Przeniesienie wierzytelności Hipotecznej
W najbliższych artykułach postaramy się omówić dokładnie poszczególne rozdziały ustawy dotyczące hipoteki. W pierwszej kolejności zajmiemy się przeniesieniem wierzytelności hipotecznej. Przeniesienie wierzytelności hipotecznej jest uregulowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku. Regulują ją art. 79 do art. 83.1. Na przestrzeni czasu część przepisów została uchylona a część rozszerzona.
Poniżej prezentujemy linki do pozostałych artykułów z tej serii:
- Podstawowa funkcja ksiąg wieczystych oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
- Ograniczone Prawa Rzeczowe
- Ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie
- Hipoteka
- Przeniesienie wierzytelności hipotecznej
- Zakres obciążenia hipoteką i ochorna hipoteki
Jak zawsze też chcemy zachęcić was do lektury innych artykułów dotyczacych badania stanu prawnego nieruchomości:
Nierozerwalność wierzytelności i hipoteki
Ustawa już w pierwszy artykule tego rozdziału (art. 79) określa nierozerwalność hipoteki z wierzytelnością hipoteczną. Polega ona na tym że w przypadku przelewu wierzytelności hipotecznej na nabywcę przechodzi także hipoteka. Wyjątek od tej zasady może być przewidziany tylko przez ustawę. Ustawodawca jednak ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi że aby skutecznie dokonać przeniesienia hipoteki konieczne jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Równocześnie ustawodawca zabezpiecza ten stosunek prawny od strony hipoteki. Ustęp 2 artykułu jasno stwierdza że hipoteka nie może zostać przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
Hipoteka zabezpieczająca wiele wierzytelności
Oczywiście biorąc pod uwagę to co pisaliśmy w naszych poprzednich artykułach uważny czytelnik zada pytanie — co się dzieje kiedy hipoteka zabezpiecza wiele wierzytelności? Pierwotnie ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji i musiała ona zostać uregulowana dodatkowym artykułem. Art. 79.1 określa co się dzieje jeśli hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności. Istnieją parę sytuacji które należy brać pod uwagę.
Pierwsza i najprostsza z nich to przeniesienie wszystkich wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na inny podmiot. Ustawodawca nie reguluje ich w sposób bezpośredni. W tym przypadku hipoteka przechodzi na nowego wierzyciela. Wiele wierzytelności należy do jednego podmiotu i jest zabezpieczonych przez jedną hipotekę.
Druga sytuacja to przeniesienie jednej z wierzytelności zabezpieczonej przez hipotekę. W tym przypadku hipoteka zabezpiecza tą wierzytelność w sposób proporcjonalny. Proporca jest określana przez wierzytelność w stosunku do sumy wszystkich wierzytelności łącznie z wierzytelnością przenoszoną. UWAGA!!! Częstym błędem jest liczenie sumy wierzytelności bez wierzytelności zabezpieczonej co sztucznie zawyża jej wartość proporcjonalną. Ustawodawca umożliwia także stronom ustalenie tego we własnym zakresie.
Trzeci przypadek to przeniesienie wierzytelności hipotecznej bez hipoteki. W tym przypadku jeśli hipoteka jest ustanowiona na nieruchomości, której właściciel nie jest dłużnikiem osobistym wierzytelność przestaje być zabezpieczona przez hipotekę. Należy o tym zawiadomić właściciela nieruchomości na której jest hipoteka.
Wierzytelności powstające na podstawie stosunku prawnego
Aby zapobiec sztucznemu mnożeniu wierzytelności zabezpieczonych przez hipotekę przez zabezpieczaniu wierzytelności powstałych z stosunku prawnego zabezpieczonego hipoteką ustawodawca reguluje tą sytuację w art. 79.2. Równocześnie ustawodawca reguluje inny rodzaj wierzytelności mogących powstać w związku z danym stosunkiem prawnym. Są to świadczenia uboczne. W tym przypadku art. 83 jasno określa, że przepisów danego działu nie stosuje się do przelewu roszczeń o świadczenia uboczne. Ma to na celu ochronę interesu właściciela nieruchomości na której jest ustanowiona hipoteka.
Wierzytelności z dokumnetów na okaziciela i zbywalnych przez indos
Najciekawszym przypadkiem, który jest równocześnie dość kontrowersyjny jest art. 83.1 dotyczący wierzytelności wynikających z dokumentu zbywalnego przez indos (np. weksel) lub z dokumentu na okaziciela. W tym przypadku na nabywcę przechodzi także hipoteka. Jest to dosyć kłopotliwe ponieważ zbycie weksla może nastąpić bez wiedzy właściciela nieruchomości na której jest hipoteka. W międzyczasie właściciel nieruchomości może zaspokoić wierzytelność, która w tym samym czasie mogła zostać przeniesiona na inny podmiot. Komplikuje to bardzo sytuację pomiędzy stronami. Weksel jako zobowiązanie abstrakcyjne nadal jest wymagalne i interes właściciela nieruchomości nie jest tutaj w pełni zabezpieczony.
Jesli jesteście zainteresowani tematyką prawa nieruchomości lub zamierzacie kupić nieruchomość polecamy wam doskonałe źródło informacji na ten temat Sprawodna nieruchomość — weryfikacja nieruchomości, badanie stanu prawnego nieruchomości.
Informacje jakie znajdziecie na tej stronie nie ogranicząją się tylko do aspektów prawnych. Znajdziecie tam informacje o weryfikacji deweloperów, należnościapch podatkowych za nieruchomości oraz ekonomicznych elementach obortu nieruchomościami.
