Hipoteka

10 min readOct 16, 2018

Witajcie! W dzisiejszym artykule zajmiemy się omówieniem zagadnienia hipoteki. jest ona zdefiniowana w dziale II ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka pełni bardzo doniosłą funkcję prawno gospodarczą i z tego powodu została bardzo dokładnie uregulowana przez przepisy ustawy. Zanim zaczniemy pragniemy podziękować naszym sponsorom z www.sprawdzonanieruchomosc.pl i zachęcić was do odewiedzenia ich strony. W szczególności polecamy artykuły dotyczące:

Jak zawsze też prezentujemy linki do pozostałych artykułów z tej serii:

Hipoteka — co to jest i jak działa?

Ustawa o księgach wieczystych I hipotece określa definicję hipoteki w art 65.

Hipoteka posiada zestaw cech który warunkuje jej zaistnienie:

Przedmiot hipoteki:

- zgodnie z art. 65 ust. 1 nieruchomość,

- zgodnie z art. 65. ust. 2 przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami I urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego. Świadczy to o nierozerwalności pomiędzy gruntem oddanym w użytkowanie wieczyste, a wszelkimi konstrukcjami wznoszonymi na tym gruncie. Może to być budynek lub zakład przemysłowy oraz inne rodzaje budynków posiadających wartość ekonomiczną.

- może to być także spółdzielcze własnościowe praw do lokalu.

- przedmiotem hipoteki może być także wierzytelność zabezpieczona hipoteką,

- przedmiotem hipoteki może być też zgodnie z art.65 ust. 3 współudział w prawie własności nieruchomości pod warunkiem że spełnia on poprzednie wymagania pod względem przedmiotu wykonywania współwłasności,

Przepisy stosowane do nieruchomości wymienione w ust. 2 I ust. 3 art. 65 stosuje się odpowiednio przepisy dotyczący hipotek ustanowionych na nieruchomościach co zrównuje je ze sobą pod względem prawnym.

Stronami hipoteki:

Możemy wyróżnić stronę będącą wierzycielem oraz właściela zabezpieczającego wierzytelność.

!!! UWAGA!!! Właściciel nieruchomości nie zawsze jest dłużnikiem osobistym wierzyciela, który zabezpiecza spłatę swojej wierzytelności poprzez ustanowienie hipoteki. Właściciel nieruchomości na której jest ustanowiona hipoteka może nie być stroną stosunku prawnego w wyniku, którego powstała hipoteka.

Stosunek prawny będący podstawą hipoteki:

Stosunków prawnych w wyniku którego powstaje hipoteka może być bardzo dużo. Dla przykładu może to być umowa pożyczki, zabezpieczenie wykonania transakcji handlowej lub inny stosunek cywilnoprawny. Przepisy ustawy nie precyzują rodzajów stosunków prawnych, które mogą się stać podstawą hipoteki.

Zgodnie z art. 68 ust. 1 hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną. Nawet jeśli jest to wierzytelność przyszła. Implikuje to także że przez hipotekę można zabezpieczyć wierzytelności warunkowe. Wierzytelność jest określona w walucie, w której jest wyrażona wierzytelność — wskazuje to na to art. 68 ust. 1 — nie jest to przepis bezwzględnie obowiązujący i waluta może zostać zmieniona na podstawie umowy ustanawiającej hipotekę.

Hipoteka może także zabezpieczać kilka wierzytelności wynikających z różnych stosunków prawnych. Stosunki prawne w tym przypadku będące podstawą prawną hipoteki mogą być ze sobą niepowiązane ale muszą one przysługiwać temu samemu wierzycielowi. Od tej zasady jest wyjątek, o którym napiszemy w następnie.

W przypadku ustanawiania hipoteki umowa przez, którą się ją ustanawia musi określić stosunki prawne będące jej podstawą oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.

Dodatkowo wierzyciel hipoteczny ma prawo podzielenia hipotek. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Tak jak w przypadku ustanowienia hipoteki podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej.

