Présidentielle : les programmes pour l’immobilier
Curiosity is Keys a passé en revue la thématique « Immobilier » des programmes des principaux candidats à la présidentielle.
A quelques semaines du premier tour de l’élection présidentielle, Curiosity is Keys vous propose une analyse des annonces des 8 principaux candidats afin de mieux comprendre leur vision de l’immobilier, du logement et du futur de la ville. Si le logement et la fiscalité immobilière sont des incontournables de cette élection, le tertiaire est en revanche mis de côté par les candidats.
Les candidats sont mentionnés selon l’ordre décroissant des intentions de vote au premier tour (Rolling IFOP du 24 mars).
Emmanuel Macron (En Marche)
Faire revenir les investisseurs institutionnels dans le logement
« Le logement est une priorité », déclare Mickaël Nogal dans une interview-croisée avec Xavier Lépine à Business-Immo. Les deux porte-paroles « Immobilier » du candidat soulignent que le logement est devenu un actif rare après 40 ans d’investissements dans l’immobilier d’entreprise alors qu’il s’agit du « premier poste de dépense des ménages ». Raison pour laquelle, dans le cadre des actions « Habiter la France de Demain », Emmanuelle Wargon appelait à multiplier par quatre les surfaces de bureaux transformées en logements dans les dix prochaines années (voir notre article).
Le chef de l’État s’engage à construire des logements dans les zones tendues, et que l’État “se porte opérateur d’intérêt dans des zones très tendues”. Plus généralement, le Président-candidat entend poursuivre les politiques engagées depuis 2017 pour la qualité des logements (que Curiosity is Keys vous avait présentés en octobre dernier).
Il souhaite enfin créer une “caution publique prenant en charge les impayés de loyer, destinée aux locataires du parc privé, ainsi dispensés de chercher un garant” : “elle serait délivrée gratuitement ou à très faible coût, supportée par le propriétaire, par le locataire ou les deux… Tout cela est à discuter”, précise Xavier Lépine.
Mais surtout, poursuivent les porte-paroles, « il faudra faire revenir les investisseurs institutionnels sur le secteur du logement. L’État est là pour fixer le cap et le cadre. Aujourd’hui, la boîte à outils technique et législative est complète. C’est au tour des financeurs et des investisseurs de jouer le rôle de facilitateurs et de solvabilisateurs ». Mickaël Nogal rappelle que les sujets de l’immobilier sont complexes et requièrent l’intervention de professionnels : « Une politique efficace sur l’immobilier en général se construit avec l’État et ses opérateurs, avec les collectivités, avec les professionnels de l’immobilier, avec les financeurs aussi ».
Accompagner les gestionnaires et les ménages dans la rénovation du parc existant
Le rôle des gestionnaires n’est pas oublié : « le bâtiment, à la fois résidentiel et tertiaire, c’est 25 % des émissions de CO2 dans notre pays et 45 % de la consommation d’énergie. Ces prochains mois, les gestionnaires devront donc accompagner les propriétaires dans l’amélioration du parc existant » dans le cadre de la loi Climat & Résilience.
Le Président souhaite pérenniser l’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ et promet de réaliser 700 000 rénovations énergétiques par an. Un audit énergétique gratuit sera proposé aux propriétaires occupants en précarité énergétique. Emmanuel Macron va plus loin, en s’intéressant aux séniors et en introduisant « MaPrimeAdapt’ » dans son programme, pour permettre aux séniors puissent envisager de modifier leur lieu de vie selon leurs conditions de santé.
Logement social : davantage de responsabilité aux communes
Sur le plan social, Emmanuel Macron promet de travailler au logement des sans-abris et de maintenir la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) obligeant un taux de logements sociaux dans les villes. Afin de soutenir les collectivités dans leur effort, il leur propose la compensation intégrale de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les logements sociaux agréés entre 2021 et 2026, de même que l’adoption de contrats de relance du logement offrant une aide de 1500 € par logement autorisé aux communes qui atteignent leurs objectifs de production. À la suite de multiples demandes des collectivités, Emmanuel Macron consent d’ailleurs à « donner la responsabilité en matière de logement, et les financements qui vont avec, aux communes et aux intercommunalités ».
Comme il l’avait déjà fait en 2017, le candidat-président n’oublie pas les jeunes pour lesquels il souhaite construire spécifiquement 80 000 logements et réserver l’accès à certains HLM.
Multiplier les tiers-lieux
Enfin, le Président-candidat souhaite « multiplier les tiers-lieux (espaces de travail partagés, de production locale, de recyclage…) », qu’il voit comme un outil d’aménagement des territoires — principalement dans les zones rurales et péri-urbaines — voir notre article de septembre sur le sujet.
