Генплан S3E2: Економіка будівництва (частина друга)
Фактор заробітчан
Колись Івано-Франківськ будувався не для заробітчан, а для людей, які потребували житла. Люди, які покинули місто, покидали його з думкою ніколи не повертатись, емігрувати, пустити нові коріння, повторити долю тих перших канадійців, американців, австралійців.
Середня кількість квартир в будинку збудованому в 2006 році була 30.5. Наприклад, тоді збудували будинок на Гаркуші 24. В 2007 збудований Гаркуші 19 (15 квартир).
Чесних шість поверхів, офіси на першому поверсі. Гаражі в напівпідвалі.
В 2008 році сталась велика фінансова криза, що спричинило заворушення на ринку праці по цілому світі. На той час українська робоча сила була по всій Європі. Робочих місць стало не вистачати і українські емігранти опинились у невизначеному становищі. Стало зрозуміло, що пустити коріння буде не так легко, що кризи можуть застати зненацька і тут, в країні розвитого капіталізму, і потрібна тиха гавань. В Україні в той ж час проблем було ще більше. Клієнти забудівників розбіглись. Тоді вартість квадратного метру сягала 700–800 доларів, нечувана ціна для теперішнього буму, але запам’ятаємо цю цифру.
І зійшлось, гроші заробітчан почали вливатись в квадратні метри новобудов.
Все б добре, але змінилась ціннісна пропозиція. Роздивимось детальніше.
Для мешканця міста, який завів сім’ю і збирається проживати у ній, цікавить наступне: умови проживання (вода, газ, електроенергія, ліфт, сміття), місце для паркування (можливо власний гараж), дитячий майданчик, свідомі сусіди, якість будівництва у деталях, дотримання терміну будівництва, можливість розтермінування.
Для людини, яка купила квартиру перебуваючи більшу частину закордоном: документи на власність, ціна за квадратний метр, можливість розтермінування. Термін будівництва, якість, робочий чи ні ліфт, сусіди, дитячий майданчик не важливі.
Тому і змістилась пропозиція. Ціна за квадратний метр впала і забудівники пропонують перш за все пропозицію для заробітчан, які вкладають у житло намагаючись зберегти свої кошти.
Що ж, запам’ятаємо цю частину цільової аудиторії. Заробітчани.
Квартира в оренду
Одним з типів клієнтів є люди, які купують житло для подальшої здачі в оренду.
Бізнес-план простий (див. минулий епізод)
- Зібрати гроші (ліквід)
- Купити квартиру, зробити ремонт (неліквід)
- Здавати в оренду (неліквід генерує прибуток)
У інвестиційному менеджменті є такий термін, як період окупності. Це кількість часу, яка потрібна для повернення вкладених коштів.
Розберемо на прикладі:
Ви купили двокімнатну квартиру в центрі за 25 тис $, зробили відповідний ремонт за 15 тис $. Ціна інвестицій 40 тис $. Це 1.1 млн грн.
Віддали в оренду, припустимо ціна складає 6500 грн/міс. Просто ділимо
1100000 / 6500 = 170 місяців (14 років)
Або це 7% річних.
Ок, оцінимо загрози і переваги.
Переваги:
- квартира може вирости в ціні
- місячну оренду можна піднімати.
Недоліки:
- будинок не здадуть вчасно, тоді той період, що він перебуває у довгобуді, гроші не будуть працювати на вас
- за 14 років при порядних орендарях треба хоча б 3 рази зробити ремонт, а при непорядних можливі втрати
- якщо на ринку буде багато квартир в оренду, то треба знижувати ціну, або збільшувати якість
- орендарі не будуть проживати весь період часу (тоді період окупності збільшиться)
Давайте роздивимось 14 років в ретроспективі:
- 2004 рік: (14 років назад) ви придбали квартиру, помаранчева революція, газова криза (долар по 5)
- 2008 рік: фінансова криза (долар по 8)
- 2010 рік: Янукович приходить до влади
- 2013 рік: Майдан
- 2014 рік: (якщо ви були у Донецьку/Луганську то всьо, кінець)
- 2015 рік: завершення падіння гривні втричі (долар по 24)
Таке життя. Додайте сюди особисті зміни.
Наступний епізод про економіку в цілому і до чого ми рухаємось.
Вся серія:
Генплан S3E1: Економіка будівництва (частина перша)
Генплан S3E2: Економіка будівництва (частина друга)
