Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte I
Como selecionamos ofertas com potencial de investimento usando tecnologia e dados!
Se você perdeu os outros textos, você pode conferir nos links abaixo:
- Parte 1: Introdução ao case de investimento. Role para baixo!
- Parte 2: Análise dos 4 primeiros imóveis selecionados.
- Parte 3: Análise dos últimos 3 imóveis selecionados.
- Parte 4: Conclusão do case!
A lógica de investimento imobiliário é geralmente composta por boa parte de informações incompletas com uma pitada de achismo ou análises internas de fluxos de caixa específicas do projeto, sem considerações efetivas sobre o estado do mercado e das ofertas da região do investimento.
Visando realizar um processo de investimento imobiliário mais lógico e mostrar como maiores informações podem auxiliar na avaliação de oportunidades no mercado, a Kapputo decidiu montar um case utilizando toda inteligência que podemos gerar.
Este será o primeiro texto de uma série maior na qual mostraremos como fizemos a seleção das ofertas, a análise de cada uma delas e qual foi a conclusão final do case. Resolvemos separar em vários textos, assim conseguimos detalhar bastante os passos e a lógica sem tornar a leitura muito maçante ou longa.
Nesse primeiro texto explicaremos como selecionamos as melhores ofertas com potencial de investimento usando tecnologia e dados!
Montando a hipótese do case
Para o case nos propusemos a encontrar oportunidades de compra e venda de imóveis no Vetor Sul da região metropolitana de Belo Horizonte, mais especificamente nos bairros Buritis, Estoril, Santa Lúcia, São Bento e Belvedere em Belo Horizonte e Vila da Serra, Vila das Flores e Vale do Sereno em Nova Lima.
Assumimos que o custo total do investimento era o preço anunciado de cada imóvel, ou seja, o preço de anúncio já embutia os custos com ITBI, escritura e custos de cartório. Também ignoramos os custos de corretagem para a venda e de condomínio e IPTU no tempo entre a compra e a venda do imóvel, para fins de simplificação.
Quanto ao tipo do imóvel, não fizemos nenhuma escolha a priori entre residencial ou comercial, mas excluímos vagas de garagem e terrenos devido a uma maior complexidade na análise desses ativos. Apesar de não haver discriminado na tipologia, assumimos uma lógica de microfundo imobiliário e limitamos o valor das ofertas em R$230.000,00.
Um pouco sobre Belo Horizonte
Belo Horizonte é a sexta cidade mais populosa do Brasil, de acordo com o IBGE, com aproximadamente 2,5 milhões de habitantes. Tem uma economia bem desenvolvida, com foco principalmente em serviços e com uma comunidade de startups e empresas de tecnologia.
Existem dois atuais vetores de desenvolvimento: o Vetor Norte, estimulado pela mudança da sede do Governo do Estado de Minas Gerais para o extremo norte do município de Belo Horizonte, e a região Centro-Sul, com ênfase para a região da Avenida Raja Gabáglia e do bairro Belvedere, devido a ser uma região de maior poder aquisitivo e a mudanças de cobrança de ISS e IPTU na cidade de Nova Lima que tem um bairro fronteiriço ao município de Belo Horizonte. Além disso, perto desse vetor está localizado o bairro que mais cresce e com maior número de negócios imobiliários em Belo Horizonte: o Buritis.
Rentabilidade
Por último, focamos em ativos com alta rentabilidade esperada, o que significa um deságio no anúncio de 40% em relação ao valor do imóvel calculado através do nosso AVM, um avaliador automatizado de imóveis com base em Inteligência Artificial desenvolvido inteiramente pela Kapputo.
Dados e Ferramentas Utilizados
A Kapputo coleta dados imobiliários de diversas fontes e para este case foram utilizados dados dos cinco principais portais de anúncio do mercado: Zap Imóveis, VivaReal, ImovelWeb, Mercado Livre e OLX. Além desses dados, utilizamos informações de transações realizadas por meio de imobiliárias parceiras entre jan/2016 e jun/2018 e de ITBIs pagos entre jan/2016 e abr/2017, estes últimos vindos direto da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH). Os dados de ITBI tiveram que ser limpados manualmente devido a apresentarem transações onde o R$/m² declarado para fins de base de cálculo do imposto era simplesmente irreal, especialmente quando levado em consideração as características sociodemográficas dos bairros analisados.
Como ferramentas foram utilizadas as APIs da Kapputo para avaliação (AVM) e busca de índices do mercado (Index), disponíveis comercialmente. E, por último, a localização das ofertas se dá de forma aproximada pois não foi possível averiguar o endereço e a geolocalização retirada possui uma margem de erro, porém como esta é menor que a área mínima que utilizaremos para os índices ao redor da oferta consideramos elas como corretas e os resultados dos índices como não apresentando uma mudança de perfil.
Busca das Oportunidades
Após ter realizada a busca nos bairros acima determinados fizemos a avaliação de cada oferta listada e comparamos a diferença entre as ofertas e o valor dado pelo AVM. Nesse ponto percebemos já algo interessante: das ofertas que encontradas, as presentes no município de Nova Lima foram as mais sobre avaliadas pelos anunciantes. Isso provavelmente se deve pela expectativa de mais empresas se mudarem para esses bairros que são próximos de Belo Horizonte por possuírem alguns benefícios fiscais, o que causa uma inflação nos preços de imóveis da região.
O Belvedere acaba sofrendo da mesma expectativa de valorização, principalmente para lojas que podem atender a região acima e pelo fato de ser um bairro principalmente residencial, com uma pequena faixa comercial localizada.
Localização das ofertas
Após considerar a margem exigida pela Kapputo, ficamos com 7 ofertas de imóveis, nas localizações abaixo no mapa.
É interessante perceber que 5 das ofertas estão em uma região muito próxima e, como veremos mais adiante, possuem ainda assim variações significativas em questão de preço do metro quadrado. Outro ponto importante é que as ofertas selecionadas foram todas de imóveis comerciais, mesmo não havendo segregação prévia entre comerciais e residenciais.
Ainda sobre a localização concentrada das 5 ofertas, vê se que existe ao menos uma expectativa desse vetor de se desvalorizar. Isto pode ser um indicativo de realmente uma migração das empresas na região da Avenida Raja Gabáglia, anteriormente uma avenida importante e com prestígio para escritórios, para os arredores do bairro Vila da Serra. Para quem possui imóveis nessa região, é um risco que às vezes se ignora: ao alugar para profissionais liberais e pequenos escritórios existe um risco de se perder o inquilino, principalmente devido à facilidade de mudança de sede para esses negócios.
Princípio das análises: os bairros
Sabemos que os bairros são unidades pouco definidas de localização. É difícil precisar, na grande maioria dos casos, onde são as fronteiras de um bairro e as mesmas costumam mudar ao longo do tempo e em relação ao interesse ou não das pessoas em pertencer a um determinado lugar. Mesmo assim, é interessante entender a situação geral do mercado imobiliário dentro da região que provavelmente constitui o bairro, pois se você quer que um imóvel pertença a um determinado lugar sua dinâmica de valor deve seguir a lógica predominante do bairro.
Sendo assim, analisamos primeiramente o comportamento do preço do metro quadrado comercial transacionado nos três bairros considerados: Buritis, Estoril e Santa Lúcia. Esses dados foram retirados da PBH, através de solicitação direta à Ouvidoria Municipal. Lembrando que esses dados cobrem um período apenas de 15 meses e apenas até abril/2017. Em breve faremos análises de valores mais correntes.
Utilizamos então a mediana para medir o preço do metro quadrado (R$/m²) nos bairros pois ela é menos afetada pelos valores extremos que as vezes encontramos nas transações e, por isso, costuma ser uma medida mais fiel do que realmente está acontecendo no mercado.
Buritis
Primeiramente o bairro Buritis, onde estão as duas ofertas mais à esquerda no mapa acima. A imagem abaixo demonstra a localização do bairro dentro do município de Belo Horizonte.
E abaixo está a localização dos imóveis dentro do bairro:
Como podemos ver, as duas estão na avenida principal do bairro, mais ou menos ao centro, apesar de não ser o local de maior concentração do comércio. Vamos ver primeiro o número de imóveis vendidos no bairro entre fev/16 e abr/17.
A figura acima evidencia que tivemos uma variabilidade muito grande durante o período, com um mínimo de 2 imóveis sendo vendidos e um máximo de 17, média de 7 transações ao mês. Os picos são em parte esperados nos meses que foram, com os meses de menor transação sendo realmente os meses de fevereiro a maio de cada ano.
Vemos acima que nos meses que tivemos mais negócios conseguimos manter uma mediana de R$/m² perto de R$4.000,00/m², mais especificamente uma mediana de R$4.345,83/m².
Utilizando informações de transações mais recentes provenientes de imobiliárias parceiras, conseguimos atualizar o valor dessa mediana para R$4.214,25/m2. Este valor será o nosso benchmark para a avaliação específica das ofertas no bairro.
Estoril
Como fizemos anteriormente, vamos ver a localização do bairro Estoril no município de Belo Horizonte.
E agora a localização das ofertas no bairro.
As ofertas se situam na região sul do bairro, próximas ao encontro das avenidas Barão Homem de Melo e Raja Gabáglia. Esse local é onde concentra a maior parte do comércio do bairro, com foco em algumas concessionárias e edifícios novos justamente no encontro das duas avenidas. É provável que devido a isso o preço do metro quadrado comercial possível das duas ofertas se encontre acima da mediana do bairro e se aproxime mais das ofertas do bairro Santa Lúcia. Vamos os negócios feitos entre fev/16 e abr/17:
O gráfico mostra que houve uma variação consideravelmente menor no número de negócios no período analisado, onde o máximo foi de 7 imóveis e o mínimo continuou em 2 transações. A média de transações no período foi de 5 negócios ao período, inferior ao nível do bairro Buritis, mas ainda um comportamento esperado do mercado no período de crise que estamos analisando. O interessante de se verificar é a pouca variação ao longo do ano, com os picos esperados no começo e ao final do ano não sendo diferentes de meses como maio ou setembro. Isso pode evidenciar uma liquidez maior dos negócios nesse bairro.
Com uma constância maior no número de negócios sendo realizados ao longo do ano, a mediana também apresenta linhas mais suaves. É interessante verificar que a mediana do preço por metro quadrado apresenta uma leve tendência de alta no final do período após uma desvalorização brusca entre fev/16 e ago/16. Com a atualização que podemos fazer através das informações das nossas imobiliárias parceiras vemos que houve uma recuperação no bairro que elevou o metro quadrado comercial negociado para o patamar de R$7.700/m² e esse será o nosso benchmark.
Santa Lúcia
Para as últimas 3 ofertas, consideramos a presença de todas elas no bairro Santa Lúcia, apesar de uma dessas poder ser considerada como presente no bairro São Bento. Tomamos essa liberdade devido principalmente à proximidade das ofertas e da falta de dados transacionais no bairro São Bento.
O bairro Santa Lúcia é localizado num encontro de tendências e possui uma característica principalmente residencial, com pequenas faixas comerciais concentradas ao redor de determinadas vias. A principal faixa comercial do bairro é aquela ao redor da avenida Raja Gabáglia, exatamente onde se encontram as ofertas selecionadas.
Devido principalmente à característica residencial do bairro, veremos que existe uma baixa liquidez de transações comerciais no bairro.
Além do baixo volume de negócios, vemos que os mesmos são concentrados no começo e meio do ano. Anormalmente existe um pico nos meses de out/16 e nov/16 que podem indicar a conclusão de algum empreendimento ou simplesmente algum movimento que causou esse aumento. No geral, o volume de negócios foi bem baixo, com máxima de 6 transações e meses onde nenhum imóvel comercial foi transacionado. A média, apenas para fins de descrição devido à variação apresentada, foi de 1 imóvel transacionado ao mês.
A baixa liquidez do mercado comercial no bairro também afeta a percepção de preço dos participantes no mercado, com meses apresentando medianas perto dos R$2.000,00/m²e outros com a mediana sendo levada a cerca de R$13.000,00/m². Esse baixo volume de negócios persiste ainda nos dados de nossos parceiros, sendo ainda impossível manter um benchmark indicado para o bairro, portanto não teremos nenhum benchmark inicial para as três ofertas aqui localizadas.
Finalizando a primeira parte…
Este é o final do primeiro texto na série sobre análise do case de investimentos. Como vimos é importante avaliar o contexto de cada imóvel antes da tomada de investimento, mas ainda assim entender o que acontece no bairro não é suficiente para tomar a decisão, e na pior das hipóteses pode te levar a tomar a decisão errada. Investir em um imóvel apenas porque existe a possibilidade de seu preço por metro quadrado estar acima da mediana do bairro é uma decisão temerária.
No próximo texto faremos um detalhamento, oferta por oferta, e entenderemos melhor os fatores que compõem o preço de cada uma delas e as influências que eles terão na tomada de decisão.
Caso seja do seu interesse, entre em contato através de kre@kapputo.com para saber mais e ter acesso à nossa planilha base para este texto.
Obrigado pela leitura! Se gostou, recomenda!
Meu nome é Guilherme Paiva e sou CEO da Kapputo,
inteligência imobiliária através de Big Data e Machine Learning.
