Zakres obciążenia hipoteką i ochrona hipoteki
Oddział 3 rozdziału o hipotece ustawy o księgach wieczystych i hjipotece zawiera w sobie artykuły od art. 84 do art. 93. Artykuły te zawierają przepisy określające co dokładnie jest obciążone hipoteką oraz jak ma ona być chroniona. Z racji tego że ustawa o księgach wieczystych i hipotece dotyczy nieruchomością, ale także użytkowania wieczystego oraz inne stany prawne ustawodawca ma na celu zabezpieczenie interesu prawnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką oraz wierzyciela którego wierzytelność jest zabezpieczona przez hipotekę. Istnieje wiele stanów prawnych, które mogą komplikować odpowiedzialność za spłatę hipoteki. Nieruchomość może mieć części składowe oraz inne nieruchomości lokalowa posiadające oddzielną księgę wieczystą, a także przynależności o wartości ekonomicznej.
Poniżej znajdują się linki do pozostałych artykułów z tej serii:
- Podstawowa funkcja ksiąg wieczystych oraz rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
- Ograniczone Prawa Rzeczowe
- Ustrój ksiąg wieczystych i postępowanie
- Hipoteka
- Przeniesienie wierzytelności hipotecznej
- Zakres obciążenia hipoteką i ochorna hipoteki
Dla wszystkich zainteresowanych polecamy także lekturę artykułów na temat:
Część składowa nieruchomości i jej przynależności
Art. 84 ustawy jasno określa że hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Art. 85 stanowi że części składowe nieruchomości pozostają objęte hipoteką nawet po ich odłączeniu. Po pierwsze musimy sobie dokładnie wyjaśnić czym są przynależności a czym są części składowe.
Definicja przynależności opisana jest w art 51 Kodeksu Cywilnego.
§ 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.
§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.
§ 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.
Przykładem przynależności może być brama zewnętrzna nieruchomości. Nie jest ona częścią budynku. Może w łatwy sposób zostać odłączona. Jednak równocześnie jest potrzebna do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 86 ustawy określa też, że rzeczy które przestały być przynależnościami pozostają nadal objęte hipoteką. Pozostają ją objęte do czasu pozostawania na nieruchomości — tutaj też istnieje wyjątek, gdzie nie są obciążone hipoteką jeśli zbyto je w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
Definicja części składowej znajduje się w kodeksie Cywilnym art. 47.
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Oznacza to że częścią składową nieruchomości jest element, który nie może zostać od niej odłączony bez jej uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. W praktyce nie można np. odłączyć cynkowych dachówek ponieważ nieruchomość w znaczącym stopniu zostanie uszkodzona.
Przypadkiem kiedy części składowe przestają być obciążone hipoteką po ich odłączeniu jest sytuacja kiedy zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki. Natomiast umowa zbycia jest w postaci pisemnej z datą urzędowo poświadczoną. Przykładem może być wymiana dachówki kamiennej na metalową połączoną ze zbyciem kamiennej dla podmiotu trzeciego. Taka sytuacja spełnia warunek prawidłowej gospodarki.
Wyjątkiem części składowych, które nie są obciążone hipoteką po odłączeniu są takie które:
- przypadają dzierżawcy,
- przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność pod warunkiem że użytkowanie lub służebność mają pierwszeństwo przed hipoteką,
Połączenie części składowych i przynależności z hipoteką przez ustawę w znaczącym stopniu może utrudniać dysponowanie nieruchomością właścicielowi. W tym celu ustawodawca równocześnie gwarantuje właścicielowi nieruchomości na której znajduje się hipoteka możliwość dysponowania jej częściami składowymi i przynależnościami. Wierzyciel hipoteczny nie może się sprzeciwiać ich usunięciu jeśli nie narusza to zasad prawidłowej gospodarki. Sytuacja taka ma miejsce jednak tylko do czasu zajęcia nieruchomości w celu przeprowadzenia zaspokojenia z hipoteki.
Czynsz i najem związane z nieruchomością
Bardzo często nieruchomość przynosi właścicielowi korzyści w postaci czynszu lub najmu. W tym przypadku ustawodawca jasno określa w art. 88 żę hipoteka obejmuje te świadczenia. Jednak są one dostępne do zaspokojenie wierzycielowi hipotecznemu tylko w momencie kiedy nastąpi zajęcie nieruchomości. Do tego momenty właściciel nieruchomości ma prawo pobierać czynsz i najem. Specyficznym przypadkiem jest sytuacja kiedy czynsz lub najem zostały opłacone z góry za następne okresy i okresy te są opłacone już po zajęciu nieruchomości w celu zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego. W tym przypadku ustawodawca przewiduje dla uproszenia sytuacji prawnej i nie mnożenia dodatkowych roszczeń pomiędzy wierzycielem hipotecznym, a właścicielem nieruchomości — zapłata takiego czynszu nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja gdzie płatności te zostały ujawnione w księdze wieczystej przed wpisaniem hipoteki. Przepisy te należy stosować odpowiednio do rozporządzenia roszczeniem o czynsz.
