Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte IV
Quarta parte da série que explica um case de investimento imobiliário baseado em dados e tecnologia.
Se você perdeu os outros textos, você pode conferir nos links abaixo:
- Parte 1: Introdução ao case de investimento.
- Parte 2: Análise dos primeiros 4 imóveis selecionados
- Parte 3: Análise dos últimos 3 imóveis selecionados
- Parte 4: Conclusão do case! Role para baixo para conferir!
Nos textos anteriores desta série, analisamos o comportamento dos bairros e das ofertas que interessavam ao nosso tipo de investimento: compra de imóveis abaixo do valor de marcado para revenda rápida. Vimos oportunidades que poderiam retornar até 50% na operação!
Porém, antes de fechar e decidir qual ou quais imóveis iremos comprar, precisamos olhar para a parte mais difícil da equação: o risco. Afinal de contas, qualquer investidor que te prometer retornos milagrosos sem levar em conta o risco envolvido nessas transações está no mínimo sendo imprudente.
É necessário sempre entender o que pode afetar os seus retornos e como que você pode se proteger desse risco. Além disso, se o seu objetivo é manter vários imóveis, como você pode arranjá-los para ter um bom retorno sem incorrer em tanto risco é importante.
Por último, fica uma perguntinha: O que é melhor, comprar vários imóveis em um mesmo prédio ou imóveis em diferentes lugares? Como toda resposta de investimento: depende! E é isso que vamos ver neste texto.
O que são riscos
Risco, de uma maneira geral, é uma medida para a probabilidade do retorno em um investimento ser diferente do retorno esperado. Essa probabilidade pode ser tanto geral do mercado, o chamado risco sistêmico (ou sistemático) ou não sistêmico, que são os risos específicos.
O risco sistemático é o que influencia em todos os mercados e não há muito o que fazer sobre ele, já que decorre de mudanças macroeconômicas e características dos produtos ou investimentos que estão sendo analisados.
Já o risco não sistêmico, ou não sistemático, é o risco específico daquele ativo. Se estamos falando de ações de uma companhia na bolsa, o risco não sistemático desse ativo seria aquilo que envolve os resultados operacionais que dependem apenas da atuação da empresa. Um exemplo disso é a chance da empresa vir a quebrar pois escolheu financiamentos com taxas mais altas do que poderia pagar.
Voltando na definição de risco que dei ali em cima, quero enfatizar que o risco, financeiramente falando, é a chance de você tanto ter um retorno menor quanto um retorno maior no seu investimento. Claro que o mais importante é entender o quanto podemos perder em uma operação, mas quanto mais diversa for a distribuição dos resultados possíveis, mais incerto é o nosso retorno e, portanto, também é incerto o quanto podemos perder ou ganhar.
Em relação a um investimento imobiliário, existem alguns tipos de risco que devemos prestar mais atenção: risco de mercado e risco de liquidez.
Risco de mercado
O risco de mercado, para colocar em termos mais simples, é a chance de o mercado se comportar de uma maneira que mude o retorno esperado da operação. Ele se materializa de diversas maneiras, mas geralmente envolve a perda do timing da compra/venda do ativo ou alguma notícia que afeta o mercado.
No mercado imobiliário tem a ver com a detecção de tendências do mercado, mudanças regulatórias como a que vimos no primeiro texto em relação a Nova Lima, ou notícias de construções de obras públicas, shoppings ou grandes lojas na região do imóvel. Acidentes devido a problemas no solo, aumento da criminalidade e até trânsito são fatores de mercado que afetam também o retorno no mercado imobiliário.
Em geral, a localização é o que resume todos os fatores em um só, premiando lugares com menor risco de mercado e “punindo” lugares com maior risco de mercado.
Risco de liquidez
O risco de liquidez, por sua vez, é o risco incorrido quando existe a possibilidade de não conseguir vender o ativo para travar uma perda ou realizar um ganho justamente por não haver muitos compradores interessados no ativo em questão. Ele se divide principalmente no risco de liquidez do ativo e do financiamento.
O risco de liquidez do ativo é exatamente a dificuldade na venda de um ativo pelo mercado não ser líquido, causando uma dificuldade no entendimento da formação dos preços e, consequentemente, uma maior diferença no preço ofertado e no preço do comprador. Este tipo de risco acaba sendo essencialmente um subtipo do risco de mercado que falamos anteriormente.