Pas de grand chantier fiscal
Côté fiscalité, l’abattement sur les droits de succession pour un héritage en ligne directe passerait de 100 000 à 150 000 euros pour prendre en compte l’augmentation de l’immobilier.
Marine Le Pen (Rassemblement National)
La candidate du Rassemblement National a présenté son programme Immobilier dans une tribune publiée sur News Tank.
Ville du quart d’heure et dé-métropolisation
« La question du logement, partie intégrante de l’aménagement du territoire ». Hervé Juvin, répondant à la sollicitation de la Fondation Palladio a livré la vision de la candidate sur l’aménagement de la ville : « Nous, les localistes, pensons que c’est par le quartier, où l’on se déplace à pied pour aller à la pharmacie ou dans un commerce, que nous allons relancer le processus d’intégration et d’assimilation, rebâtir une société française qui marche ».
Marine Le Pen prône la « dé-métropolisation » et propose la création de contrats pour faciliter l’accueil de néoruraux avec la vente de logements à bas prix en échange d’un engagement d’installation dans des zones peu denses. Elle souhaite ainsi réhabiliter les villages et réintroduire un meilleur équilibre entre les zones rurales et urbaines. Dans ces dernières, elle souhaite mettre fin aux Zones à Faibles Émissions (ZFE), réduisant progressivement l’accès des centres-villes à certains véhicules polluants. Finalement, elle propose la création de 100 000 logements sociaux par an, réservés en priorité aux Français.
Un produit d’épargne dédié à la rénovation de son logement
Le Rassemblement national propose également un plan massif de rénovation des logements anciens. « Il est très clair que l’on ne peut plus continuer à stériliser des terres agricoles et à les imperméabiliser par la construction, affirme Hervé Juvin. Nous croyons à la revitalisation des centres des villages et des villes au travers d’un grand plan de mise aux normes en matière d’efficacité énergétique et de confort moderne ». Cependant la candidate s’oppose au bannissement de certains logements du parc location et préfère proposer « un produit d’épargne « Logement vert », pour financer la rénovation au moment de la mutation ».
Réforme des prêts immobiliers
Enfin, pour rendre accessible l’investissement immobilier à tous elle propose la portabilité des prêts de tel façon que ceux-ci puissent être transférés à l’acheteur dans le cas où le prêt n’ait pas encore été remboursé lors de la mise en vente. Pour les couples, elle propose d’adosser à un prêt immobilier, un prêt d’appoint à taux zéro garanti par l’État de 50 000 à 100 000 €. Finalement, elle propose « la suppression des droits de succession à travers un abattement de 300 000 € sur le patrimoine immobilier ».
Jean-Luc Mélenchon (La France Insoumise)
Encadrement généralisé et garantie universelle des loyers
Le candidat se montre souhaite mettre « fin au mal-logement ». Pour faciliter l’accès aux logements, il propose une garantie universelle des loyers pour les locataires comme pour les propriétaires, mesure populaire parmi les partis de gauche, et l’encadrement des loyers partout sur le territoire et à la baisse dans les grandes villes. Concernant les logements sociaux, il souhaite un rehaussement de 5% de leur quota et propose de construire 200 000 logements écologiques par an. Supportant un logement digne, Jean-Luc Mélenchon veut instaurer un permis de louer dans toute la France, rendant obligatoire la rénovation des « passoires thermiques » et réquisitionnant les logements vides afin de les mettre sur le marché.
Ville du quart d’heure « en voiture ou transport collectif »
Jean-Luc Mélenchon semble partager l’envie d’une ville accessible de Marine Le Pen. Pour lui, il faut garantir une distance maximale de 15 à 30 minutes en voiture ou transport collectif entre toute habitation et services publics dits « essentiels », tout en mettant fin aux ZFE, « car ce dispositif est discriminatoire sur le plan social ».
Une refonte complète de la fiscalité immobilière
La fiscalité touchant l’immobilier se verrait complètement revue sous la présidence de Mélenchon.
- Tout d’abord le candidat souhaite rétablir l’Impôt sur la Fortune (ISF) avec plus de progressivité et en réduisant certains abattements afin d’obtenir des recettes de 10 milliards d’euros.
- La France Insoumise souhaite supprimer les niches fiscales « injustes, inefficaces socialement ou nuisibles écologiquement », comme le dispositif Pinel.
- « Les plus-values immobilières ser[aient] désormais taxées selon le barème de l’impôt sur le revenu, dont la progressivité sera renforcée », et « une taxe progressive sur les hautes transactions immobilières pour financer la lutte contre le logement indigne » verrait le jour.