Ubezpieczenie nieruchomości
Ustawodawca reguluje także sytuację kiedy nieruchomość lub jej część składowa jest ubezpieczona. Art. 89 określa jakiego rodzaju płatności mogą zostać wykonane przez zakład ubezpieczeń na rzecz ubezpieczającego. bez zgody wierzyciela hipotecznego zakład ubezpieczeń może zapłacić odszkodowanie w celu pokrycia przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. W tej sytuacji ustawodawca przewiduje możliwość dokonywania zapłaty w ratach płatnych w miarę przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego.
Druga sytuacja to zapłata odszkodowania na inne cele niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. tego typu zapłata może nastąpić tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego. Ma to na celu zabezpieczenie interesu wierzyciela hipotecznego w sytuacji kiedy przez umowę z zakładem ubezpieczeń próbowano pominąć interes wierzyciela hipotecznego.
Sprzedaż części nieruchomości
W wielu przypadkach duża nieruchomość jest podzielona na mniejsze części i sprzedawana. Zgodnie z przepisami ustawy tak wydzielona część nieruchomości powinna posiadać na sobie hipotekę. Utrudniałoby to bardzo obrót nieruchomościami i powodowało trudności ze zbyciem nieruchomości w częściach. jest to zdecydowanie łatwiejsze niż zbycie nieruchomości w całości.
W tym celu ustawodawca przewiduje jeśli następuje sprzedaż części nieruchomości i jest ona stosunkowo nieznaczna, a pozostała część nieruchomości nadal stanowi dostateczne zabezpieczenie wierzyciela — sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tą część z zabezpieczenia hipoteką. Równocześnie wierzycielowi hipotecznemu przysługuje żądanie pozwalają domagać wypłaty kwoty uzyskanej ze sprzedaży na poczet wierzytelności zgodnie z pierwszeństwem hipotek. W ten sposób ustawodawca umożliwia stopniowy sprzedaż części nieruchomości i spłatę w ten sposób wierzytelności zabezpieczonych przez hipotekę.
W celu zabezpieczenia interesu wierzyciela hipotecznego ustawodawca daje mu dodatkowe uprawnienia w stosunku do nieruchomości oraz osób trzecich. Art. 91 stanowi że jeśli właściciel lub osoba trzecia oddziałują na nieruchomość w taki sposób że może to pociągać za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel może żądać zaniechania tych działań. Dotyczy to więc działań które potencjalnie mogą wpłynąć na wartość nieruchomości. Nie musi zostać w tym przypadku wykazane że zmniejszają one jej wartość ale mogą do tego hipotetycznie doprowadzić. Drugi element uprawniający do takiego roszczenia to obniżenie wartości nieruchomości w stopniu który zagraża bezpieczeństwu hipoteki.
Zmniejszenie wartości nieruchomości
Ustawa chroni także interes wierzyciela hipotecznego w sytuacji kiedy wartość nieruchomości ulegnie zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki. Sytuację tą regulują art. 92 i art. 93 ustawy, z których każdy dotyczy innych przypadków.
Art. 92 dotyczy sytuacji kiedy za zmniejszenie wartości nieruchomości odpowiada właściciel. W tym przypadku wierzyciel hipoteczny ma prawo do tego, aby wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia lub przywrócenie nieruchomości do poprzedniego stanu. Jeśli termin upłynie, a żądanie wierzyciela hipotecznego nie zostało spełnione może on żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
Art. 93 natomiast reguluje sytuację kiedy zmniejszenie wartości nieruchomości następuje wskutek okoliczności za które właściciel nie odpowiada. W tym przypadku hipoteka obejmuje też roszczenie o naprawienie szkody.
W dzisiejszym artykule omówiliśmy sobie oddział 3 rozdziału na temat hipoteki ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. Ważkość instytucji hipoteki wymusiła na ustawodawcy dokładną regulację wszelkich jej aspektów oraz należytą ochronę interesów wierzyciela hipotecznego oraz właściciela nieruchomości, na której jest hipoteka.
Jak zawsze pragniemy podziękować za wsparcie www.sprawdzonanieruchomosc.pl i zaprosić was do odwiedzenia ich strony. Polecamy w szczególności dwa artykuły, które w bardzo kompletny i rzeczowy sposób omawiają zagadnienia:
