Покупка жилья в Нидерландах — а нужен ли маклер?
Итак, в прошлый раз обещала рассказать нужен ли маклер (или кто-то еще) для покупки дома, или можно справиться самим (спойлер — можно)).
Для начала пара вещей, к которым придется обращаться по ходу текста:
Oriëntatierapport — предварительная оценка максимальной суммы кредита от банка (на основании вашего дохода), ее нужно получить до того, как вы начинаете смотреть дома/квартиры и делать ставки.
Taxatierapport — оценка стоимости дома/квартиры в настоящем рынке. Ее делают независимые (но авторизованные банком) оценщики, иногда даже без визуального осмотра, опираясь на данные продаж соседних домов в этом же районе за последнее время.
Важно: та сумма, которую назовет (и официально зарепортит) оценщик и будет максимальной суммой вашего кредита на дом (даже если банк в oriëntatierapport вам насчитал больше).
То есть, на простом примере: дом выставлен за 340К, ставку вы сделали (накинув, чтобы наверняка выиграть) — 375К, опираясь на предварительный отчет от банка (oriëntatierapport) с лимитом до 400К. Вроде все круто. Но в случае если оценщик в taxatierapport посчитает, что дом стоит 350К — ровно столько вы от банка и получите. В такой ситуации придется либо добавлять 25К из собственных средств (если они есть), либо отказываться от сделки — а это уже может обойтись вам в 10% от цены (несостоявшейся) покупки, если вы заранее не прописали такой вариант “выхода” в предварительном контракте.
Итак, теперь по сути дела. Идти на сделку можно тремя путями:
1) с маклером, 2) с ипотек-эдвайзером, 3) самостоятельно… хотя нет, можно еще совместить сразу пп. 1 и 2 — но это дорого))
Сейчас расскажу в чем отличия:
1. Маклер (Makelaar)
Хороший маклер ходит с вами на просмотры, указывает на (не всегда очевидные) “косяки”, помогает делать ставку в рынке — как раз так, чтобы она билась с taxatierapport или вашими финансовыми возможностями (иногда может даже помочь найти “правильного” оценщика), а также берет на себя существенную часть бумажной возни и, в целом, для местного населения часто является неким гарантом вашего адекватного поведения в процессе сделки :)
Стоит маклер в среднем 2–3К евро, за определенное количество просмотров.
2. Частный ипотек-эдвайзер (Hypotheekadviseur)
Хороший ипотек-эдвайзер помогает выбрать банк и условия кредита, которые для вас будут наиболее удобны и вкусны — это особенно актуально, если у вас сложная структура доходов (например, контрактная работа или свой бизнес) или вы делаете ставку по самой верхней планке ваших финансовых возможностей — в этом случае эдвайзер может “выиграть” для вас лишние NN тысяч евро просто перебирая условия разных банков (в том числе тех, которые не захотят работать с вами напрямую).
В некоторых случаях эдвайзер также может (как и маклер) помогать с правильной ставкой, но это скорее доп. опция, а не стандарт.
Наличие ипотек-эдвайзера для сделки обязательно (во всяком случае банки этого очень хотят — но есть лайфхак, как это можно обойти). В общей ситуации у вас есть выбор: нанять независимого эдвайзера который будет всецело отстаивать ваши интересны, как описано выше (цена сопоставима с услугами маклера — 2–3 К евро) или же взять “дешевого” эдвайзера от самого банка (700–900 евро за сделку), который просто будет заниматься процессингом вашего кредита (только во одном конкретном банке). Такие банковские эдвайзеры обычно умеют в хороший сервис и действительно помогают все быстро оформить. Если у вас стандартный экспатский кейс — работа в найме, немного “налички” и никаких сложных схем дохода, то проще всего пойти за ипотекой в ABN AMRO или ING (смотря где вам насчитают лучше условия) и взять их стандартного эдвайзера (см. п 3).
Чтобы немного сгладить неприятный финансовый аспект, сразу скажу, что на стоимость услуг и маклера, и эдвайзера можно сделать налоговый вычет, так что кое-что потраченное к вам вернется.
3. Всё сам, без никого
Если вы сильны в датамайнинге и готовы сами во всем разбираться, вполне можно провести сделку самостоятельно. Вот несколько хинтов:
- Чтобы понимать/сравнивать условия и размер кредита в разных банках можно самим заранее запросить oriëntatierapport в 2–3 наиболее интересных (напомню, что сравнить банковские проценты можно тут), а получив ответ от каждого из них, выбрать лучший и уже с ним отправляться искать дом.
Безусловно, такой подход не заменит опыт и находчивость хорошего ипотек-эдвайзера, но в обычной ситуации — когда вы работаете в найме и получаете понятное количество денег, без каких-либо сложных схем — такой подготовки будет вполне достаточно. - Чтобы угадать со ставкой и оценкой в taxatierapport можно посмотреть старые объявления (например за последние полгода) на funda.nl по продаже соседних домов/квартир в интересующем районе и заглянуть в “кадастр” — где можно узнать реальную стоимость продажи дома по конкретному адресу (UPD 2021: теперь есть еще и сайт — walterliving.com— где по вполне адекватной подпиские можно получить доступ ко всей базе кадастра, да еще и с хорошей инфографикой и прогнозами. Хайли рекомендед).
По сути, копание в базе старых сделок — это как раз то, что делают оценщики, при подготовке taxatierapport, и маклеры, когда дают вам советы по ставкам (ну ок, есть еще поправка на визуальный осмотр и личный опыт, конечно). - Чтобы избежать покупки дома с тонной технических проблем (которые потом придется устранять за свой счет) можно заказать bouwtechnische keuring report — это техническая оценка дома, она позволяет выявить фундаментальные и не очень проблемы с проводкой, водопроводом, изоляцией, трещинами в стенах или асбестом (от которого, по закону, вы обязаны избавиться до 2025 года). Делают оценку независимые компании, стоит 300–500 евро.
Если вы хотите заказать такой отчет — стоит сразу просписать в предварительном договоре (он делается в течение недели после выигрша ставки) условие вашего выхода из сделки, если “техническая проверка показала, что затраты на срочный ремонт превышают N тысяч евро”). - Оформление сделки также можно провести самостоятельно — всю предварительную работу по контракту сделает маклер продавца, договор подготовит нотариус (которого вам лучше заранее найти, кстати), а бумаги по кредиту — тот самый “дешевый” эдвайзер от банка. Вам, естественно, остается только все контролировать и проверять))
Почему же после всех этих полезных знаний мы решили, что нам все же нужен маклер?
В первую очередь, потому что мы хотим купить не квартиру (тут бы мы точно пошли все делать самостоятельно), а дом — в котором фундамент, крыша, котел и вот это все, в чем мы абсолютно ничего не понимаем. А соображающий маклер уже по году постройки и документам на дом (когда была реновация, что меняли, что достраивали и т.д.) может предугадать масштаб проблем, а при просмотре увидеть серьезные недостатки, которые могут быть спрятаны за хорошей отделкой и красивым фасадом.
Так что… посмотрим, что из этого выйдет и во сколько нам это обойдется :)
UPD: через 4 месяца после написания этого поста мы так и не нашли маклера, зато купили дом! Все оказалось вполне по силам и не так сложно, как чудилось по началу :)
Больше историй хороших и разных — в моем канале Little Big NL в Telegram и Instagram.
А телеграм-чат про эмиграцию тут: @littlebignlchat.
