共同空間的商業模式？空間怎麼賺錢？ 活動扮演什麼角色？
本文約 3000 字，探討一下一般共同空間類的營收結構跟成長發展性。
以下這幾種大概都算是商業性的「共同空間」：
共同工作空間、
商務中心、
分租辦公室、
活動場地、
… 等等
這類共同空間到處開，是很賺嗎？ 我們來拆解一下這產業的商業模式，到底是怎麼賺錢。
開共同空間要怎麼賺錢？
從基本的開始，空間業的產品就是空間，賣的東西是空間使用權。
簡單說來，租給別人的租金，扣掉空間的取得成本，價差就是利潤。舉例來說租下一層樓花十萬租金，再加上裝潢費用的折舊攤提也許合計一個月十五萬，那出租給客人使用所收回的租金，扣掉水電網路人事等等之後能超過十五萬，就是有利潤。
說起來就是這樣，那再往下細分一點，一樣是空間使用權，可以再拆分為幾種，最簡單是長租跟短租，例如月租、日租、時段租。很好想像 長租的平均價會比較低，短租會比較高；長租的優點是穩定、簡單、管理成本低；缺點是沒有翻轉率，租給你就是租給你了，只能一翻，收一次錢，出租率不是零趴就是一百趴，沒有成長空間。而短租可以翻很多翻，收很多次錢。
所以可以知道，如果是想要盡可能的提高營收，真正能下手操作的部分會是短租。讓我們舉個實際例子來看看：
通常一間共同工作空間裡頭，會有這幾種產品：辦公室、個人座位、活動場地。辦公室通常是月租，個人座可以月租可以日租，活動場地是時段租。營收大宗很可能是辦公室，但那不是因為辦公室比較重要，而是因為眾多空間都還在賺賠之間苦苦求存 …
考量到實際營運，長租型的產品當然是要優先賣掉的東西，管理成本較低收入又較為穩定。理想上這些長租型的產品收入，就要足以支應所有成本，而後短租型的收入，會是帶來利潤的地方。
賣的是空間使用權，於是空間使用率很重要
實際上並不是每一個人都想賺那麼多，也有只做長租，反正差價拉開利潤他覺得足夠，就不管短租的也是有。
這個路線的情況是營收天花板就在那裏，以及因為要拉開價差所以賣價會較高，得提供更為高檔的硬體或軟體服務，有些商務中心或是高檔分租辦公室就是這種路線。
如果沒有要追求極致成長，想要盡可能的輕鬆簡單賺，那長租部分就會是重點經營項目。若完全要營收成長可能，那也許都是短租型產品；若想要兼顧穩定和發展性，那就比較有可能是混合式的空間組成。
回到共同工作空間的例子，當長租型的產品例如辦公室已經完租，理想上這時候已經要到達或超過損益兩平點，接著就是靠短租型來賺錢；而短租型的產品就一定要面對一個數字：「空間使用率」。
空間作為一個產品，它先天的特性導致它有一個很大的問題：議價能力低落。因為產品已經生產出來放置在哪裡時間一到就過期，就像還沒有冷藏技術時的鮮奶，一旦放過一兩天就壞掉，你的議價能力絕對不會有多好 ( 除非你有本錢耗 )。
另外還有一個先天限制，不管再熱門，一個時段你還是只能賣一次，沒辦法規模化生產，而且售價有一個上限，一場活動能承擔的場地租金有限，不像藝人代言費可以幾乎無上限的飆上去。
綜上考慮之後，短租的策略在於盡可能地提高空間使用率，單位售價反而不是重點，只要變動收入大於變動成本就幾乎都是可考慮的。但是還是不能陷入價格戰，一旦陷入價格迷思什麼都只想低價搶，那就算使用率高收入也是普普。
短租型的產品重點在於彈性大，許多個人其實願意為了彈性付出更高的單位價格；這部分會需要透過 提高產品彈性 > 也就是得提高管理成本 > 去提高單位售價 or 空間使用率。
共同空間中的關鍵區域：活動場地
一樣我們回到共同工作空間的例子：
月租辦公室先滿租打平支出，而後自由座、個人座的均價會高於辦公室，也會因為進出人比較多且雜來提高管理的難度，但就是得做，因為利潤在這裡產生。
接著進入真正要再拉高營收的關鍵區域：活動場地。
