Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte II
Segunda parte da série que explica um case de investimento imobiliário baseado em tecnologia e dados.
Se você perdeu os outros textos, você pode conferir nos links abaixo:
- Parte 1: Introdução ao case de investimento.
- Parte 2: Análise dos 4 primeiros imóveis selecionados. Role para baixo!
- Parte 3: Análise dos últimos 3 imóveis selecionados.
- Parte 4: Conclusão do case!
Relembrando, no primeiro texto falamos um pouco da nossa tese de investimento e foram escolhidos sete imóveis na região centro-sul de Belo Horizonte, mais precisamente nos bairros Buritis, Estoril, Santa Lúcia e São Bento. A localização dos imóveis pode ser verificada no mapa ao lado.
Além disso, discutimos a composição do preço por metro quadrado (R$/m²) de cada um dos bairros e qual deveria ser o benchmark para a avaliação: R$4.214,25/m² para o Buritis e R$7.700/m² para o Estoril. Devido ao pouco número de transações comerciais no Santa Lúcia não conseguimos estabelecer um benchmark para o valor do metro quadrado.
Como sabemos, apenas olhar para o valor do bairro não é o suficiente, afinal de contas o que acontece com imóveis no limite dos bairros? Vamos olhar agora, então, para a região mais específica de cada oportunidade de investimento.
Lembre-se, se você perdeu o primeiro artigo, aqui está o link. Nele explicamos várias coisas importantes para melhor compreensão do restante do texto!
As oportunidades
Uma vez verificada as informações macro relativas à localização de cada oferta, é importante caracterizá-las e entender quais os valores envolvidos nas possíveis transações. Na tabela abaixo temos as informações individuais de cada oferta.
Os IDs 1 e 2 são as ofertas no bairro Buritis, 3 e 4 no Estoril e 5,6 e 7 no bairro Santa Lúcia, todos bairros de Belo Horizonte. Na tabela as colunas de valor avaliado (AVM) forçado e, portanto, a margem forçada referem à uma medida de liquidação forçada do imóvel. Essa medida indica qual o menor valor aceito caso o imóvel tenha que ser vendido o mais rápido possível no mercado, geralmente considerado como havendo um deságio de 30% no valor do imóvel. Portanto, o valor de liquidação forçada (Valor AVM forçado) é 70% do valor efetivo do imóvel (Valor AVM).
Um ponto interessante é que o ID2 é a única oportunidade que é uma loja e não uma sala comercial, apesar de não ter nenhuma razão aparente ou que consigamos explicar no momento. Outro ponto é a metragem média dos imóveis, de 31,86m², o que nos leva a intuir que imóveis menores possuem disparidades de preço que podem aumentar e/ou facilitar o retorno no investimento.
Passaremos agora à análise das oportunidades dentro de seu contexto específico e do valor esperado de venda. Para realizar essas análises decidimos traçar três raios de interesse ao redor de cada imóvel, além de usar o benchmark do bairro, para contextualizar a localização e os valores envolvidos em cada transação. Os raios escolhidos foram 250m, 500m e 1000m (1km). Todos os valores e ofertas são específicos para o tipo de imóvel da oferta .
ID1 — Sala no Buritis
Começamos pela primeira oportunidade, uma sala de 30m² no Buritis. A sala também tem um banheiro já integrado porém não conta com vagas. O valor avaliado do m² é de R$5.742,17, com uma liquidação forçada a R$4.019,52.
Existe um número interessante de ofertas ao redor do imóvel, o que indica que o mercado não está estagnado, mas acaba oferecendo uma pressão para o preço do metro quadrado diminuir. E é o que vemos ao analisar com a mediana do preço do metro quadrado, principalmente no raio de 250m do imóvel. Com essa leve tendência de desvalorização, é interessante ver como se comportará o resto do das ofertas, principalmente porque existe um grande estoque de imóveis na região de até 1km.
Além disso, o valor mediano a 250m está significativamente abaixo do valor mediano de 500m e 1000m, indicando que a região ao redor do imóvel é desvalorizada. O valor mediano ofertado em jul/18 foi de R$3.500,00/m² a 250m, R$6.857,14/m² a 500m e R$6.935,21/m² a 1000m. Tudo isso indica que apesar do valor de liquidação forçada estar abaixo do benchmark do bairro, o preço que o mercado está disposto a pagar pela localização do imóvel é ainda mais baixo. Provavelmente isso se dá pela dificuldade no acesso, idade dos imóveis ao redor ou algum outro fator comparativo a outras localidades do bairro.
Em conclusão, não se recomenda o investimento neste imóvel, com os fatores relevantes sendo a disparidade de preço da região imediata em relação ao resto do bairro, a abundância de ofertas em pontos não muito distantes do imóvel e o baixo valor de oferta do metro quadrado para o imóvel.
ID2 — Loja no Buritis
Curiosamente, o imóvel ID2 se localiza muito próximo ao ID1 mas por ser uma loja de 45m², e não uma sala comercial, as dinâmicas e os fatores que afetam os preços do metro quadrado e o mercado, através das ofertas disponíveis, se comportam de maneira diferente.
Uma tendência que vemos é a de sobreoferta de lojas no raio de até 1km do imóvel do ID2. A disparidade no número de ofertas em até 1000m do imóvel em relação aos raios de 250m e 500m é, assim como no ID1, fator preponderante na variação do R$/m². Como sabemos, e isso se dá ainda mais com lojas, a localização é o principal fator para o desempenho de um investimento imobiliário e, neste caso, se temos um grande número de ofertas em localizações que podem ser consideradas melhores que a do imóvel sendo analisado, o impacto negativo na valorização do metro quadrado dessa oportunidade de investimento será enorme. Podemos ver isso no gráfico abaixo, que em muitas partes se assemelha ao do ID1.
Os valores medianos para o raio de 250m evidenciam o argumento anterior em relação às preferências do mercado, pois estes estão bem abaixo dos valores para raios maiores mesmo havendo mais ofertas do mesmo tipo de imóvel. Isso aponta que, de fato, a localização do imóvel não é bem-vista no mercado. Ainda assim, o valor mediano do metro quadrado no raio de 250m em julho/2018 foi R$4.243,28/m², muito próximo do benchmark do bairro para imóveis comerciais. Observando também o valor de liquidação forçada, acima de R$4.400,00/m², percebemos uma disparidade no preço de mercado e do valor do imóvel. Por último, parece haver uma tendência de recuperação do valor do metro quadrado que, caso chegue a níveis similares às ofertas a 500m, pode materializar um lucro interessante.
Dado essas configurações, não recomendamos o investimento neste imóvel, contando com fator principal a baixa valorização do metro quadrado em relação ao lugares com maiores ofertas. A tendência de recuperação do valor do metro quadrado é interessante, mas pode ser algo passageiro já que o metro quadrado a 250m vem caindo desde o começo do ano.
ID3 — Sala no Estoril
Esta oportunidade é uma sala de 28m² no Estoril. A localização é mais ao sul do bairro, na avenida principal e localizada mais perto dos imóveis do bairro Santa Lúcia. A concentração de ofertas é padrão, sem muitas quebras entre o número de ofertas próximas ou mais afastadas do imóvel. Podemos ver isso no espaçamento entre as linhas do gráfico abaixo.
Em relação ao preço mediano do metro quadrado encontramos uma distribuição bem interessante, onde os valores das ofertas em um raio de 500m do imóvel estão mais valorizados que as regiões a 250m e 1000m. Esse comportamento é interessante para o investimento pois pode facilitar a negociação. Além disso, pode demonstrar que a tendência dos preços é de aumento a curto prazo, o que vai de encontro com nossa tese de investimentos.
No entanto, existe sim uma tendência de queda no mercado como um todo, o que deve ser um ponto de atenção mesmo que nos últimos meses o valor tenha mantido uma determinada constância. O valor de liquidação forçada deste imóvel é de R$5.657,75/m², valor este bem abaixo da mediana em qualquer distância do imóvel, o que implica uma capacidade de valorização bem interessante.
