紐約租賃法規2019全新驚人改版
俗話說法規與時俱進，但前幾天紐約議員們儼然是撿到槍了，這次新租賃法規改版力道之大簡直讓希爾維亞嚇到吃手手、為房東客戶們捏一把冷汗！
(6/27/19 update effective date)
先來複習一下希爾維亞以前曾經說到在紐約，好房租不如好租客，也在另一篇文章到底要給我白住多久談過驅趕之困難。現在改版以後不但對房客保護變本加厲還大幅增加房東驅趕租客的難度！
以下是希爾維亞讀完70幾頁新法之後好不容易收完驚的新租房法規大盤點：
第一、租房篇
最多一個月押金：(7/14/19生效)(禁止規定、不得以租約修改)
以往對於非租金管制住房，政府並不管房東收幾個月押金(或者預收房租)。只要雙方你情我願，房客先給一整年都可以。新法規定所有租房都只能收最多一個月押金，多收就是違法。
違法驅逐成為刑事犯罪並有罰款：
以往有些房東冒險自己換鎖、不經過法院透過這種方式驅趕租客，畢竟法院驅趕耗時費錢呀~但現在這個風險又增加了一樣，也就是非法驅趕可能成為刑事輕罪(Misdemeanor)而留下案底，那當然罰款$1000~10,000自是不可少的，還要加上對租客那段時間的補償。
押金必須14天內退還：(7/14/19生效)(禁止規定、不得以租約修改)
現在法律明定押金必須14天內退還，或者14天內羅列欲扣款項目並退回餘款，否則房東就是自行放棄扣押金的權利。
漲租金超過5%必須給通知：(10/12/19生效)
這一點希爾維亞倒是不太意外，如果租期1年內要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過2年的租客則要提前90天。
收租必須給收據：
房東收了租金有義務給收據，現金也是如此。而且必須15天內給，房東自己也必須保留租金收據3年。如果租金到期5天內沒用書面掛號信通知租客的話，未來租客可以用這點作為證據證明房東默認有收到租金。
遲交費的限制：(禁止規定、不得以租約修改)
必須在遲了5天後才能收，且不得超過$50或5%，以低者為準。
不能以驅趕紀錄拒絕租客：(7/14/19生效)
現在明定不能因為房客有房屋法庭紀錄就拒絕出租。而且一旦從租客信用機構調查租客的資料後，只要後來拒絕這位租客，法律就推定房東是因為驅趕紀錄拒絕。
不能收申請費：(禁止規定、不得以租約修改)
法律過去沒有明訂，現在規定不能收申請費，查信用最多收$20。
希式點評：
既然押金變得這麼不好用，然後查租客紀錄又受到這麼多限制，連找到好租客的機率都越來越渺茫了。這種情況下希爾維亞建議房東們，要求房客買租房擔保險(rent guarantee insurance)，由第三方保險公司作為租客的擔保人，如果真的租客欠了租還能向保險公司求償呀~
第二、驅趕篇
欠租類型驅趕3天通知變成14天通知：
這…應該就不用多做解釋了吧？以前只要3天通知就能進法庭，現在要兩個禮拜呀~
驅趕令執行等待期6個工作天變成14天：
一般在法警送了驅趕令之後還要等待六個工作天才能上門驅趕，現在則改成14天，原來扣掉周末之後最短8天， 現在則增加了一個禮拜，讓租客有更多時間去法院申請暫停驅趕(淚。
延庭時要求收租的難度增加：
過往第一次延庭沒問題，第二次延庭時房東就可以要求房客先交一些租金來再說否則不讓延，5天內交不出來就直接拿判決。現在新法規定不算房客找律師的時間，所以等於兩次延庭都可以手到擒來，而即使是第三次不能當庭要求收租、必須要用Motion的方式申請(那至少一周又去掉了)，而且就算租客交不出來也不能直接拿判決只是變成直接上庭而已(那當然得法院能排上庭期呀~)
沒租約的30天通知變成30/60/90天：(10/12/19生效)
以往沒租約只要給一個月通知就能驅趕，現在則是最高90天。如果租期1年內要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過2年的租客則要提前90天。這意味著驅趕的時間又要大大地拖長了…
沒租約驅趕上庭後最多住6個月變成12個月：
以前如果沒租約，上庭後只要房客繼續交租，法官可以給1–6個月時間讓租客搬家，現在只要法官大人高興，最多可以給到一整年！
希式點評：
現在驅趕已經要3–6個月了，可以想見在這等局勢之下，驅趕時間只會拉長不會縮短，恐怕動輒6–12個月，而且驅趕期間還不一定收得到租金。希爾維亞延續上面建議，最好要求房客買租房擔保險(rent guarantee insurance)，由第三方保險公司作為租客的擔保人，如果驅趕期間不交租花的錢都還能向保險公司求償~
另外，由於Holdoever類型訴訟時間拖長，這也是變相地鼓勵房東用Nonpayment欠租類型訴訟，但也因此代表著房子本身必須處於好的、合規、合法的狀態，估計也是立法者的主要目的。
第三、租金管制篇
空置漲租取消：
過往只要有空置期間，每年都能合法漲20%租金，對於被租金被管得死死的房東來說不無小補，現在這個空置漲幅取消了。
屋主自住限制：
以往一名屋主可以用自住為理由收回不限多少單位的租金管制房，只要能夠說明得出來是自己家人要住就可以，所以爺爺奶奶爸爸媽媽兒子女兒通通一起住進去就可以從租客手上收回很多套房了。 現在規定即使屋主自住也只能收一套房。
房屋或者建築改善的漲幅受限：
過去大幅資本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者個別房改善(Individual Apartment Improvement, IAI)都作為可以調漲租金的理由，現在這個漲幅被調低，並且還設立調漲年限。
優惠價就是法定價：
過往常常有房東給予房客低於法定價的優惠價(Preferential Rent)，如果哪一天不爽這個房客就一口氣漲價到法定價逼走租客。現在不能這樣做了，漲幅必須基於優惠價。
轉換成康斗或者合作公寓幾乎不可能：(禁止規定、不得以租約修改)
以往只要一棟樓裡15%房源賣掉(可以是現在租客或者外部買家)，就能夠把公寓大樓轉換為康斗大樓(Condominium)或者合作公寓(Co-Op)，現在要求必須要51%而且不能有外部買家，那麼幾乎就是不可能了。
希式點評：
原本租金管制房就已經麻煩一堆，現在這些限制再加上去，租金管制房的房價要不掉也很難。長期來說，很可能會讓房東們對租客更加挑剔，造成好條件的租客更加搶手、因而擁有更多殺價空間，整體紐約的房價應該會多少下調或者至少凍漲吧~
看了這麼多驚人的法規，房東們是不是也跟希爾維亞一樣準備去收驚了呢？
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