- Le candidat envisage une refonte de la taxe foncière afin que « chacun paie à hauteur de son patrimoine total réel ».
- L’impôt sur les successions serait également revu et notamment confiscatoire à partir de 12 millions d’euros.
Valérie Pécresse (Les Républicains)
Transformer les bureaux en logement et assouplir l’objectif ZAN
La candidate des Républicains se différencie des autres candidats en faisant de son premier cheval de bataille la construction. Elle veut mettre fin à “l’enfer bureaucratique” avec la simplification et dématérialisation des procédures liées à la construction, et la réduction d’un délai de 18 à 6 mois pour rendre les jugements liés à des opérations immobilières. Afin d’atteindre son but, elle est prête à assouplir l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols, jugé « absurde dans un territoire rural », même si elle ne remet pas en question d’investir sur les friches pour les rendre viables et ainsi libérer du foncier. Elle a pour but la construction de 500 000 logements par an. On notera cependant que ce chiffre avait déjà été promu par François Hollande et Emmanuel Macron lors de leurs propres campagnes. Parmi ces logements, 375 000 sont envisagés dans le parc privé et cela passe par un assouplissement de la loi SRU, notamment en arrêtant la construction de logements sociaux dans les communes ayant atteint des taux supérieurs à 30%. Pour soutenir la construction du logement social, elle propose d’abaisser la TVA sur ceux-ci de 10 à 5,5%.
D’autre part, elle souhaite simplifier l’accès à la propriété immobilière avec un élargissement à l’ensemble du territoire du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’une résidence primaire pour les primo-accédants, le rétablissement de l’APL accession et une caution solidaire auprès des banques pour favoriser l’accès au prêt.
Elle propose une fiscalité plus avantageuse pour faciliter les opérations de transformation de bureaux en logements, avec son intégration aux plans locaux d’urbanisme (PLU). D’ici 2030, le but est de voir divisé par deux le nombre de bureaux vacants.
« Réfléchir aux loyers commerciaux »
Valérie Pécresse prône une ville aménagée autour des centres. Elle refuse ainsi de développer les zones périphériques. D’après Xavier Bertrand, porte-parole de la candidate « Il faut réfléchir aux loyers commerciaux, qui vont poser problème dans quelques années si nous voulons maintenir une juste concurrence entre commerces physiques et plates-formes de e-commerce. Nous ne voulons pas que la France ressemble aux États-Unis : des quartiers centraux purement administratifs et du commerce dans des malls loin des villes ».
Ville apaisée
Si la candidate souhaite maintenir les ZFE, elle propose en revanche de revoir son calendrier de mise en place, l’actuel étant vu comme « intenable ».
Fiscalité des particuliers
Côté fiscalité, Valérie Pécresse souhaite alléger l’IFI en renforçant l’abattement sur la valeur de la résidence principale, passant de 30 à 50%. Et elle promet un transfert de compétences vers les collectivités concernant la taxe d’habitation ou la taxe foncière.
Éric Zemmour (Reconquête !)
Des logements « en faveur des Français »
Concernant le logement, Éric Zemmour définit deux priorités. Le premier pilier, « Mettre en œuvre une politique du logement en faveur des Français », passe notamment par la suppression de la loi SRU qui permettrait notamment de réserver les logements sociaux aux Français. Le second pilier est un thème largement abordé par la droite : « Faciliter l’accession à la propriété ». Pour cela, il propose notamment de supprimer les droits de mutation immobiliers pour les jeunes primo-accédants jusqu’à une valeur du bien de 250 000€, d’exonérer les jeunes de frais de notaires et de relancer la construction de logements neufs.
Exonération de la résidence principale de l’IFI
Éric Zemmour ne prévoit pas de rétablir l’ISF et au contraire exonèrerait la résidence principale dans le calcul de l’IFI. Il souhaite faire passer de 30 à 15 ans la durée de détention d’un bien immobilier avant l’exonération d’impôts et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière. Concernant les successions, il porterait l’abattement entre parents et enfants à 200 000 €, l’étendrait aux petits-enfants et raccourcirait le délai, entre deux donations, à 10 ans, contre 15 actuellement.
Yannick Jadot (Europe-Ecologie Les Verts)
Recycler les friches pour construire des logements
Contrairement à Valérie Pécresse, Yannick Jadot ne souhaite pas voir le besoin de nouveaux logements empiéter sur « l’objectif de zéro artificialisation nette d’ici à 2050 [qui] devra être tenu ». Il déclare que « les collectivités [vont] se voir donner les moyens de traiter les friches urbaines”, et songe plutôt que « la réfection de patrimoines anciens ou la transformation d’immobilier de bureaux en habitation peut permettre d’accroître considérablement l’offre de logements abordables”.
