Строительство дома в пригороде столицы Казахстана. Часть 2. Поиск участка.

Здравствуйте.

В этой части я расскажу, как мы решали какой именно участок нам нужен, и как мы его искали.

Приятного чтения!

• Часть 1. Выбор населённого пункта.
• Часть 2. Поиск участка.
• Часть 3. Покупка участка.
• Часть 4. Первые проблемы. Работа на участке.
• Часть 5. Разрешение на строительство. Бюрократия.
• Часть 6. Строительные работы. Новые приключения столба.
• Часть 7. Новый строительный сезон 2023 года.
• Часть 8. Возведение коробки и забора.
• Часть 9. Завершение сезона. Электроэнергия. Крыша, окна и ворота.

Так уж сложилось, что люди, покупающие участки для строительства дома, делятся на 2 типа:

1. Те, кто бетонирует большую часть участка и застраивает как можно больше места
2. Те, кто старается засадить большую часть участка деревьями, кустами и разными культурами (озеленить)

У каждой из этих групп людей есть своё собственное понимание того, что такое загородный участок и для чего он нужен. Хотя в разговорах вторая группа часто критикует первую.

Мы живём в степи и у нас почти нигде нет настоящих лесов, а те леса, которые есть — не очень густые и большие. Поэтому не так часто можно встретить деревья на участке и рядом с ним.

Нас с женой в первую очередь интересует именно озеленение. Для нас участок — это место отдыха, где можно насладиться природой в тиши и тени деревьев. Речь даже не о теплицах и большом огороде. Сад — вот что нас интересует.

Для нас очень важно уединение. Конечно, со временем можно привыкнуть к тому, что выходя из своего дома натыкаешься взглядом на дома соседей, которые стоят прямо за твоим забором. Но мы бы хотели избежать этого, и деревья нам могут в этом помочь.

Поэтому первым и самым важным вопросом, который мы рассмотрели после выбора населённого пункта был вопрос о размере и форме участка. Здесь даже не нужно было составлять список, так как вопроса всего два:

• Какого размера участок нам нужен? (10+-, 15+-, 20+- соток)
• Какая форма участка для нас будет приемлема? (Квадрат, прямоугольник, вытянутая форма, рваная форма)

Стандартом при нарезке участков в нашем регионе можно считать участки в 10 соток (25 метров на 40 метров).

Когда-то я читал, что страны выделяют именно 10 соток земли для застройки, так как обычной семье из 3–4 человек этого должно хватать на 1 дом и небольшой огород.

Средний дом для 4-х человек может иметь разные размеры, но для примера мы возьмём 150–200 кв.м. на два этажа. Это примерно 10 на 10 метров. Если такой дом поместить в середину участка, то от его стен до забора будет 7–8 метров.

Мы решили, что 7–8 метров до забора это мало для того, чтобы посадить деревья и кусты для “сокрытия” от соседских домов. Поэтому 10 соток мы не рассматривали.

Остаётся 15 и 20 соток. Именно участки такого размера мы и стали искать.

Важно отметить, что не всегда есть возможность купить один участок в 15–20 соток. Иногда попадаются предложения, где продают два смежных участка. То есть 2 участка по 10 соток. Или 2 участка по 8 соток, как вариант. Такие предложения приходится искать вручную.

Например, на сайте krisha.kz в фильтре приходится выбирать участки 10 соток, чтобы найти 2 участка по 10. Об этом будет сказано в самом объявлении. А вот при выборе в фильтре участков в 20 соток, подобные варианты смежных участков вы не увидите.

Форма участка для нас также имела значение. Конечно хотелось бы идеальный квадрат или приближённый к квадрату прямоугольник (с разными сторонами), но такие участки, как правило должны быть дорогими, да и чаще всего их трудно найти в продаже. Опять же, это всё продиктовано желанием разместить дом не впритык к забору, для посадки растений.

Разные формы участков из реальных объявлений на krisha.kz

Не стоит забывать и о строительных нормах, таких как минимальные расстояния для капитальных строений от забора. То же касается и деревьев/кустов, а также колодцев, гаражей и прочего.

Хорошо, что мы на своём опыте знали, как именно выглядят участки в 10 соток с точки зрения строений и расстояний.

В общем мы решили, что нужно искать участок в 15–20 соток, который ближе к квадратной форме. Это больше соответствовало нашим представлением об удобстве.

Риэлторы и объявления

Как только мы определились с тем, что ищем, мы стали просматривать сайт krisha.kz на наличие объявлений, которые нам подходят.

Важно было понимать, что все “новые” объявления, которые появляются весной и позже, после того, как мы увидели заболоченные места, нужно проверять очень тщательно. Ведь участок просто мог высохнуть на момент публикации объявления и, в следующем году, мог быть затоплен вновь.

Мы смотрели разные конфигурации фильтров, но сразу же решили для себя следующее:

• Объявления должны быть от хозяев участка. Это исключит дополнительную наценку от компаний
• Объявления должны быть с фото. Желательно, чтобы это было не только фото участка, но и фото государственного акта на землю, где можно было бы увидеть кадастровый номер и форму участка с размерами сторон
• Объявления должны быть в “условно безопасной” от воды зоны. Это воображаемая зона (линия), которую мы прочертили на карте, после того, как посетили аул и нашли затопленные участки. Для проверки этого пункта нужен кадастровый номер или координаты на карте
• Конечно же, участок не должен быть в залоге
• Обязательно участок из объявления должен быть под ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)
• Не должно быть фундаментов и других построек (на фото и в описании). Это влечёт за собой удорожание + дополнительные хлопоты по сносу.

