No te compres un Departamento!

Ni para vivir ni como inversión!

En artículos anteriores vimos la clase de retornos que podemos obtener en el mercado de capitales, por qué nunca deberías invertir en acciones individuales y por qué no deberías preocuparte cuando la bolsa baja.

En este artículo me gustaría analizar una de las inversiones más comunes en Argentina: la inversión en inmuebles.

Como veremos, comprar un inmueble dista mucho de ser una buena idea (en términos financieros) tanto sea como vivienda personal como para inversión.

Primero lo primero: ¿Alquilar o comprar?

Desde tiempos inmemoriales, existe la creencia de que comprarse la casa propia es uno de los objetivos al que toda persona debería apuntar. Pero…¿Es una buena decisión en términos financieros?

El argumento más escuchado en favor de la casa propia es que de esa manera no estamos “tirando la plata en un alquiler”. Sin embargo, esta frase, que a simple vista pareciera ser razonable, está profundamente equivocada.

¿Por qué? Porque no tiene en cuenta el costo de oportunidad de ser dueño de un inmueble. Es decir no tiene en cuenta qué otras inversiones podríamos estar haciendo con el dinero que cuesta comprar un inmueble: Si en lugar de ser dueño del lugar donde vivís, y “ahorrarte” el alquiler, esa plata la invirtieras en el mercado de capitales, podrías pagar ese alquiler todos los meses con el retorno de tu inversión y te sobraría mucha plata por mes.

Es decir, en vez de ser dueño de tu casa podrías vivir en el mismo lugar (o uno muy parecido) de manera indefinida (a fin de cuentas, si sos un buen inquilino, ¿qué propietario va a querer que te vayas?), y con algunas ventajas:

• Sin pagar arreglos ni expensas extraordinarias.
• Con la libertad y flexibilidad de mudarte cuando quieras.
• Con la posibilidad de mudarte a un departamento más grande o más chico si las circunstancias cambian (si la familia se agrande, si querés un cuarto extra para usar de oficina, etc) sin pagar las altísimos comisiones de compra/venta de un inmueble (que son, en promedio, del 10% del valor de la propiedad!).
• Y gastando menos en tu vivienda!

Comparando números

Para comprobar que, en términos financieros, alquilar es mejor que comprar, los invito a ver los números generales de la industria inmobiliaria.

Estadísticas Generales

Según un informe reciente de Reporte Inmobiliario (2019), el retorno bruto promedio de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en torno al 3% anual. A este número hay que restarle alrededor del 1% en concepto de gastos (expensas extraordinarias, gastos de mantenimiento/arreglos, tiempo sin alquilar entre inquilinos, etc.) para obtener el retorno neto, que se ubica en torno al 2% anual.

Entonces, si un inmueble rinde un 2% anual y la bolsa de valores alrededor de un 10%, queda bastante claro por qué conviene alquilar: En lugar de comprar un inmueble, podés colocar en el mercado de capitales la plata con la que lo comprarías, retirar un 2% anual para pagar el alquiler e ir aumentando tus ahorros con el retorno restante. La diferencia es tan amplia que aún si se duplica el retorno de los inmuebles y cae a la mitad el retorno de la bolsa, sigue conviniendo alquilar que comprar.

Por otro lado, la segunda variable a tener en cuenta para medir el retorno de un inmueble es el aumento de su valor. Lamentablemente, no existe un buen estudio en Argentina que analice esta información (o, al menos, yo no encontré) pero sí existe para USA: el índice Case-Schiller de viviendas residenciales. Este índice evalúa la evolución de precios de viviendas residenciales en USA desde 1890.

Los resultados son que las viviendas prácticamente no han cambiado de valor real en los últimos 130 años: solo han aumentado un promedio de 0,4% anual sobre el valor de la inflación. A continuación, un gráfico donde puede verse la evolución del índice:

Fuente: http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Cuándo sí tiene sentido comprarte una casa para vivir

Esto no quiere decir que no existan motivos válidos que justifican comprarte una casa:

• Si te hace feliz ser dueño de tu casa.
• Si estás convencido que vas a vivir en esa casa por muchos años (al menos 10).
• Si tenés la plata suficiente para vivir de la renta financiera, y comprarte una casa es un gusto que te querés dar…

Entonces sí tiene sentido que te compres una casa propia. Pero tengan en cuenta que estos motivos no son económicos. En términos financieros, es mejor negocio alquilar que comprar!