在討論活動場地之前，再補充一個，其實還有另外提高營收的方式：增加相關服務。比方說商業登記、營業地址登記、企業相關諮詢服務等等。這些蠻簡單 算是產業的水平整合，把客戶可能也會需要的其他服務一站式打包提供，那麼就有機會提高平均客單價，在一樣的空間使用率之下拉高營收。
不過這類服務要做出差異化有一點難度，價格也是蠻死豬的，要賺錢一定還是可以，只是若要追求最大營收，那主戰場還是在活動場地。
在我的認知中，長租型的空間 & 這些相關服務都偏向打底，基礎是一定要做好的，然後再來談成長，不過實務上應該都是混在一起。
為什麼說活動場地是主戰場？
因為它是最短租的一個東西，意味著平均單價最高，翻轉率最高，空間之外可以整合的相關服務也最多。
一個一個來。活動場地租借通常是時段制，相對於辦公室那些來說，平均時段收費一定是最高的；同時若從行銷公關面考量，活動場地能帶來的人流也遠大於辦公室，曝光效果大勝。但別忘了活動場地也是空間，也有空間的先天限制，所以一樣得透過提高管理成本去提高使用率。一種是承接儘可能多元類型的活動，那就得提供更大的空間使用彈性；另外一種，就是自辦活動團隊出場的時候啦～
空間運營中的重中之重：自辦活動
再怎麼紅，熱門時段還是只能賣一次，冷門時段還是很難賣；空間使用率高到一個程度就很難再往上了。
這時候就自辦活動，自己舉辦活動，自己使用自己的場地，來填補閒置時段，帶來額外收入的同時也有行銷曝光的效果。
而養一個自辦活動團隊需要成本，跟前面說的一樣，這也是透過提高管理成本來提高空間使用率的路線。也還不只這樣，理想上若自辦活動的能力不錯，整合的好，那這塊就是可以提供給活動場地客戶的額外服務，除了場地租借之外，一站式打包活動的前前後後大小事，變成一個自帶場地的活動公司。
大概是這樣，也不只是這樣。活動若能辦出一些口碑和知名度，有機會申請一些政府補助案，企業公關案、行銷案等等。或有的是品牌形象建立之後，拿到超低成本的物件，又或者是協助經營商圈、改造地段形象等等，這就比較偏房地產的部分。但 原理都一樣，都是做紅了之後拿到補助、或是低成本、或是從空間之外的地方賺錢；前提是要做紅，那就需要活動、行銷、和社群相關的團隊。
另外針對空間的先天限制，也有對應的策略；例如有資本的話就是多開各種不同類型的空間來吃下更多元的需求 (當然成本也會提高)，或是透過聯盟聯營的方式，在不實際增加營運據點的情況下增加可提供品項的多元性。
寫到最後這一段終於寫到「社群」，社群經營在空間業裡頭實在是很重要，有多重要？
這樣說吧，如果社群經營的好，那你的：
顧客維護成本會降低 > 客戶喜歡這裡就不太會走
新客取得成本會降低 > 口碑會傳出去，客戶也會幫忙介紹客戶
同時還有品牌形象等等的效果協助發展空間之外的業務。所以你說說社群經營重不重要？可是這樣說起來應該不管在什麼領域都很重要，空間業有什麼特別？
是真的都很重要，這是一個社群的時代。而在空間業的關鍵是，空間是空的東西，有價值的是空間裡面的人、裡面發生的事。若想要營造出差異化，除非錢很多或是技術能力超強去打造高硬體規格的特殊場地，不然差異化的關鍵就在於人、在於社群。
活動是經營社群的工具之一，也是行銷的工具之一，公關的工具之一，提高空間使用率的工具之一；收斂到一句話：「活動是品牌的工具之一」。
大概總結一下：
空間業能賣的東西大概有兩種：空間、服務。
而其中 長租型的方案比較偏向保底，拚成長的部分則都跟活動有關，社群則是通通都有關；但活動和社群經營都需要時間，就得靠保底的部分來協助支撐度過前期階段。
而針對空間的先天限制大概有兩種對策：提高管理成本、策略聯盟。
簡單說就是增加空間的使用彈性和多元性，來盡可能的提高使用率減少閒置；但這一塊在管理上很需要下功夫。
以上只寫到純粹靠空間帶來的營收，另外還有靠挑選團隊走創投路線、靠拿政府相關補助路線等等也都是可行的商業模式
從 2015 年踏進空間領域，以上是我這幾年的一點心得整理，也許過幾年看又覺得很嫩，總之還是先跟大家分享。