Риэлторы

Помимо определения таких критериев, мы решили обратиться в риэлторскую компанию (отдельно). Я почему-то решил, что если доверить вопрос поиска участка людям, которые занимаются этим постоянно (читайте “профессионалам”) — то шанс найти действительно что-то стоящее вырастает в разы. Понятно, что за услугу нужно будет заплатить, но вдруг (я так думал) у них есть своя база объектов, которые нельзя найти на сайтах, вроде крыши.

Чтобы не обращаться к первому попавшемуся индивидуальному предпринимателю, я потратил несколько ночей на поиск компании с большим количеством положительных отзывов (не взирая на то, что я знаю как и где такие отзывы можно купить).

Поиск усложнялся тем, что практически все компании были или однодневками (что-то вроде “Алау 2030”, ради продажи квартир в новостройке), или же занимались исключительно квартирами и частными домами в пределах города.

Среди всех компаний и ИП я выбрал компанию “Этажи”. Франшиза конечно, но в то же время имеет большое количество отзывов, как в гугле, так и на собственном сайте. Понравилось их оформление, информация, ну и, конечно же, поиск по недвижимости. Поиск, кстати, не показывал вариантов для нашего случая.

Оставив заявку по характеристикам участка на сайте и получив ответ, что со мной свяжется специалист — я стал ждать.

В течение часа или двух мне позвонил специалист из этой компании и попросил описать, что именно я ищу. Судя по всему оставлять столь детальную заявку на сайте было бессмысленно. Поэтому я просто попытался повторить всё, что писал до этого, но в какой-то момент меня спросили: “На какую сумму вы ищете недвижимость?”. Вопрос, конечно, ризонный и я ответил, что меня интересует больше соответствие указанным мной параметрам. Но специалист не сдавался и стал спрашивать что-то вроде: “А если я вам предложу дом за 60 миллионов? А если за 5?”.

Уже на этом этапе нужно было понять, что человек меня не услышал (я говорил про участки, а не дома) и он заинтересован исключительно в том, кого из своих клиентов ему удастся протолкнуть и оформить сделку.

Тем не менее, разговор закончился на том, что мне перезвонят или напишут в ближайшее время, как только проверят свою базу и подберут варианты.

Мне не перезвонили в этот день. И в следующий. Пока я ждал звонка или сообщения о вариантах, я прочитал несколько интересных статей о том, как именно работают риэлторы. Конечно это следовало сделать в первую очередь, но…

Оказывается, при заключении с риэлтором договора о поиске клиентов на покупку недвижимости (когда ты продавец), ты обязуешься не продавать эту недвижимость самостоятельно до тех пор, пока действует договор. Риэлтор сможет получить свои деньги только в результате продажи. Ему выгодно продавать недвижимость.

Но если ты покупатель — то с тебя риэлтор получить деньги не сможет. То есть если его поиски недвижимости для тебя (как покупателя) не увенчаются успехом, то он ничего не получит.

Им выгодно продать, а не найти недвижимость для кого-то. Поэтому они с лёгкостью могут умолчать от тебя недочёты/проблемы недвижимости. Ведь им нет смысла срывать свой собственный заработок.

Но в тот момент мы ничего не теряли. Мне перезвонили через несколько дней. Это был уже другой специалист, который предложил мне купить дом (миллионов за 60). Не участок, а дом. Когда я объяснил ему, что оставлял заявку на участок, он просто предложил купить большой участок с домом и снести его. Других вариантов у него не было.

На этом все звонки прекратились. Думаю, что к лучшему.

Самостоятельный поиск и проверка участков

В то время как риэлторы выполняли свою работу, мы продолжали искать участки сами.

Собственно “продолжали искать” — звучит очень грубо. На крыше новые объявления не появлялись каждые 2 минуты. Просмотреть почти весь список вариантов у нас получилось за пару часов.

Конечно же новые объявления появлялись раз в несколько дней, но это особо не меняло всей картины. Особенно когда речь шла об участках в затопленных районах. Как видно погода стояла тёплая и вода потихоньку стала уходить оттуда.

Достаточно просто было отсеять большое количество участков, используя описанные выше критерии. Мы собрали что-то около 10 объявлений, которые захотели проверить самостоятельно.

В каждом из этих объявлений были указаны или координаты для карты, или же был приложен гос акт на землю. Чтобы отсеять потенциальные проблемные участки и найти их точное местоположение, мы использовали сайт aisgzk.kz, а если точнее карту на этом сайте.

На этой карте можно найти любой участок по кадастровому номеру и получить информацию о нём. С его помощью мы смотрели и сопоставляли адреса на карте, границы участков и различную информацию (например, участок под ИЖС или нет).

Конечно, не стоит доверять только тем данным, которые вы можете получить на этом сайте. Во время проведения покупки или непосредственно перед ней необходимо, чтобы нотариус проверил участок и все документы. В нашем случае это позволило избежать ненужных проблем в будущем. Но об этом в отдельной статье.

Вместо заключения

Тяжело выбирать что-то не имея чёткого представления, что конкретно ты ищешь. Поэтому такой простой шаг, как определение размера и формы сэкономил нам время. То есть не мы подстраивались полностью под возможные варианты, а мы искали варианты отвечающие нашему понятию об удобстве.

Благодаря статьям в интернете и роликам в ютубе я узнал, как лучше всего искать и проверять участок. Конечно никто не говорит, что это идеальная проверка, но всё же она доступна каждому.

Также опыт взаимодействия с риэлторами показал мне, что если есть возможность — лучше самостоятельно заниматься всеми подобными вопросами. Не стоит надеяться на профессионализм и опыт других, если все факты показывают отсутствие такового.

В следующей части я расскажу о том, как мы посещали участки и выбрали один из них. Там же я расскажу о взаимодействии с продавцом, нотариусом и в целом о нюансах покупки, с которыми мы столкнулись.