Knight Frank
Nexus2019年市場概況
泰國經濟
2019年上半年經濟都算平順，但7月開始就出現產業訂單滑落、工廠關閉或無薪假及解雇潮等利空消息，主要影響產業為出口、製造、物流、服務、批發及零售業等。
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泰國各家銀行2018年已悄悄緊縮銀根，投資者遭遇交屋壓力，自2019年4月正式實施LTV房貸監管措施後，無法取得貸款人數漸增，導致成屋庫存回到建商身上。下半年泰國經濟衰退明顯，許多產業開始裁員或有裁員計畫，房地產投資力道有稍微減弱。
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中美貿易戰影響、強勢泰銖減弱購買力、經濟衰退、中國加強外匯管制、香港買家轉往可投資移民之國家等因素影響，目前泰國並非投資首選。
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供給大於需求效應逐漸顯現，待租空置期拉長，屋主只能降低租金換取速度；另外許多社區開始裝設臉部或指紋辨識機，以杜絕Airbnb日租房的短期租賃，導致出租回報率不如預期。
另一方面，因經濟衰退也導致外派工作福利縮減，原本日本商社提供全家的租金補助，目前已逐漸改為單人補助，以往日本人多居住在Phrom phong、Thong Lor到Ekkamai一帶，現在有往On Nut站延伸的現象。
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泰國及外國投資者因故觀望，建商在新成屋和預售屋銷售上，遭到多面夾擊困境，建商成屋庫存多且財務壓力大，成屋降價促銷已經是進行式，排擠新推預售案銷售率下滑，建商暫緩今年開案計畫，全力衝刺成屋銷售。
目前市區的新成屋位置通常比預售屋好，促銷價格又比預售屋優惠，某些建案甚至已調降回2–3年前預售時的價格，目前購買新成屋是很好的議價時期，有能力購買者具有非常優勢。
泰國建商大多以現金折扣、贈送家具家電、減免過戶費用、減免N年物業費、減免社區公共基金、包租回酬N年等方式吸引客戶，目前的確是可以用好價格買到好建商、好產品及好地段的時期。
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2019年下半年到2020年，泰國房地產市場面臨嚴峻的挑戰，國內外購屋者購買力下滑，建商背負成屋財務壓力，價格戰已經悄悄開打，尤其在推案量非常集中的地區，建商勢必提出更具吸引力的方案。
泰國目前跟上一波台灣房市下修情況類似，建商因投資者需求推升而大量購地推案，供給量大增加上政府政策抑制投機炒作，投資需求減弱轉為剛性自用需求，經過約4-5年的去化時間，台灣房市今年終於有回暖跡象。
我不知道泰國房市需要多久時間去化，但幾位知名企業家接受專訪時不約而同認為這波不景氣會維持1.5-2年的時間，房地產市場需要更長的時間考驗。
然而並不是說目前不能投資泰國房地產，我建議大膽往新成屋殺價去吧，目前是可以仔細挑選，用合理價格買到好建商、好產品及好地段的時期，用較低的購買成本，換取較好的出租報酬率，未來也會因為取得成本較低，轉售時可以獲得較好的投資報酬。
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