Ograniczone Prawa Rzeczowe

6 min readOct 15, 2018

Dzisiaj zajmiemy się prawami rzeczowymi na nieruchomości oraz innymi prawami jakie mogą się jej tyczyć. Omówimy artykuły od 11 do 22 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 roku. Jest to dalsza część naszej serii artykułów dotyczących ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W przypadku kiedy jesteście państwo zainteresowani weryfikacją stanu prawnego nieruchomości zapraszamy na tą stronę. Poniżej zamieszczamy linki do pozostałych artykułów z tej serii tak, aby umożliwić Państwu łatwą nawigację.

Ograniczone prawa rzeczowe

Ograniczone prawa rzeczowe są trzecim typem praw rzeczowych obok własności i wieczystego użytkowania. Do ich cech należą:

skuteczność wobec wszystkich,
dotyczą rzeczy,
obowiązki właściciela w stosunku do organiczonych praw rzeczowy mają naturę bierną i polegają na zniesieniu działań lub polegają na powstrzymaniu się przed działaniem mogącym zagrozić wykonywaniu ograniczonego prawa rzeczowego,

Przykładami ograniczonych przez rzeczowych są:

użytkowanie,
służebność,
zastaw,
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
hipoteka,

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych

Ustawa kierując się analogią dotyczącą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych definiuje pierwszeństwo pomiędzy prawami rzeczowymi. Art. 11 określa że ograniczone prawo rzeczowe wpisane do księgi ma pierwszeństwo przez ograniczonym prawem nieujawnionym w księdze. Dodatkowo w przypadku praw ujawnionych w księgach wieczystych ustawodzwca zakłada, że o pierwszeństwie decydują skutki dokonania wpisu. Więc prawa skutkujące natychmiast po wpisie będzie miało pierwszeństwo przed prawem skutkujący z opóźnieniem. Dodatkowo ustawodawca określa że jeśli dwa prawa zostały zgłoszone na podstawie odrębnych wniosków złożonych tego samego dnia — prawa te mają równoczesne pierwszeństwo.

Aby ułatwić obrót prawny oraz umożliwić elastyczne zarządzanie ograniczonymi prawami rzeczowymi ustawodawca decyduje się na możliwość samodzielnego ustalania pierwszeństwa dotyczącego ograniczonych praw rzeczowych w artykule 13. Po pierwsze właściciele ma prawo zastrzec pierwszeństwo lub zrównanie z pierwszeństwem innego prawa w momencie kiedy jest ono zgłaszane do księgi wieczystej. Ustawodawca umożliwia też dokonanie tego typu zmian już po ustanowieniu takiego prawa, lecz tutaj elementem dodatkowym jaki musi wystąpić jest zgoda osoby, której to prawo przysługuje. Ustawodawca przewiduje tutaj także przepisy mające na celu ochronę zasady rękojmi publicznej ksiąg wieczystych. Aby zastrzec pierwszeństwo ograniczonego prawa rzeczowego jest konieczny jego wpis w księdze wieczystej.

Oczywiście ustalenie pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych może mieć ważkie znaczenie dla stanu prawnego nieruchomości. W tym celu ustawodawca przewiduje w tym celu art. 14 i art 15 ustawy. Określają one wzajemne pierwszeństwo pomiędzy ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz prawami rzeczowymi określonymi w przepisach szczególnych. Art. 14 określa że prawu z zastrzeżonym pierwszeństwem przysługuje pierwszeństwo przed innym prawom, które zostało wpisane wcześniej. Nie wymaga się także tutaj zgody od osoby kßrej prawo zostało wpisane wcześniej. Ustanawia się jednak wyjątek od tego przypadku jeśli prawo nie wpisane miałoby być wpisane w szerszym zakresie. W praktyce to oznacza że zgłoszenie prawa w pierwszeństwem uzyskuje to pierwszeństwo pomimo braku wpisu w księdze wieczystej z wyjątkiem sytuacji kiedy zakres tego prawa miałby być większy niż zgłoszono.

Ostatecznie ustawodawca określił, że standardowe zgłoszenie ograniczonego prawa rzeczowego nie narusza pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych przewidzianych w przepisach szczegółowych. Dzięki temu ustawodawca ma możliwość określenia przepisów szczegółowych pozwalających dodawać specjalne ograniczone prawa rzeczowe z pierwszeństwem jeśli ma w tym interes prawny.

Osobiste prawa oraz roszczenia wpisane do księgi wieczystej

Ustawodawca określa także możliwość wpisania do księgi wieczystej innych praw niż ograniczone prawa rzeczowe. W art. 16 określa dokładnie że może to być także prawa osobiste oraz roszczenia. Równocześnie w celu uniknięcia nieporozumień określa że enumeratywnie jakie prawa osobiste i roszczenia mogą się tam znaleźć w szczególności. Prawami takimi wpisanymi do KW mogą być:

prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu i pierwokupu, prawo dożywocia,
roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,
roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1771);
prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. poz. 1370).

Rozszerzona skuteczność prawa osobistego i roszczenia

Ustawodawca po raz kolejny podkreśla wagę rękojmi publicznej ksiąg wieczystych i określa że wszelkie prawa osobiste oraz roszczenia uzyskują skuteczność przed innymi prawami nabytymi w drodze czynności prawnej po jego ujawnieniu. Oznacza to że prawa osobiste i roszczenia traktowane są z pierwszeństwem materialnym i formalnym w stosunku do innych praw jeśli zostały one nabyte po ujawnianiu prawa osobistego i roszczenia w KW. Jednocześnie ze względu na zadanie celowe ustawy określa enumeratywnie jakich służebności się one nie dotyczą. Jako ważniejsze określone zostają służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Jest to tak zwana rozszerzona skuteczność praw osobistych oraz roszczeń.