¿Y comprar un inmueble como inversión?

Por supuesto, si como inquilino conviene alquilar un departamento en lugar de comprar, el mismo razonamiento aplica del otro, para aquellas personas que tienen inmuebles como inversión. Lo más lógico a nivel financiero es vender dichos inmuebles e invertir en el mercado de capitales: el retorno es mayor y el stress es menor (suponiendo que invertimos de manera sensata!).

Sí es cierto que como inversor es posible sacarle un poco más de retorno a tu inmueble si por ejemplo lo alquilás por Airbnb (y lo manejás bien!). Pero de acuerdo a diversas fuentes el retorno tampoco es tanto más alto: en el mejor de los casos, el doble que el de un alquiler normal, según varios propietarios a los que he consultado.

No hay muchos estudios disponibles sobre los retornos de un Airbnb pero los que pude encontrar no son muy alentadores: por ejemplo este y este. El primero habla acerca de las 8 ciudades de USA (de las miles que hay!) donde se obtiene el retorno más alto alquilando a través de Airbnb: ya en la octava el retorno es de solo el 4%. El segundo analiza el mercado en España y si bien dice que el precio que se puede sacar de un Airbnb es mucho más alto (obviamente) el ratio de ocupación es bastante bajo en promedio, haciendo que el retorno anual no sea tanto mayor que el de una alquiler tradicional.

En conclusión, aún alquilando tu inmueble de manera temporal, los retornos son menores que los de la bolsa. Además de que invertir en la bolsa no implica prácticamente ningún esfuerzo, mientras que tener inmuebles implica lidiar con inquilinos, con todo el stress que eso puede significar.

Ok, tal vez no otorga un mejor retorno, ¿Pero no es más seguro tener un departamento?

Otro de los argumentos comúnmente escuchados a favor de la inversión en ladrillos, es que los mismos son muy seguros, “mucho más seguros que la bolsa”. Sin embargo se trata de una creencia errónea, veamos por qué.

El inmueble puede crear una falsa sensación de seguridad por 2 motivos:

• A diferencia de lo que sucede con la bolsa de valores, en un inmueble no vemos la cotización del mismo en cada momento (es decir, a qué precio alguien estaría dispuesto a comprar tu inmueble en cada instante). Entonces, cuando el mercado inmobiliario se desacelera o cae, no vemos tan claramente que el valor al que podríamos vender nuestro departamento ha bajado. Pero aunque no lo veamos, sucede.
• El inmueble puede crear una falsa seguridad debido a que podemos ver y tocar los ladrillos de los que somos dueños. Pero si entendemos cómo funciona el mercado y que realmente somos dueños de las compañías en las cuales tenemos acciones, este ilusión por cercanía no debería confundirnos.

Por otro lado, si uno invierte en todo el mercado (y no en acciones individuales!) uno es dueño de todas las compañías que cotizan en la bolsa. Nosé a ustedes, pero personalmente me resulta mucho más seguro ser dueño de un porcentaje de todas las compañías más grandes del mundo, que contar con algunos departamentos para alquilar.

¿Cómo sí invertir en inmuebles?

Por último, no digo que no sea razonable invertir parte de los ahorros que uno tiene en inmuebles. Pero la mejor manera de hacerlo no es comprando y administrando departamentos de manera individual. La mejor manera de hacerlo es a través de la bolsa de valores.

¿Cómo? A través de fondos de real estate que contengan acciones de compañías que se dedican específicamente al desarrollo, compra/venta y administración de inmuebles. De esta manera, en lugar de ser dueño de uno o varios departamentos en Palermo, Caballito o Miami, vas a ser dueños de una pequeña parte de un montón (decenas de miles) de inmuebles (shoppings, edificios de departamentos, estacionamientos, geriátricos, etc) en todo el mundo, manejados por profesionales y sin tener que estar preocupándote por lidiar con inquilinos.

De hecho, como veremos en más detalle en siguientes artículos, mi recomendación es, como parte de una estrategia global bien diversificada, tener un porcentaje de las inversiones en fondos de real estate pasivos (tales como VNQ).

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Disclaimer: Solo estoy compartiendo mis opiniones personales y cada persona es responsable de las decisiones que tome. No hay ningún tipo de garantías acá.

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Índice completo de artículos de la serie Finanzas Personales.