【土地登記實務】112 年試題代書（地政士）形式效力 v.s. 實體效力
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【目錄】
▼ 土地登記規則問題
▼ 土地登記法律效力
▼ 登記程序法形式效力
▼ 登記程序法實體效力
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀【問題】
甲將其所有的 A 地出賣予乙，依土地登記規則之規定，甲、乙雙方應於 A 地買賣契約成立之日起 1 個月內向登記機關申請所有權買賣移轉登記。此申請登記權之行使除具有登記程序法上之效力（形式效力；對登記機關於受理申請登記案者而言）外，對於甲、乙雙方於實體法上之權利義務關係亦具有效力（實體效力）。試依土地登記規則等規定，就該申請登記權所具之「形式效力」與「實體效力」，分別列舉二項予以說明。
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【答案】
依民法、土地法、土地登記規則，說明如下：
土地登記法律效力
我國登記制度，是採德國權利登記，以及澳洲托崙斯登記制兩者的特色，融合而成，成為完備的制度。
- 民法第 758 條，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
- 民法第 759 條，因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。
- 民法第 759–1 條，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
- 土地法第 43 條，依本法所為之登記，有絕對效力。
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登記程序法形式效力
- 形式審查：登記機構的審查人員，在進行登記的審查時，對於法定程序上的形式要件，加以核對。但對於實際上的權利義務關係，發生原因與事實狀態，均不過問。
- 登記先後：
依土地登記規則第 54 條，登記機關接收登記申請書時，除第 70–5 條另有規定外，應即收件，並記載收件有關事項於收件簿與登記申請書。前項收件，應按接收申請之先後編列收件號數，登記機關並應給與申請人收據。
3. 登記次序：
依土地登記規則第 61 條，登記，應依各類案件分別訂定處理期限，並依收件號數之次序或處理期限為之。其為分組辦理者亦同。除法令另有規定外，同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記。登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。
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登記程序法實體效力
- 實質審查：登記機關於受理登記案件的申請時，對於法定程序先進行形式之審查，就權利關係的真偽，需要加以審查核對。如發現瑕疵，給予駁回或限期補正的處分。
- 義務人親自到場：
依土地登記規則第 40 條，申請登記時，登記義務人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
3. 義務人已死亡：
依土地登記規則第 102 條，土地權利移轉、設定，依法須申報土地移轉現值者，於申報土地移轉現值後，如登記義務人於申請登記前死亡時，得僅由權利人敘明理由並提出登記申請書、登記原因證明文件、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書、申請人身分證明、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件，單獨申請登記。
登記權利人死亡時，得由其繼承人為權利人，敘明理由提出契約書及其他有關證件會同義務人申請登記。
前二項規定於土地權利移轉、設定或權利內容變更，依法無須申報土地移轉現值，經訂立書面契約，依法公證或申報契稅、贈與稅者，準用之。
因此，依土地法第 43 條，依本法所為之登記，有絕對效力。且因土地登記規則是土地法第 37 條訂定，故有絕對效力。
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【參考資料】
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【延伸閱讀】
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