Pour permettre l’accès au logement, il propose également la construction de 150 000 logements sociaux par an, des cautions transformées en Garantie Universelle des Loyers et un accès au crédit bancaire pour tous.
Rénovation énergétique
La rénovation énergétique, dont il inscrirait les objectifs dans la loi est une de ses priorités. Il investirait 10 milliards d’euros par an sur la rénovation thermique du logement et travaillerait à la lever les barrières dues à la complexité des règles de copropriété.
Ville apaisée
Le candidat se positionne en faveur de la densification des villes qu’il souhaite voir verdir avec des « ilots de fraicheur ». Selon lui, « sur l’agriculture urbaine, le vélo, le bâtiment… Il faut massifier les initiatives venant de San Francisco, Séoul, Sao Paulo… Pour aller plus vite, il faut s’inspirer du réseau de maires, plus dynamique que les réseaux d’État. »
Il est le seul candidat à défendre ouvertement les ZFE. Il propose d’instaurer d’une part une campagne de communication à leur sujet et un « comité national de suivi » pour prendre en compte leurs « impacts économiques, sociaux et environnementaux ».
Vers une fiscalité environnementale de l’immobilier
Des propositions fiscales toujours en faveur de l’environnement et du social :
- Yannick Jadot propose l’implémentation d’un ISF climatique pour les patrimoines supérieurs à 2 millions d’euros, biens professionnels compris, à des taux variant de 1 à 3 %, avec un bonus-malus +/- 0,5 % selon la performance énergétique des biens immobiliers ou le score carbone des actifs financiers.
- Aucune réforme prévue concernant la taxe d’habitation, mais plutôt une réforme du barème des valeurs locatives cadastrales.
- Un travail sur la fiscalité foncière serait mené afin d’éviter que « les habitants des zones touristiques et littorales [soient] évincés de leurs lieux de vie et de travail par la spéculation immobilière et les résidences secondaires ».
- Concernant les successions, le candidat promet une réforme en profondeur avec des barèmes plus progressifs, mis en place non plus selon le lien de parenté mais le revenu perçu tout au long de sa vie. Comme d’autres candidats, il prévoit néanmoins une exonération pour les successions inférieures à 200 000 €.
Fabien Roussel (Parti Communiste Français)
« Dé-métropoliser » la France
Le PCF souhaite « démétropoliser » la France. « Je veux que nos richesses ne se concentre plus dans les métropoles alors que le grand déménagement industriel se poursuit en zones rurales et semi-urbaines ». Selon lui, « il faut redonner envie de vivre à la campagne, dans des logements accessibles, avec des transports publics pas chers, des médecins, des commerces, des services publics… et des emplois”. En ville, il s’oppose aux ZFE qui sont selon lui une “bombe sociale”.
Il promet également de doubler la construction des HLM.
Rénovation énergétique
Fabien Roussel souhaite la mise en place d’une obligation de rénovation énergétique performante, sociale et progressive d’ici à 2040 et de rénovation globale des passoires thermiques d’ici à 2030, sans reste à charge pour les plus modestes. Il y consacrerait le même budget que Yannick Jadot, 10 milliards d’euros par an pour 700 000 logements.
Anne Hidalgo (Parti Socialiste)
« Le logement abordable pour tous » via des foncières publiques
La priorité de Anne Hidalgo est un logement abordable pour tous. « Mon objectif est qu’aucun foyer ne dépense plus d’un tiers de ces revenus pour se loger ». Pour cela, elle propose la construction de 150 000 logements sociaux par an, la revalorisation des aides aux logements, l’encadrement des loyers dans toutes les zones tendues, et un soutien aux « maires bâtisseurs » qui seront sanctionnés si ceux-ci ne respectent pas la loi SRU.
Pour « lutter contre la spéculation et favoriser l’accession à la propriété », la candidate propose « la création de foncières publiques associant la Caisse des dépôts dans tous les territoires ».
Rénovation énergétique
Au cœur de la transition écologique, un « grand plan pluriannuel » serait mis en place pour la rénovation énergétique des logements. L’objectif : rénover 760 000 logements privés par an. Ses travaux se feront sans frais au moment des travaux et « le remboursement, dont l’ampleur dépendra du niveau des revenus, se fera au moment de la revente ou de la succession ». Comme Yannick Jadot, elle envisage une révision des règles de la copropriété afin de faciliter ces travaux.