Wyjątkowym przypadkiem hipoteki gdzie występuje większa liczba wierzycieli jest sytuacja określona w art. 6⁸². Jeżeli przedmiotem zabezpieczenia hipoteką ma być kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W takim przypadku powoływany jest administrator hipoteki którym może być jeden z wierzycieli lub osoba trzecia. Adminstrator hipoteki jest powoływany w celu pełniania funkcji podobnej do pojedynczego wierzyciela hipoteki. Ze względu na ważkość tego typu rozwiązania wprowadzono bezwzględnie obowiązujący przepis, na podstawie którego powołanie administratora hipoteki musi zostać zawarte na podstawie umowy w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

To administrator hipoteki wspólnej zawiera umowę o ustanowienie hipoteki I to on jest ujawniony w księdze wieczystej. Administrator zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych jest osobą która jest traktowana jako wierzyciel. Wykonuje on prawa I obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu lecz na rachunek wierzycieli.

W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.

Hipoteka ustanowiona na rzecz administratora nie podlega art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. — Prawo bankowe (Dz. U. z 2016 r. poz.

1988, z późn. zm. 2) ).

Art. 95.

1. Księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku, jak również sporządzone w ten sposób pokwitowania odbioru należności mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych.

1a. Moc prawna dokumentów urzędowych, o której mowa w ust. 1, nie obowiązuje w odniesieniu do dokumentów wymienionych w tym przepisie w postępowaniu cywilnym.

2. Czynność bankowa lub czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem, o którym mowa w ust. 1, ma datę pewną od daty tego dokumentu.

3. Dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów.

4. Do ustanowienia hipoteki, o której mowa w ust. 3, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności.

5. Przepisy ust. 1–4 stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność hipoteczną.

Podział hipoteki ustanowionej wspólnie może nastąpić na żądanie jednego z wierzycieli. Może to mieć miejsce w przypadku kiedy wierzyciele chcą zmienić administratora hipoteki lub z jakiegoś powodu nie mogą się porozumieć co do aktu zmiany administratora hipoteki.

Zabezpieczenie:

Hipoteka ma na celu zabezpieczenie spłaty wierzytelności. Równocześnie art. 69 wskazuje że zabezpieczenie to pokrywa także roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały one wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu do hipoteki. Oznacza to że nie muszą być ujawnione w księdze wieczystej ale tylko w dokumencie stanowiącym podstawę prawną ustanowienia hipoteki.

Ustawodawca wprowadza także zabezpieczenie osoby będącej właścicielem nieruchomości, na której znajduje się hipoteka. Art. 72 zakłada że niedopuszczalne są zastrzeżenia mające na celu zobowiązanie właściciela nieruchomości względem wierzyciela hipotecznego, że nie zbędzie on nieruchomości lub nie dokona dodatkowego jej obciążenia przed wygaśnięciem hipoteki. Przepis ten posługuje się pojęciem właściciela nieruchomości oraz wierzyciela hipotecznego. Nie dotyczy on konkretnych osób które zawierały umowę zabezpieczenia hipotecznego ale każdą inną osobą która wstąpi w te prawa.

Cecha pierwszeństwa:

Jednym z głównych elementów hipoteki jest możliwość dochodzenia zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi wierzyciela nieruchomości.

Jest to kluczowy element hipoteki ponieważ gwarantuje on zaspokojenie się wierzyciela podczas egzekucji z nieruchomości przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Jako przykład podamy tutaj sytuację kiedy zobowiązany X jest dłużnikiem trzech wierzycieli A, B I C. Wierzyciel C jako zabezpieczenie swojej wierzytelności posiada praw hipoteki na nieruchomości będącej własnością dłużnika X. Pomimo tego że jego wierzytelność została uznana za wymagalną później niż wierzytelności A I B. Oznacza to że w momencie kiedy nastąpi licytacja nieruchomości będącej własnością X zaspokoi on swoją wierzytelność przed A I B.

Jako dalszy element naszych rozważań załóżmy że hipoteka nie zaspokoiła w pełni wierzytelności C w stosunku do X. W tym przypadku jeśli dłużnik X jest dłużnikiem osobistym C dalsze zaspokajanie wierzytelności odbywa się na podstawie pozostałych przepisów kodeksu cywilnego lub innych, które mają zastosowanie w tym wypadku.

Jeśli jedna X nie jest dłużnikiem osobistym C, a hipoteka nie zaspokoiła w pełni wierzytelności wierzytelność C jest pomniejszana o kwotę jaką uzyskał on z hipoteki I pozostała część zobowiązania musi być spełniona przez zobowiązanego ze stosunku prawnego którego zabezpieczeniem była hipoteka.

Wpis do księgi wieczystej:

Ze względu na duże znaczenie hipoteki I jej możliwe wartości oraz przenoszalność pomiędzy nowymi właścicielami nieruchomości do zaistnienia hipoteki konieczny jest wpis w księdze wieczystej. Jest to określone przez art. 67.

