Printversie / Franstalige versie

In deze laatste analyse bekijken we de productie van woningen op gemeenteniveau. Gemeenten kunnen, met de nodige goede wil, het aanbod aan betaalbare, publieke woningen verhogen.

Via de gewestelijke woonplannen

Op dit moment zijn er iets meer dan 9% openbare woningen in het Brusselse Gewest, voor ons nog altijd veel te weinig en bovendien zeer ongelijk verdeeld over de 19 gemeenten. Onderstaande kaart toont dit aan.

Het Brusselse gewest wil ondertussen duizenden openbare woningen te realiseren via de gewestelijke woonplannen. Het Gewest probeert de gemeenten hierbij te betrekken en hen te overhalen om gemeentelijke bouwgronden ter beschikking te stellen, maar dat lukt niet altijd.

Voor de gewestelijke woonplannen zijn het vier gemeenten die bijna 70% van de te realiseren woningen op hun grondgebied onthalen.

Het feit dat Anderlecht en Brussel-Stad de meeste woningen onthalen is niet verwonderlijk, aangezien die gemeenten nog over veel bouwgronden beschikken, meer dan de kleinere en dichtbebouwde gemeenten. De vier genoemde gemeenten staan bovendien ook nog voor andere sociale uitdagingen.

De positie van Schaarbeek is interessant omdat die gemeente niet veel openbare woningen telt. Het feit dat de gemeente zich inschrijft in de gewestelijke woonplannen toont aan dat de gemeente vooruitgang wil boeken. Hetzelfde kunnen we zeggen voor Molenbeek, de enige gemeente die in 2013 een wooncontract heeft afgesloten met het gewest om te streven naar 15% openbare woningen van sociale aard, een doel dat het gewest wou nastreven voor alle Brusselse gemeenten. Met de nieuwe Gewestregering is het idee van gemeentelijke quota verdwenen, maar Molenbeek houdt vast aan haar engagement voor meer openbare woningen.

Via de wijkcontracten

Gemeenten kunnen voor de creatie van woningen beroep doen op gewestsubsidies, onder meer via de wijkcontracten, die weliswaar geconcentreerd zijn op de centrumgemeenten en de gemeenten van de eerste kroon.

Sinds de oprichting van de wijkcontracten in 1993 zijn 1722 woningen gerealiseerd, merendeels woningen gelijkgesteld met sociale huisvesting.[1] Opmerkelijk is dat ook gemeenten met weinig bouwterreinen via de wijkcontracten hun woningpark kunnen uitbreiden. Een voorbeeld hiervan is Elsene, een dichtbebouwde en dure gemeente. Via vier wijkcontracten heeft Elsene — al of niet in samenwerking met privé-promoteren — 152 woningen[2] gerealiseerd waarvan 136 woningen gelijkgesteld met sociale huisvesting. Via twee lopende wijkcontracten (Maalbeek en Atheneum) wil de gemeente nog eens 52 woningen realiseren. Dat is veel minder dan Brussel of Molenbeek (respectievelijk 600 en 300 woningen tot in 2014), maar toch niet slecht gezien de context van schaarse en dure bouwgronden.

Er bestaan ook nog andere gewestsubsidies voor de aankoop en/of renovatie van woningen die toegankelijk zijn voor alle Brusselse gemeenten. [3] De subsidies kunnen oplopen tot 85% of meer. De woningen die hiermee worden gerealiseerd moeten wel aan sociale voorwaarden worden verhuurd (inkomen sociale huisvesting +20% en huurprijzen SVK), waardoor sommige gemeenten hiervan geen gebruik maken.

Via de stedenbouwkundige lasten

Een andere manier om openbare woningen te realiseren, zijn de stedenbouwkundige lasten. Sinds 2013 worden die ook opgelegd bij de uitreiking van een stedenbouwkundige vergunning voor woningprojecten groter dan 1000m². De promotor heeft daarbij de keuze om ofwel een financiële vergoeding te betalen of een deel woningen[4] te verkopen onder de marktprijs. Gemeenten, die de stedenbouwkundige vergunning afleveren, kunnen aansporen tot het aanbieden van woningen.

In 2012 al toonde Elsene het goede voorbeeld door aan de firma TD Immo Invest (Prowinko) stedenbouwkundige lasten op te leggen in natura. De promotor heeft drie gerenoveerde gebouwen afgestaan aan de gemeente, goed voor 8 sociale woningen en 4 middelgrote woningen.

Hoe de Brusselse gemeenten omgaan met de stedenbouwkundige lasten is slecht gekend. Het gewest zou een register moeten bijhouden met het bedrag en de soort van stedenbouwkundige last, maar tot nu toe is dat register nog niet volledig operationeel, noch openbaar terwijl het nochtans wettelijk verplicht is. [5] Resultaat is dat we geen overzicht hebben en transparantie over de manier waarop gemeenten de stedenbouwkundige lasten onderhandelen.

Een precies overzicht ontbreekt, maar de tendens lijkt wel duidelijk : de meeste gemeenten verkiezen een financiële vergoeding, waar de gemeente veel vrijer mee kan omspringen en besteden aan andere zaken dan huisvesting : openbare voorzieningen, mobiliteit, ….

Het gewest heeft die tendens zelf in de hand gewerkt door een financiële vergoeding op te leggen die goedkoper is dan de productie of renovatie van woningen. Indien het gewest echt wil dat de stedenbouwkundige lasten worden gebruikt voor de realisatie van woningen, dan moet de financiële vergoeding omhoog en de realisatie van sociale woningen prioritair zijn.

De stedenbouwkundige lasten kunnen, ondanks genoemde gebreken, door gemeenten met de nodige wil toch worden gebruikt om snel openbare woningen te realiseren. De gemeente Elsene heeft dat aangetoond.

Deze publicatie wordt uitgegeven met subsidies van het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest, Integratie via de huisvesting en van de Fédération Wallonie-Bruxelles

[1] Woningen voor personen met een inkomen niet hoger dan inkomen sociale huisvesting + 20%. Sinds 2010 worden de woningen verhuurd aan de huurprijzen sociaal verhuurkantoor.

[2] Het Woningfonds is partner in de wijkcontracten in Elsene en heeft 31 woningen gerealiseerd, vooral koopwoningen.

[3] Subsidies voor alleenstaande gebouwen en leegstaande gebouwen, in 2016 samengevoegd met de subsidies voor stadsvernieuwing. Zie ook onze vorige analyse;

[4] Het gaat om geconventioneerde of omkaderde woningen. Geconventioneerde woningen zijn woningen die worden verkocht aan gezinnen met een middelgroot inkomen ; omkaderde woningen zijn woningen die worden gekocht door een openbare vastgoedoperator of verhuurd door een sociaal verhuurkantoor.

[5] De oprichting van een register van stedenbouwkundige lasten staat ingeschreven in het COBAT sinds 2002. Geïnterpelleerd in de commissie voor Territoriale Ontwikkeling in januari 2018 zei Minister-President Rudy Vervoort ‘dat het register bijna klaar was’.