[泰國.房市]2019年Q3銷售率揭露(上)
為了解建商真實營收、淨利、庫存和個案銷售率，蒐集各家上市櫃建商的財報和股東會簡報，提供一個透明的資訊管道。
先來看一下幾家上市建商2019年第1-3季的房地產銷售收入和淨利，與去年相比大多都是下滑，但2019年1月TFRS 15正式生效影響上市建商財報編列，我還不了解泰國各家建商是採完工比例或全部完工認列，在YOY同期比較時可能較不準確。
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直接帶大家來看各家建商季報公布時的簡報內容，有些建商有公布有些沒有，也可能是我沒找到，歡迎提供資訊更新。
以公司英文字母依序排列：
All Inspire：投資者專區
先來看一下Backlog已售未交屋建案分配，大樓建案佔97%，主要是8樓以下Low Rise建案佔69%。成屋庫存非常少，僅3個建案共12戶，建案成屋壓力在2019–2020年間。
未交屋戶數共3,143戶，價值114.1693億泰銖，除了還沒拿到EIA的建案外，其他個案銷售率都不錯，每案成績滿平均的，未售出總價約78億泰銖。
Ananda：投資者專區
Ananda是一家很值得研究的公司，才成立20年已經進入推案量排名第8，且只在曼谷推中高價位的建案，以大樓型產品為主。2019年推案稍緩只有4個大樓建案，與日本三井物產JV的三個建案在11月接連開盤，其中Charan 70臨河岸總價低僅159萬宣稱銷售90%，另外Samyan案因地點很好在開賣日當天也銷售過半，目前很多紅單轉售中。
回來看財報Backlog已售未交屋建案，主要都是大樓社區，交屋壓力主要在2020年，成交客戶以泰國79%/外國21%。
截至9月底Ananda的總銷售額1399.52億泰銖，已銷售尚未過戶為293.07億泰銖，仍未銷售共498.54億泰銖。小豪宅系列的Ideo Mobi銷售率普遍較低，可能是定價偏高影響，另外去年很轟動的Ideo Rama 9-Asoke終於拿到建照開工啦，受到退戶影響銷售率不到60%。
AP Thai：投資者專區
AP今年推案類型透天43%和大樓56%，新推大樓案中以平價等級的Aspire銷售率最好，尤其是在Ratchada 3巷內的Low Rise案賣得最好，上週有業務員打來說目前外國份額已賣完，但他們可幫客戶轉售225萬泰銖起。
特別注意到Life Asoke和Rhythm Ekkamai銷售率顯示100%，但交屋率只有78%和29%，表示各有22%和71%的預售屋主未交屋，但2018完工至今仍未交屋，即有可能是斷頭毀約不交屋，因此庫存回到AP繼續成屋銷售，建商財務壓力大，比較有可能針對這些建案加強促銷。
Land and House：投資者專區
LH推案主要重心在透天獨棟住宅，可以說是透天獨棟市場的優質首選，同事群中有好幾位自住在LH的透天社區中。LH在大樓推案中是相對保守的建商，2019年只推了一個Rama 3的建案，11月16日開賣當天聚集約3-4百人，該案位於新建的Terminal 21旁，該區也鮮少有大樓型新案，泰國華人們幾乎都住在附近的老舊透天店面中，有很強烈換屋自住或二代置產的需求。
來看一下LH的大樓銷售率，還真的不知道該如何解讀，有2個建案銷售率破百，不禁讓我疑惑這破百是怎麼算的，簡報中也沒多解釋。
LPN：投資者專區
LPN今年只推了3個大樓新案共906戶，以往應該一個建案就超過千戶了，今年真的相當相當保守。總銷143億的庫存+預售案量跟往年差不多，而跟其他建商相比也算少量，從財報中看不出LPN在2019年保守原因。
另外也看到Lumpini Suite Dindaeng-Ratchaprarop在年底促銷，這個建案以泰國客層來說位置算不錯，而且也很少會有建商這麼直接得打出原價多少，促銷只要原價的73%，只能說LPN可能想加速庫存出清。
Noble：投資者專區
Noble則是2019年斷尾求生的最佳代表，前年有傳聞財務危機而積極尋找投資者，2018年9月底香港控股公司Fulcrum Global入股後，採取積極經營方式，首先是市中心的庫存降價促銷、開拓海外市場和推出低價的Nue系列，讓Noble在2019年表現亮眼。
從庫存判斷，以往Noble的推案時間、產品類型、價位過度集中於7百萬到1千萬及戶數偏多等因素，導致雖然建案地段好，但卻遭遇到市場去化速度緩慢的問題。
在新的投資夥伴加入後，明顯看到Noble變得更傾向市場派，成屋降價促銷是最近最有效的銷售策略之一，最近也看到幾個促銷項目即將出清完畢。我個人是很欣賞Noble的建築品質，希望未來他們不會為了搶入帳速度而犧牲了品質。