Zmiana Treści Hipoteki:

Treść hipoteki może podlegać zmianom na przestrzeni czasu. Służe temu zestaw przepisów określonycb w ustawie, kótre określają w jaki sposób hipoteka może zostać zmieniona, w jakich okolicznościach, przez kogo oraz w jakim zakresie. Pominiemy tutaj przepisy dotyczące zmiany administratora hipoteki ponieważ opisaliśmy je już wcześniej.

Zgodnie z art. 68.2 jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne to właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Wierzytelność zabezpieczona przez hipotekę także może zostać zastąpiona inną wierzytelnością. Działanie takie jest możliwe jeśli wierzytelność będące nową wierzytelnością jest wierzytelnością tego samego wierzyciela. Stosuje się tutaj przepisy dotyczące zmiany treści hipoteki. W przypadku kiedy zmieniana jest hipoteka która nie jest jedyną hipoteką na danej nieruchomości pojawia się kwestia zabezpieczenia pozostałych wierzycieli zabezpieczonych przez inne hipoteki.

W tym celu ustawodawca przewiduje że zgoda innych osób którym przysługuje zabezpieczenie hipoteczne na danej nieruchomości jest wymagalna jeśli ich hipoteka posiada pierwszeństwo w zakresie zaspokojenia wierzycieli przez hipoteką podlegającą zmianie. Hipoteki o równym lub mniejszym uprawnieniu są pomijane w kwestiii zgody na zmianę wierzytelności.

Istnieje także możliwość zmiany waluty w jakiej jest obliczana sum będąca zabezpieczeniem nieruchomości. Zezwala na to art. 68–4.1, który wprowadza także pewne ograniczenia dla takiej czynności prawnej. Tutaj sytuacja może mieć dwie kategorie.

01. Właściciel nieruchomości na której jest ustanowiona hipoteka jest dłużnikiem osobistym wierzyciela zabezpieczonego hipoteką. W tym przypadku nie wymagana jest zgoda właściciela nieruchomości.

02. Właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym wierzyciela zabezpieczonego przez hipotekę. W tym przypadku musi on wyrazić zgodę na zmianę waluty w której jest liczona suma zabezpieczenia nieruchomości. Oświadczenie właściciela nieruchomości powinno zostać złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ustęp 2 art. 68–4 zabezpiecza także sytuację w przypadku jeśli zmiana została dokonana pomiędzy dłużniekiem osobisty a wierzycielem zabezpieczonym nieruchomości. Gwarantuje on bezskuteczność tych zmian w stosunku do właściciela nieruchomości. Zmiana pozostaje bezskuteczna do momentu kiedy wyrazi on zgodę.

Przepisy te także odnoszą się do innych zmian treści nieruchomości mających wpływ na zakres zaspokojenie z nieruchomości obciążonej. Oznacza to że interpretując ten przepisi powinniśmy brać także zmiany będące na korzyść właściciela nieruchomości. Taka interpretacja przepisu pozwala zabezpieczyć właściciela nieruchomości przed zmianami pozornie dla niego korzystnymi.

Zmiana treści hipoteki w wyniku podziału nieruchomości.

Specyficznym przypadkiem polegającym na zmianie treści hipoteki jest jej zmiana będąca wynikiem podziału nieruchomości. W wyniku takiej czynności powstaje hipoteka łączna. Powstałą w ten sposób hipoteka obciąża wszystkie powstałe w ten sposób nieruchomości — jest to tzw. hipoteka łączna. Jeśli hipoteka została ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości nowo powstała hipoteka obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Taka regulacja ma na celu zabezpieczenie wierzyciela przed podziałem nieruchomości w taki sposób aby w wypadku egzekucji został on de facto pozbawiony zabezpieczenia przez kreatywny podział nieruchomości.

W przypadku kiedy następuje zniesienie współwłasności na danej nieruchomości hipoteka obciąża tak powstałą nieruchomość. Dodatkowym przypadkiem jaki może mieć miejsce jest pojawienie się prawa zastawu jakie będzie przysługiwało wierzycielowi hipotecznemu. Pojawia się ono w momencie kiedy właścicielowi przysługiwała spłata w momencie połączenia udziałów nieruchomość obciążoną hipoteką. O pierwszeństwie zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela. Przepisy te analogicznie wykorzystuje się w momencie kiedy na danym udziale przysługuje dopłata. Jako zabezpieczenie interesów współwłaściciela przewiduje się, że postanowienia umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność , na mocy którego udział obciążony hipoteką nie otrzyma spłaty lub dopłaty jest nieważne.