Já o risco de liquidez do financiamento é relacionado à impossibilidade de pagamento para manutenção daquele ativo na carteira ou da necessidade de caixa por quem segura a carteira. O risco se manifesta em momentos de dificuldade financeira e pode ser inclusive sistêmico.
Mensurando o risco
A mensuração do risco, assim como a estimativa do risco futuro, é um campo enorme de estudo das finanças e temos diversos jeitos de medir diferentes riscos. No mercado de ações é mais utilizado a volatilidade de um determinado papel como medida de risco, seja ela pura ou em relação ao mercado. Para o cálculo dessa volatilidade assumimos que os retornos dos papéis estão em distribuição normal, e dessa maneira a volatilidade é expressa como o desvio padrão da distribuição dos retornos.
Para esta nossa análise do mercado imobiliário tentaremos emular essa medida de volatilidade, utilizando os dados de mercado que temos. Podemos fazer cortes horizontais na distribuição do preço, já que experimentalmente sabemos que os anúncios se comportam com uma distribuição normal. Assim o desvio padrão a cada mês será o desvio da amostra de anúncios que temos naquele mês.
Outra possibilidade seria a análise do comportamento da variação do valor da mediana do metro quadrado e, caso este comportamento siga a distribuição normal, medir o risco como sendo o desvio padrão dessa distribuição de retornos. No entanto, esta abordagem precisa de valores o suficientes para que tenhamos confiança na distribuição normal do retorno. No entanto, não temos em vários pontos informações o suficiente para poder assumir essa distribuição, enquanto para a outra possibilidade para mensuração do risco é interessante e segue de fato a distribuição normal.
Logo, utilizaremos a variabilidade dos preços ofertados como risco. Isso faz sentido principalmente porque o valor do metro quadrado ofertado estar mais disperso pode indicar uma dificuldade na formação de preço da região. Essa dificuldade se traduz em complicações para convencer um possível comprador daquele preço, comprometendo seu retorno e, portanto, apresentando riscos. Mas para transformar esse valor monetário em algo mais palpável, teremos que fazer uma transformação, transformar esse risco tanto em relação à mediana quanto em relação ao mercado como um todo.
A primeira transformação será feita representando o desvio padrão como um percentual da mediana. Já a segunda será um valor que vai medir a co-variância do mercado de salas comerciais de Belo Horizonte como um todo em relação à própria variação do mercado, comumente conhecida no mercado financeiro como Beta. Essa medida relaciona o risco diversificável de um ativo, sua volatilidade, com o risco não diversificável do mercado, a volatilidade geral do mercado, sendo que um valor de 1,00 significa que o ativo é tão arriscado quanto o mercado, acima disso ele apresenta maior volatilidade e abaixo disso uma menor volatilidade. O nosso calculo será feito em cima da variação do desvio padrão das ofertas a um raio de 250m de cada imóvel em relação a variação do desvio padrão do mercado de salas comerciais em Belo Horizonte durante o período de agosto/2017 a agosto/2018. O ideal é utilizar um espaço amostral ainda maior, mas para este case podemos utilizar este período.
Aplicando a mensuração do risco
Na tabela abaixo colocamos os retornos esperados, com e sem liquidação forçada, para os IDs 3, 4, 5, 6 e 7 e as duas medidas de risco que utilizamos. Adicionamos também um Coeficiente de Variação que é representado pelo risco calculado pelo primeiro método (Desvio Padrão / Mediana) dividido pelo retorno esperado, tanto na liquidação forçada como fora dela.
O primeiro ponto interessante de se levantar e perceber é o valor do Beta para os IDs 3, 6 e 7. Estes valores negativos, mas muito próximos de 0 mostram que, dentro do período analisado, as variações do preço por metro quadrado desses imóveis não tiveram relação com a variação no mercado de salas comercias de Belo Horizonte. Já os IDs 4 e 5 apresentaram variações muito relacionadas ao mercado e com volatilidade maior que este.
É interessante perceber também que os 3 últimos imóveis, localizados em uma região onde há poucos negócios imobiliários de venda sendo fechados apresentam desvios padrões em relação à mediana do bairro maiores, levando assim a Coeficientes de Variação também maiores. Isso ilustra bem o que vimos nos outros textos: a dificuldade de formação de preço nessa região.
Colocando graficamente a distribuição de risco (desvio padrão das ofertas pelo valor mediano) e retorno dos imóveis na liquidação forçada, junto com os valores de risco do mercado e retorno do mercado no período, vemos que claramente a melhor opção de imóvel é a do ID 3 e a pior é o ID 7. Entre os IDs 4 e 5, vemos que o 5 é uma melhor opção, dado que apresenta pouco risco a mais e prevê um aumento significativo de retorno. O ID 6 também não é recomendado pois apresenta um risco muito alto para retornos menores que o previsto nos imóveis ID 3, 4 e 5.
E com mais de um imóvel?
Já temos a resposta de qual seria o imóvel que deveríamos comprar se o investimento fosse realizado em apenas um ativo. Mas o que acontece com nosso retorno esperado se fizermos investimentos em vários imóveis?
Para entender os resultados utilizaremos a teoria do portfólio de Markowitz, baseada no princípio de que é melhor você investir seu capital em diversos ativos que em apenas um. Mas ainda mais importante que a simples diversificação do risco é a diminuição dele a partir de ativos que tem pouca correlação nas suas variações de preço, sendo ainda melhor aqueles que apresentam correlações negativas.
Utilizando então essa base teórica, criamos os portfólios de acordo com a tabela abaixo.
Já em um primeiro momento podemos perceber a diferença de magnitude nos valores do risco para os imóveis sozinhos e os portfólios. Conseguimos replicar níveis de retorno dos IDs 4 e 5 com riscos muito menores que o investimento apenas nesses ativos, conforme esperado. O interessante é ver que a inclusão dos IDs 6 e 7 no portfólio aumenta consideravelmente o nível de risco. Isso se dá principalmente devido à boa correlação entre os valores do ID 5, 6 e 7, mostrando que realmente o ideal da diversificação se dá pelas correlações baixas ou negativas.
No gráfico acima conseguimos ver mais claramente como é a performance esperada desses portfólios, com o P3 aparecendo como o melhor investimento dentre todos.
Conclusão
Nos últimos textos havíamos focado muito no lado “bom” do investimento, os retornos. No entanto, vimos hoje que para realmente fazer uma escolha eficiente de investimento temos que olhar para o outro lado, o risco que assumimos com os imóveis.
Essa classe de ativos tem fama de ser muito sólida e apresentar pouco risco, mas deixamos claro a necessidade de se avaliar o risco com outro olhar. No mercado imobiliário o risco se dá principalmente na dificuldade de liquidação e no valor do ativo sofrer com a falta de informações, cenário comum para o investidor típico do mercado, trazendo uma incerteza do próprio valor do ativo para a equação.
Chegamos então, no nosso caso à conclusão de que o melhor ativo para ser comprado por si só é o ID3, no entanto mesmo esse ativo possui um risco elevado que pode afetar a tendência dos investidores a participarem desse mercado. O que vemos então é que a combinação com o ID5 apresenta um retorno esperado muito bom ao mesmo tempo que reduz consideravelmente o risco da operação, tornando o portfólio P3 a melhor opção de investimento para quem tem o capital necessário.
Este é o final da nossa série de textos sobre o case de investimento imobiliário em Belo Horizonte. Caso tenha alguma dúvida, dica ou sugestão, deixe seu comentário aqui ou envie um e-mail para contato@kapputo.com. Relembrando, a Kapputo atua no Brasil inteiro buscando entender o mercado imobiliário da forma mais real possível através do uso de Big Data e machine learning. E se você perdeu algum dos textos anteriores aqui está, mais uma vez o link deles:
- Parte 1: Introdução ao case de investimento.
- Parte 2: Análise dos primeiros 4 imóveis selecionados
- Parte 3: Análise dos últimos 3 imóveis selecionados
Obrigado pela leitura! Se gostou, recomenda!
Meu nome é Guilherme Paiva e sou CEO da Kapputo,
inteligência imobiliária através de Big Data e Machine Learning.