Por fim, o imóvel apresenta qualidades interessantes para o investimento, porém ainda se recomenda a visitação para olhar algumas características que podem influenciar o valor, como o prédio no qual ele está localizado, a região ao redor, especialmente em relação à disponibilidade de vagas, uma vez que a oferta não apresenta estacionamento próprio. Em relação aos valores, é possível um lucro de R$1.372,04/m² ou R$38.417,01 no imóvel, 32,01%. Esses valores são em cima do valor de liquidação forçada, sendo que caso seja conseguido o valor calculado de fato pelo nosso AVM (R$8.082,50/m²) é possível chegar a 88,59% de valorização, porém acaba-se incorrendo em muito risco de mercado para chegar a esse valor.
ID4 — Sala mais ao sul
A partir de agora, pela proximidade das amostras, veremos poucas variações no perfil de disponibilidade de ofertas, mas isso não significa que não veremos mudanças no comportamento do valor mediano do preço por metro quadrado. As ofertas sofrem alterações, principalmente no raio mais próximo do imóvel.
Para este imóvel, vemos que existe um número bem menor de ofertas disponíveis no raio de 250m e a 500m quando comparado ao imóvel anterior, apesar de presentes no mesmo bairro e a uma distância de aproximadamente 500m um do outro. Isso indica que existe uma escassez maior de imóveis próximos ao ID4, algo refletido nos valores por metro quadrado.
Além disso, percebemos que o ID4 possui uma certa estabilidade no valor por metro quadrado, refletindo talvez a própria diminuição da oferta nos raios mais próximos ao imóvel. Com isso, vemos que existe uma certa segurança nos preços ofertados da região.
Uma diferença interessante de apontar, principalmente em relação ao imóvel anterior é a posição das linhas de 250m e 500m, evidenciando uma valorização dos imóveis nessa região. O valor de liquidação forçada neste caso é de R$6.029,80/m² e temos que a mediana está por volta de R$7.900/m², indicando a possibilidade de se conseguir os 16,71% de lucro na operação agindo na liquidação forçada. O AVM da Kapputo coloca que o valor ideal seria de R$8.614,00/m², o que pode ser factível dependendo do imóvel e da valorização do mercado, porém como esse é um valor que não é atingido há alguns meses não é o mais recomendado. Como no caso anterior, recomenda-se a visitação ao imóvel para entender melhor a dinâmica específica dele.
Conclusão
Ainda nos falta analisar mais três imóveis antes de chegar ao final do case, no entanto, para facilitar a leitura vamos deixá-los para depois. Vimos que os dois primeiros imóveis, situados no Buritis, não eram adequados para o investimento devido a condições de mercado adversas: Muita oferta em regiões que podem ser mais atrativas para possíveis compradores e uma dinâmica de desvalorização que prejudica a possibilidade de venda do imóvel após a realização do investimento.
Já o ID3 e o ID4 apresentam características bem favoráveis, já que o mercado no entorno se encontra bem valorizado e com uma expectativa de estabilidade maior que os anteriores. Além disso, caso seja do interesse do investidor (não é o objetivo do case, mas pode ser do leitor) é possível segurar o imóvel durante um tempo maior para conseguir a venda em valores mais próximos do praticado no mercado e possibilitando a realização de retornos maiores. Isso, claro, aumenta também o risco do investimento principalmente em relação a flutuações de mercado e possíveis movimentos de desvalorização a medida que outros lugares da cidade se tornam mais atrativos para imóveis comerciais.
A montagem de um portfólio com dos dois imóveis é uma possibilidade, e será algo discutido mais a frente. Seguiremos no próximo texto com a análise individual dos imóveis e seu comportamento junto ao mercado, para depois realizar recomendações de compra e montagem ou não do portifólio.
Apenas relembrando, se você perdeu o primeiro texto aqui está o link.
Obrigado pela leitura! Se gostou, recomenda!
Meu nome é Guilherme Paiva e sou CEO da Kapputo,
inteligência imobiliária através de Big Data e Machine Learning.
