[泰國.政策]2020年泰國房地產要關注LTV房貸限制
本來已經完成文章並排程發布，但1月20日因泰國央行舉行記者會宣布放寬LTV房貸限制，導致必須改寫整篇架構，但也證實LTV政策的確嚴重影響泰國房地產市場。
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Jan 24, 2020
2019年11月因為土地及建物稅第二屋以上要課徵重稅消息，房地產業及投資者怨聲四起，但最終在年底宣布輕稅，讓市場紛亂又穩定下來，可以參考[曼谷.房地產]2020年泰國土地及建物稅。
我認為LTV才是影響2019年泰國房市的最主要因素，雖然外國投資者不受此政策影響，但整體市場以泰國投資者為大眾，各建商延遲condo推案或調整策略提升透天住宅比重，多是考量泰國客而非外國客，畢竟是80/20的市場佔比。
以往泰國屋主都能取得超額貸款，我有朋友是首購竟然核貸120%，投資者大多會申請寬限期只付利息，有機會就轉售或等寬限期到期再轉貸，直到脫手為止。
然而2018年年中銀行就開始緊縮銀根，我有一群非首購的朋友要交屋時，遭到銀行拒絕或貸款成數僅5成的情況，有能力的就以現金補足差額，拿不出現金的就只能放棄交屋，已經支付的10%-15%房款成了違約金送給建商。
2019年4月LTV正式實施後，銀行核貸時都比央行規定更加保守，導致泰國投資者不敢貿然購買，因為成屋後的核貸比例不確定性過高。
2019年底各建商都很在意實際交屋率，建案預售時，泰國投資者繳交房款10–15%，外國投資者繳交15–30%；完工尾款的70%-90%才是建案入帳的主要來源，建商們一定會提供各種優惠想辦法吸引購屋者交屋。
另外也有幾個泰國房地產專家主張應解除透天住宅的限制，理由為透天住宅主要以自住為主而非投資標的，即使買到第3屋以上仍可能為供家人居住，這點我也認同，畢竟曼谷的透天住宅要操作成投資產品有不小的難度。
預期2020年還會有房市政策的調整，目前還說不準LTV微調後到底對市場有沒有幫助，因此仍要持續觀察建商財報中的建案交屋率和成屋庫存量。
參考新聞：BoT relaxes LTV rule for mortgages相關閱讀：
