創業開店、開空間，怎麼評估合理租金？
租金可能是空間創業中最大條的固定成本，是影響一家店存活與否的最重要因素之一，不過要怎麼知道租金合理不合理？怎麼計算出可承受的租金？
這是我自己的心得整理，不是開店聖經。
參考就好，真的要創業前，還是要多方做功課～合理與否不是看絕對數字，是看相對營收比例
這是最重要的一個觀念。
大馬路上的租金一定比巷子裡的高，但不合理嗎？高多少是合理？合理與否不是用絕對金額數字去判斷的，要從該空間的預估營收去計算。
用一個常見的情況當作範例作為基準參照：
開一間普通餐廳的成本結構
食材成本 30–40 %
租金＋折舊 15–25%
人事 20–25%
雖然各自有個浮動範圍
但總之以上三大成本最好控在 70–75% 之間
再扣掉一些稅、一些管銷，利潤如此微薄 …
總之用這個普通餐廳來作為基準，於是可以知道如果是飲料店或咖啡廳，因為食材成本會比較低 (飲料咖啡的毛利比較高)，而人流更為重要，所以可承受的租金比例會微微上調。
那如果是空間租賃呢？純空間業幾乎沒有食材這個成本項目，但通常可能得提供更多設備，於是折舊的比例會提高，總之整體租金＋折舊可承受的比例也會高於餐廳。
總之算式是這樣：
先計算出合理的預期營收 (合理的意思就是不要過度樂觀)
根據你要開的店的特性抓出幾大成本項目和各自比重
然後就可以得到一個預計可以承受的租金＋折舊的比重
有了比重就能算出數字，再根據要做的裝潢、要採買的設備等等算出折舊
最後就可以算出一個合理的租金數字
合理與否是看佔預期營收的比例，不是絕對數字！
例如一個店面開飲料店預期營收是一百萬，那八萬租金便宜到爆；但如果預期營收是十萬，那三萬塊租金也是偏高。
預期營收計算：一日單量ｘ客單價ｘ營業天數
根本就小學數學。實際當然每天不一樣，所以是抓個平均。
用飲料店來舉例：
常見做法就是找附近的飲料店，早上當第一個客人去買一杯、打烊前當最後一個客人去買一杯，看發票號碼計算當日單量，再乘上客單價就可以估出一日營收，這樣做個幾天抓平均會比較準。
各種店都類似，就是去蹲點個幾天，店門口坐三天，實際計算客量，看菜單估出客單價，就可以算出一日營收。
看到這邊應該會想到一些問題：
如果只能租在沒有人流的巷子裡，得靠自己行銷操作帶人來的，就不太能用這方式估算客流量。
如果你要開的店的類型那附近根本沒有類似的，就也沒有可以參考客流量的依據。
面對這樣的問題我其實也不知道答案 …
大概就只能根據自己預計的價位、成交頻次等等去算出一個自己認為可能的預期營收吧～就比較多得靠自己猜測。
但總之道理一樣：
租金合理與否是看相對預期營收的比例
但比重上要比一般的要更低一點，因為不管是開在沒人流的巷子裡、或是開一間附近沒有類似的店，都有可能得做更多的行銷，於是行銷成本佔比會提高，那就得從其他地方去降低才能補足。
如果不會做行銷，那應該開在有人流的大路邊
要走高價服務路線，食材成本佔比會降低，但人事會提高
要走低價薄利多銷路線，食材佔比會提高，那人事、租金折舊就得降低
要走燈光美氣氛佳路線，裝潢折舊會提高，那其他就得降低
…
就是一個排列組合的遊戲，
這邊多，其他地方就要少。
店面租金的長期趨勢？我認為是向下
既然租金的計算是根基於預期營收。
而我們都知道隨著消費行為的轉變，有愈來愈多消費發生在線上而非實體，也就是說實體空間的預期營收是在向下走，那麼租金長期趨勢當然也是向下。
當然這只是我的推論～
(經濟部統計處的數據指出，在 2020 年第二季，電商占整體零售的銷售比例來到 8.8%。)
