Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte III
Terceira parte da série que explica um case de investimento imobiliário baseado em tecnologia e dados.
Se você perdeu os outros textos, você pode conferir nos links abaixo:
- Parte 1: Introdução ao case de investimento.
- Parte 2: Análise dos primeiros 4 imóveis selecionados
- Parte 3: Análise dos últimos 3 imóveis selecionados. Role para baixo!
- Parte 4: Conclusão do case!
Continuaremos neste texto analisando as oportunidades de investimento em Belo Horizonte, de acordo com o que estabelecemos nos primeiros textos dessa série.
Neste momento focaremos nas últimas 3 oportunidades, presentes nos bairros Santa Lúcia e São Bento, conforme o mapa ao lado (lembre-se que as localizações são aproximadas, a margem de erro pode ser de 12 a 20 metros).
Abaixo retornamos com a tabela das oportunidades de investimento. Agora focaremos nos IDs 5,6 e 7.
Só relembrando que recomendamos a leitura dos outros textos para melhor compreensão. Os links estão no início da postagem.
ID 5 — Sala no Santa Lúcia
Esta é a sala que se encontra mais ao sul entre as três. Vemos que o mercado é pouco povoado de salas comerciais a menos de 250m do imóvel, mas que esse número aumenta drasticamente, em especial a no raio de 500m. Isso pode se dar devido a proximidade do bairro Estoril que apresenta mais oportunidades que o Santa Lúcia, como vimos no primeiro texto.
A escassez de ofertas, no entanto, se dá por uma lógica reversa da análise dos IDs 1 e 2. Naqueles imóveis, enquanto a sobreoferta nos raios mais distantes do imóvel fazia com que o preço do metro quadrado diminuísse, vemos que o mercado entende que a localização do ID 5 é muito boa pois o valor mediano do metro quadrado é consideravelmente maior que em 500m e 1000m. Isso implica que nesse caso existe um prêmio a se pagar para estar naquela localização, este prêmio foi de R$586,09/m² e R$513,99/m² no último mês em relação aos valores a 500m e 1000m, respectivamente (valores medianos).
No entanto, existe uma tendência de queda no valor desse prêmio, principalmente no mês de julho, o que pode fazer com que eventualmente o preço do metro quadrado esteja próximo o suficiente dos outros valores para que a localização não passe a ser de tanta importância. Veremos que esse comportamento é demonstrado nos imóveis a seguir.
Ainda assim, existe uma boa oportunidade de investimento pois o valor do metro quadrado da liquidação forçada é de R$5.783,19/m², abaixo ainda dos valores a 500m e 1000m, possibilitando um retorno de 22,09% na operação. O valor calculado do AVM de R$8.261,70/m² está mais condizente com os patamares atuais e apenas será interessante caso seja realmente possível caso o patamar de 250m continue como esteve nos meses anteriores a junho. É uma boa possibilidade de investimento, por isso recomenda-se a visita ao imóvel para entender características mais específicas da oportunidade.
ID 6 — No meio do caminho
Esta sala comercial se encontra “no meio do caminho” entre o ID 7 e o ID 5, a aproximadamente 300m do imóvel avaliado anteriormente. E vemos que essa distância já é suficiente para alterar significativamente tanto o número de ofertas quanto o perfil das ofertas.
A primeira coisa que podemos ver é como o comportamento das ofertas ao redor desse imóvel é bem diferente do ID 5. Existe uma diferença bem menor entre o número de ofertas a 250m e a 500m e o perfil a 1000m, que no anterior era de aumento da disponibilidade de ofertas, é de diminuição ou leve manutenção do número de ofertas.
Neste imóvel percebemos que houve no começo do ano uma boa margem de prêmio por localização mas que apresentou no último mês uma violenta regressão para os valores medianos dos raios maiores, comportamento esse que pode influenciar no ID 5 nos próximos meses.
Existe uma tendência de equilíbrio nos preços no patamar de R$7.000/m², o que é interessante para ver se isso se mantém nos próximos meses. Isso pois podemos ter de fato a perda do prêmio de localização que em seu ponto mais alto chegou a R$1.557,09/m²e R$1.312,30/m² para 500m e 1000m, respectivamente (valores medianos). O valor de liquidação forçada para este imóvel é de R$5.502,63/m², bem abaixo dos valores medianos que vemos aqui, e como a liquidação forçada apresenta um retorno de apenas 2,72%, é possível tentar chegar a um valor mais próximo do calculado pelo nosso AVM, e caso seja possível vender a R$7.000,00/m² é possível conseguir um retorno de 30,67% na operação. Indica-se explorar essas possibilidades através de uma visita ao imóvel para entender as dinâmicas específicas da oportunidade.
ID 7 — O último.
Por fim, chegamos à última das oportunidades, que apesar de tecnicamente estar no bairro São Bento, se encontra na fronteira com o Santa Lúcia e, portanto, sofre maior influência desse mercado que o do seu bairro.
Apesar de se localizar apenas a aproximadamente 200m do imóvel anterior, o comportamento do número de ofertas é incrivelmente diferente, indicando que existe um mercado maior de salas comerciais em direção ao centro da cidade, o que faz bastante sentido. O número de ofertas a 250m também está apresentando uma leve tendência de alta, consistente desde o final do ano passado mas ainda tímida.
Os valores do metro quadrado a 250m demonstram que a tendência de preços em torno de R$7.000,00/m² é real e ainda conseguimos perceber uma diminuição do prêmio de localização do imóvel, com os valores de 1000m e 500m formando um limite superior e inferior respectivamente. Esse comportamento é fundamentalmente diferente do que vimos nos imóveis anteriores, indicando um mercado menor de salas comerciais entre este imóvel e a fronteira de 1000m, principalmente no sentido centro da cidade da avenida Raja Gabáglia, já que tanto o São Bento como o bairro Santa Lúcia são primordialmente residenciais.
O valor de liquidação forçada deste imóvel é de R$5.662,59/m² e resulta em um retorno de 6,17%, mas percebemos pelo comportamento do gráfico acima que uma venda a R$6.900,00/m² é possível, algo que oferece um retorno de 29,38% na operação. Assim como os imóveis anteriores, recomenda-se a visita ao imóvel para entender melhor a oportunidade de investimento.
Conclusão
Chegamos ao final da análise das ofertas individualmente, com grandes surpresas nestes últimos imóveis. Percebemos que mesmo com uma distância de 500m entre o ID5 e o ID7 existe uma grande diferença tanto no perfil das ofertas como dos preços. Conseguimos entender bem a dinâmica de preços e a presença de prêmios de mercado por localização, fazendo com que a região dessas três ofertas seja favorável ao investimento.
No entanto olhamos apenas para a possibilidade de retorno desses imóveis e não no risco de realizar esses investimentos. Como qualquer investidor sabe, é necessário entender quais os riscos que incorremos para tangibilizar os retornos, e isso será o tema do próximo texto nesta série, assim como a montagem de um portfólio de imóveis de maneira racional e eficiente.
Obrigado pela leitura! Se gostou, recomenda!
Meu nome é Guilherme Paiva e sou CEO da Kapputo,
inteligência imobiliária através de Big Data e Machine Learning.
