後疫情時代的實體空間出路｜空間的未來？
這幾年的疫情，劇烈衝擊了很多行業，其中一個是實體空間業。例如旅館、飯店、按摩店、餐廳、健身房、瑜珈教室 … 各種活動取消再取消、延期又延期，專門出租場地的活動場地們也是業績慘澹。
疫情期間大家突然發現，原來不出門也能活得很好～
而當大家都不出門，實體空間業者就哭了 ...
昨天在一場空間創業的活動中被問到：疫情之後，空間還有未來嗎？
針對這一題，寫寫我自己的想法。
疫情會過去，需求能被暫時壓抑，但不會消失
大家想像一下，假設有疫情結束的那一天，你最想做的事情有哪些？
例如：在公共場所大聲咳嗽？到處亂摸？出國玩一波？瘋狂報名參加活動？
有一些需求就是存在，你經過很臭的廁所時可以暫時憋氣，但無法從此不呼吸。疫情之下，我們可以不出國、不聚餐、不拜訪朋友家人 … 但這都是暫時，當疫情過去，被壓抑的需求會更猛暴的湧現。可以預期疫情結束後旅行業接單接到手軟、機場天天塞爆 … 報復性出遊、報復性消費 ...
但有些事情還是回不去了。
疫情加速了趨勢改變
例如「遠端工作」，這是時代趨勢。
當科技讓各種遠端協作愈來愈順暢便利，當大家發現遠端工作效率更高，當企業發現其實可以不用租那麼大的辦公室節省成本，這是趨勢；而疫情加速了這件事的普及。
例如 「購物從實體轉向線上」，這也是時代趨勢。
網路上買東西更方便，更好比價，還可以宅配到家不用自己提回家。當然實體購物有它不可取代的地方，但大多數購物都不需要那些部分，線上買就可以了，疫情一樣加速了這個購物行為的改變。
疫情之下有些需求被壓抑了，但不會消失；而疫情加速的某些改變則是已回不去。
在這樣的基礎上，我們來往下談談空間的未來。
實體空間的核心本質是什麼？
空間類型有很多，不過根本上都可以這樣描述：
提供某樣產品或是服務，空間作為讓這些產品或服務可以被購買的地方。
而做為消費者，通常我們在購買這些產品服務時，也不僅僅是購買產品本身。舉個例子：跟朋友在餐廳聚餐，買的當然不只是食物，也買了那個能跟朋友聚會的空間；去按摩，買的當然不只是按摩師的按摩，也買了那個讓你放鬆享受的空間氛圍和設備。
實體空間中提供的產品其實有兩樣：
一個是商品，一個則是空間。
我們已知某些消費行為會轉往線上，不需要在空間中發生。例如買食物可以用 UberEat 叫外送、按摩師也可以到府服務、採買生活用品不用到大賣場直接線上下單。
而我們同時也已知某些需求不會消失，例如跟朋友相聚的需求、希望面對面由服務人員提供的有溫度的體驗的需求。
人們對空間的需求是不會消失的
我們就是需要可以在其中活動、休憩、做各種事情的空間，只要台灣依然是地狹人稠，這樣的空間需求就會存在，疫情期間會受到壓抑，但不會消失。
商品的消費行為會轉往線上、但對空間的需求不會消失。於是可以推導出實體空間的未來方向：空間本身會變得愈來愈重要、滿足人們的空間需求會變得愈來愈重要。像古時候那樣單純陳列商品的雜貨店已經不行了。
這個觀察和結論在電商領域應該早早就推出來了，實體店面主要會變成提供體驗和實體客服的地方，商品購買主要發生在線上，實體空間是作為一個全通路行銷中的接觸點而存在。
所以方向還是一樣的，只是擴及到所有領域的空間，同時疫情加速了消費行為的轉變也跟著加速了這個趨勢而已。
後疫情時代的實體空間，就是得更用心打磨空間本身，因為人們的花費比例中，會有愈來愈大部分是買單空間本身，而不是產品或服務。是為了滿足對空間的需求而到實體空間，而不是消費商品。
例如 UberEat 改變了餐廳生態，當你的主要營收來自外送，你非常可以把餐廳開在巷子裡、甚至開在二樓三樓，打破過去開店首選地點、地點、地點的黃金定律。
如果你只是單純賣商品，店面選在哪裡會變得愈來愈不重要；那如果你是想經營一個實體空間，則是反過來，空間本身變得愈來愈重要而商品反之。
舉個極端點例子，你可以打造一個很棒的用餐環境，但不提供餐飲，而是讓人們到這裡來享用他們用外送叫過來的食物。
簡單統整一句話結論：
從人們的空間需求出發去規劃空間
最後來談一個對空間而言超重要的東西：「租金」。
我預期接下來應該會發生一件事，就是租金趨勢向下。
在上述這樣的趨勢下，空間的直接商業價值滑落了，取而代之的是更多的間接商業價值，畢竟消費行為會愈來愈少發生在空間中，空間從主角變成配角。但當然空間還是很重要，只是這些價值來自更多的空間運營，而不是空間本身自帶。
於是整體商業空間租金應該會下滑，這邊指的是第一手、一房東的租金下滑，但二房東若能在空間之上附加更多價值，那經過處理後的租金不一定會下滑，畢竟這已經加入了空間運營的部分。
不過這個租金高低其實也得考慮通貨膨脹，所以有點難說，或許該說是占整體 GDP 的比重會下滑，也許這樣說會比較準確地表達我的意思。