Hipoteka łączna daje silniejszą pozycję wierzycielowi hipotecznemu ponieważ gwarantuje ona mu możliwość wyboru z której nieruchomości będzie miał on możliwość zaspokojenia się. Wierzyciel hipoteczny ma możliwość zaspokojenia się z w całości lub w części (aspekt materialny) z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie (aspekt przedmiotowy). Równocześnie ma możliwość dowolnego podziału aspektu materialnego (wartości) pomiędzy szczególnego elementy aspektu przedmiotowego (części nieruchomości). Takie rozwiązanie może być stosowane nie tylko do hipoteki na częściach umownych ale, analogicznie do wielu nieruchomości zabezpieczających tą samą wierzytelność. Jest to tzw. hipoteka łączna umowna.

Istnieje także wyjątkowy przypadek pozwalający właścicielowi nieruchomości żądać obniżenia wartości hipoteki. Ma to miejsce kiedy z danej nieruchomości nastąpi wydzielenie odrębnej własności lokalu lub wydzielenie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Nabywca takiej nieruchomości może żądać o zmniejszenie wartości hipoteki w stosunku do wartości tak wydzielonej nieruchomości. Przepis ten ma na celu racjonalizację obrotu nieruchomościami mieszkaniowymi, których budowa jest kapitałochłonna. Wyjątkiem jest sytuacja kiedy w wydzielenie nieruchomości nastąpiło w celu zadośćuczynieniu roszczeniom ujawnionym w księdze wieczystej przed powstaniem hipoteki. Ma to na celu umożliwieni swobodnym dysponowaniem niruchomością w celu spłat zobowiązań.

Zaspokojenie z hipoteki:

Zgodnie z art. 75 zaspokojenie z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wyjątek od tego stanowi egzekucja prowadzona przez organ administracyjny.

W celu ochrony właściciela nieruchomości oraz zapobiegnięciu sztucznym egzekucją na nieruchomości której właścicielem jest osoba niebędąca dłużnikiem osobistym wprowadzono zabezpieczenia dla obecnego właściciela nieruchomości. Art 73 gwarantuje właścicielowi nieruchomości na której jest ustanowiona hipoteka zarzuty przysługujące dłużnikowi oraz zarzuty których dłużnik się zrzekł po ustanowieniu hipoteki. Co więcej może on także korzystać z zarzutów wynikających z faktu bycia właścicielem nieruchomości na której jest hipoteka, które przysługują mu z tego faktu. To znaczy że jego ochrona jest rozszerzona ponieważ zawiera w sobie zarzuty dłużnika osobistego oraz te które przysługują mu po objęciu nieruchomości.

Zabezpieczenia te zostały wprowadzone ze względu na oderwanie stosunku prawnego od dłużnika osobistego i możliwość zaspokojenia się z wierzytelności. Co więcej jak wskazuje art. 77 przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawniania wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia się z wierzytelnosći. Przepis ten jednak nie jest stosowany do roszczeń o świadczenia uboczne.

Zabezpiecza się jednak również pozycję wierzyciela hipotecznego, który gwarantuje się możliwość zaspokojenia bez względu na przepisy prawa spadkowego.

Ustaw warunkuje także sytuację warunkowego wypowiedzenia przez wierzyciela. Właściciel nieruchomości może tutaj wypowiedzieć w imieniu dłużnika aby uregulować swój stan prawny oraz można w stosunku do niego dokonać wypowiedzenia. Dodatkowo jest ono skuteczne nawet jeśli wierzyciel wie że osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel nie jest właścicielem. Ma to na celu wzmocnienie rękojmi publicznej ksiąg wieczystych.

Co dalej?

Ciężko pracujemy nad kolejnymi artykułami z tej serii. Jak widzicie nasz blog powoli się rozwija i budujemy powoli dokładną analizę ustaw związanych z nieruchomościami, prawem budowlanym etc. Mamy nadzieję, że źródło to okaże się także przydatne dla wszystkich z was mających na celu zdawanie egzaminu na aplikację radcowską lub adwokacką.

Jak zawsze na koniec polecamy też artykuły dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz badania księgi wieczystej.