Rozszerzona skuteczność dotyczy nie tylko samego roszczenia ale także prawa jakie może zostać na jej podstawie nabyte. Jeśli na podstawie roszczenia nabywa się prawo które koliduje z innymi prawami nabytymi określonymi po wpisie roszczenia jeżeli są sprzeczne z tym prawem lub je w jakikolwiek sposób nabywają. W praktyce należy to rozumieć w następujący sposób. Jeśli mamy roszczenie wpisane 1 stycznia danego roku. I następnie po tym dniu następuje wpis do księgi wieczystej ograniczonych praw rzeczowych. I wszystkie te wpisy zostaną dokonane przed 1 czerwca danego roku. I następnie 2 czerwca roszczenie zostanie przekształcone w ograniczone prawo rzeczowe. To wszystkie ograniczone prawa rzeczowe wpisane po 1 stycznia danego roku muszą zostać wykreślone jeśli są sprzeczne z tym prawem lub mogą je naruszyć.

Wniosek o wykreślenie prawa osobistego oraz roszczenia

Jak widać ustawodawca nadaje specjalne znaczenie wpisom o prawach osobistych oraz roszczeniach i nadaje im rozszerzoną skuteczność. Aby uniemożliwić wykorzystywanie ich do ciągłego nękania właściciele nieruchomości oraz uczynienie z nich instrumentu pozwalającego na blokowanie wszelkich działań w stosunku do danej nieruchomości (nie występuje ograniczenie w zakresie zgłaszania roszczeń), ustawodawca wprowadza ich ograniczenia.

Ustawodwca umożliwia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystem wykreślenie wpisów roszczenia o przeniesienie własności, użytkowania wieczystego lub o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Ma on taką możliwość jeśli od momentu wpisu o roszczeniu upłynął rok i nie złożono wniosku o wpis tego prawa (określonego w roszczeniu) lub jeżeli wniosek o transformacje roszczenia w prawo nie został uwzględniony. W tym drugim przypadku można wykreślić wpis z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia. Literalna interpretacja przepisu umożliwia już wcześniejsze procedowanie sprawy, ale sam wpis może zostać wykreślony dopiero z uprawomocnieniem się orzeczenia.

Ustawodawca określa jedna wyjątek od poprzedniej sytuacji, który ma miejsce kiedy uprawniony z roszczenia wykaże że rozpoczął postępowanie sądowe o przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1 (roszczenie o przeniesienie prawa lub ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego). W tym momencie bieg jednorocznego terminu ustanowionego w ust. 1 trwa od dnia zakończenia postępowania. Jeśli jednak postępowanie zakończyło się wcześnie nieuwzględnieniem roszczenia to analogicznie do ust. 1 roszczenie może zostać wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.

Jednoroczny termin umożliwiający wykreślenie wpisu może też w określonym przypadku biec od innego dnia niż dokonanie wpisu. Biegnie on od dnia wymagalności roszczenia jakie zostało dokonane w przypadku roszczeń o prawa określone w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub jednorodzinnego. Ustawa wymienia dokładnie roszczenia, o które chodzi ustawodawcy.

Ustawodawca przewiduje także możliwość konkurencji pierwszeństwa pomiędzy prawami osobistymi i roszczeniami wpisanymi do księgi wieczystej. Art. 20 ustawy przewiduje analogiczne stosowanie przepisóœ o pierwszeństwie ograniczonych praw osobistych, czyli w głównej mierze art. 11–14 ustawy. Równocześnie ustawodawca określa dokładnie moment którym należy się posługiwać w celu ustalenia pierwszeństwa czyli chwilę złożenia wniosku o wpis roszczenia — art 20 ust. 2.

Połączenie nieruchomości, a ograniczone prawa rzeczowe

Ustawodawca określa także specyficzny przypadek obciążenia nieruchomości przez ograniczone prawa rzeczowe. Ma on miejsce kiedy właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą może połączyć je w jedną nieruchomość posiadającą jedną księgę wieczystą. W tym przypadku ograniczone prawa rzeczowe poszczególnych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Równocześnie określa że nie wpływa to w tym przypadku na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania lub służebności. Przepis ten ma na celu zapobiegnięcie rozszerzeniu lub ograniczeniu użytkowania lub służebności w wyniku połączenia.

Proces połączenia nieruchomości może się zakończyć dopiero wtedy kiedy uprawnieni do użytkowania lub służebności określą w jaki sposób kształtuje się pierwszeństwo tych praw z części składowych nowej nieruchomości na powstałej połączonej nieruchomości. Przepisy te stosuje się odpowiednio do praw osobistych i roszczeń określonych w art. 16 ustawy.

W dzisiejszym artykule omówiliśmy jak wygląda sytuacja ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych oraz roszczeń w stosunku do nieruchomości. Jaki wpływ na stan prawny nieruchomości ma ich wpis w księdze wieczystej oraz jak kształtują się wzajemne relacje między tymi prawami i roszczeniami. Wpisy te mogą być warunkowe lub też obowiązywać od chwili późniejszej niż moment wpisu do księgi. Wszelkie te sprawy są regulowana przez przepisy art. 11 do art. 22.

W ten sposób zakończyliśmy omawianie działu 1, rozdziału 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 dotyczącego przepisów o prawach jawnych z księgi wieczystej. Jak zawsze pragniemy podziekować naszym sponsorom www.sprawdzonanieruchomosc.pl oraz zachęcić państwa do lektury artykułów znajdujących się na ich stronie: