Строительство дома в пригороде столицы Казахстана. Часть 1. Выбор населённого пункта.

11 min readMay 31, 2022

Здравствуйте.

Я решил написать цикл статей о поиске и покупке собственного участка, основываясь на переживаемом опыте. Сам я разработчик Android приложений, поэтому я максимально далёк от строительства и всего с этим связанного.

Возможно многие мои действия и суждения будут ошибочны, особенно на взгяд профессионалов. Не судите строго, я лишь делюсь своим опытом, который может быть кому-то полезен.

Важно отметить, что речь будет идти не о покупке дома, а именно о покупке участка с последующим строительством.

В этой части я расскажу о том, как мы с женой решились на этот шаг, а также как мы искали населённый пункт для будущего дома.

Приятного чтения!

Мысли о своём собственном загородном доме посещают множество людей. Кому-то не нравится городская суета, кому-то неприятно видеть, как в городе уничтожают зелёные насаждения в пользу стекла и бетона. А может быть кто-то просто хочет выращивать свои собственные яблоки и огурцы. Причин может быть великое множество.

Так и мы с моей женой время от времени мечтали о своём участке и представляли, что мы будем на нём делать. Чаще всего всё останавливалось на подсчётах собственных средств при просмотре цен на участки в городе и пригороде.

Но пару лет назад всё изменилось.

Мечты остаются мечтами, если ничего не предпринимать. Поэтому мы решили, что помимо мечтаний пора задаться целью и идти к ней. Как раз была зима — самое время поискать информацию по этому вопросу.

Первичный план был примерно следующим:

Определиться с местонахождением участка (населённый пункт)
Определить критерии участка (размер, форма и прочее)
Искать участки, собирать о них информацию
Выбрать и купить

Местоположение участка

Первым делом, мы решили определиться в каком населённом пункте нам бы хотелось жить. Что для нас является идеальным местоположением участка? Что должно быть вокруг и рядом? Какие люди будут нас окружать? Какое будущее ждёт это место?

Быть может у некоторых людей для этого существует сразу категоричный ответ, но у нас не получилось однозначно ответить на этот вопрос.

Поэтому мы решили определить основные критерии для местоположения участка и, отталкиваясь от этого, подобрать населённый пункт.

Этот список изначально не имел сортировки по важности. Мы решили, что участок должен находиться в таком месте, где:

Много зелени и деревьев
Нет затопляемости и заболоченности местности
Почва, которая позволит выращивать различные культуры и деревья
Есть нормальные дороги
Есть доступ к коммуникациям (вода, канализация, свет, газ)
Обязательно отличный интернет (наша работа основана на его качестве)
Есть доступ к больницам, школам
Есть возможность быстро доехать до областного центра
Не так далеко от родителей (не через полстраны)
Вокруг хорошие, отзывчивые и добрые люди
Нет многоэтажных строений на горизонте
Нет большого количества шума (не у трассы или строительной базы, как пример)
Есть возможность заказывать материалы и работы без огромных переплат за дорогу/доставку
Уже есть дома вокруг (соседи)

При детальном взгляде на этот список мы осознали, что найти участок, отвечающий всем критерием вероятнее всего будет невозможно. Одни пункты исключают другие или же просто невыполнимы в данный момент времени. Поэтому обязательно требуется определить их важность относительно друг друга, или, как вариант, сравнивать конкретные участки по всем этим пунктам, чтобы определить лучший.

Можно также разбить пункты на 2 категории:

Решаемые (застройка, озеленение, газ, интернет и прочее)
Нерешаемые (заболоченность, школы и больницы)

Искать в зелёных центрах, вроде южных городов (Алматы, Шымкент), мы не стали по простой причине — слишком далеко.

Поэтому задача выглядела так — найти участок недалеко от столицы или в её пределах (Астана/Нур-Султан, где мы живём).

В самом городе мы искать не стали, потому что многие пункты, особо важные для нас (озеленение, многоэтажки и прочее), были невыполнимы. Да и цены на небольшие участки невероятно высоки (около 70 000 долларов за участок 8 соток). Это не говоря уже о том, что участки без строений найти практически нереально. А переплачивать и сносить строения - это уже слишком.

Деревни и аулы относительно далеко от столицы (60 км и более) были привлекательны с точки зрения зелени и людей, но они не имели коммуникаций, потенциала развития, качественной связи, а также возможности быстро построиться. Хотя цены за такие участки при мониторинге были очень интересными. К примеру участок в 50 соток с домом (80-е года постройки), огородом, садом, животными, сараями — можно было взять за 4–5 миллионов тенге (около 12 000 долларов). Это очень привлекательно, но для молодой семьи не очень удобно, хотя бы потому что детям было бы проблематично добираться до школы, да и здравоохранения нет никакого.

Значит имело смысл рассматривать близлежащие посёлки, аулы, города-спутники.

Чисто теоретически можно открыть карту и посмотреть, какие населённые пункты есть рядом со столицей и просто их посетить. Или же пообщаться с друзьями, знакомыми и послушать слухи о тех или иных местах, из разряда: “…А вот мой знакомый купил дом в…”.

Я же воспользовался поисковиком и на форуме vse.kz обнаружил ленту, где люди обсуждали перспективные места покупки участков и строительства. Вот ссылочка.

Если коротко пересказать обсуждение — люди делились своим опытом поиска участков, а также расписывали плюсы и минусы каждого населённого пункта. Эта тема с 2009 года, поэтому очень удобно отследить состояние каждого насёлнного пункта в виде было/стало.

Мы решили отталкиваться от одного из самых первых списков:

1. вост.Ильинка/старая Ильинка (Караоткель)
2. Александровка (Жибек Жолы)
3. Кащи (Косши)
4. Талапкер
5. Коянды

Каждый из этих населённых пунктов находится в районе 20–30 км от города.

Беглый поиск информации по этим населённым пунктам не дал ничего, кроме “скандальных” новостей о том, что где-то кого-то затопило, где-то размывает дороги, а где-то люди без воды 5 лет живут.

Так как я человек неподъёмный, я всё время искал способы посмотреть фото/видео этих населённых пунктов, не отрывая пятой точки от кресла. Отдельных и интересных фото я не обнаружил (не считая фото в соц сетях, которые ни о чём мне не сказали).

Но в какой-то момент я сообразил использовать следующие инструменты:

Панорамы в Google Картах
Фото по точкам в 2gis
Зеркала автомобилей в Yandex Картах

Ильинка (Караоткель)

И первым делом я пошёл таким образом смотреть Ильинку (она же Караоткель). Сначала мы разобрались, что Ильинка делится на 2 части. Первая часть (Восточная) относится по генеральному плану к столице. Прописка там городская. Коммуникации тоже. Самый настоящий пригород. А вот вторая это аул с большим количеством проблем.

Посредством всех источников, а особенно карт гугл и панорам (как вот эта) мы с женой увидели потенциал этого места (здесь и далее Восточная часть Ильинки). На фото и панорамах мы увидели строительство дорог, школу, больницу, аккуратные домики. Рядом парк, зелёные насаждения. Да и на форуме очень тепло отзывались про это место.

“Вот оно!” — подумали мы, но решили применить наш специальный список к конкретным участкам, которые были выставлены на продажу. Цена была в районе 2,5–10 миллионов тенге (6–25 тысяч долларов), что в принципе нас устраивало. Это вполне подъёмная сумма, если копить пару тройку лет.

На тот момент мы ещё не совсем понимали, почему такой разбег в цене. Но скоро нам всё стало ясно.

Решив, что окончательно утвердиться в выборе места мы можем на месте (да, даже не рассматривая другие варианты), одним весенним днём (в мае) мы поехали в этот населённый пункт.

Дорога из нашего дома заняла около 15–20 минут. Вышли мы на границе восточной части Ильинки, как раз недалеко от того места, где мы смотрели панораму.

Первое впечатление было приятным. Мы шли, как я понимаю, по одной из основных улиц, видели городские автобусы, магазинчики, аптеки. Вокруг были частные дома, у некоторых из них росли ухоженные деревья, кустарники.

Решив обойти как можно больше мест, мы свернули по направлению к воде, которую увидели на панораме за Ильинкой. И это было правильным и очень важным решением.

Не пройдя и 200 метров мы начали чувствовать запах нечистот и застойной воды. Дома стали выглядеть попроще и почти полностью пропала растительность. Продвигаясь всё дальше и чувствуя усиливающийся запах, мы начали замечать в канавах воду, осыпающийся тут и там фундамент, покосившиеся заборы и белый налёт на большой высоте на различных постройках (от воды).

Поняв картину, мы решили повернуть и начать двигаться вдоль затопленных участков, чтобы найти, где именно вода закончится.

Но всё стало ещё хуже.

Во многих местах мы видели, как люди отсыпают свои участки для строительства, но запах при этом и окружающие затопленные участки никто не отменял:

Обратите внимание, что в затопленной части нет зелени. Даже огороды, которые люди делают находятся НАД уровнем земли. Кто-то даже шутил, что огурцы растут сразу солёные (судя по всему там ещё и солончак).

Конечно, так было не во всей Восточной Ильинке, а в северо-восточной её части. Но именно там были относительно дешёвые участки. Повернув и отступив ближе к южной части мы встретили и такие участки (почти в самом конце):

Именно здесь и продавались участки за максимальную цену (вплоть до 50 тысяч долларов).

Судя по всему близость Талдырколя (в народе просто “Башан”) и заболоченная местность делают своё дело (даже не взирая на осушение).

Нам стало ясно, что в этом населённом пункте мы жить не хотим, даже не смотря на то, что он входит в черту города, а так же, что можно найти участок за более высокую стоимость вдали от всего того, что мы увидели. Поэтому этот населённый пункт мы исключили. Собственно, как и те, что в непосредственной близости к нему (то есть проблемы те же + отсутствие коммуникаций и дорог).

По сути он не прошёл проверку по нашему списку “требований”, да и просто не понравился.

Косшы

Перескочив пункт 2 в списке населённых пунктов, мы обратили своё внимание на Косшы. Косшы на тот момент был аулом.

Он гораздо больше и постоянно обустраивается. Особых панорам и фото мы не нашли, но нашли кое-что более интересное.

На youtube мы наткнулись на ролики Олжаса Байдильдинова. У него на канале есть видео о том, как он приобрёл недвижимость в Косшы, в которых он детально показывает и рассказывает про строительство и отделку своего дома.

Изначально у него был участок с коробкой. Сейчас это дом, где он проживает со своей семьёй. Пройти весь этот путь вместе с этим человеком можно, начиная с этого видео.

Олжас приводит детальную информацию не только про строительство, но и про другие аспекты, такие как выбор участка, дороги и так далее.

Мы планировали поехать и посмотреть этот аул, но в прошлом году Косшы стал городом. Это повлекло за собой множество изменений (увеличение стоимости земли, поток людей, обустройство Косшы уже как города со всеми вытекающими). Часть из них мы наблюдаем сейчас, часть будем наблюдать в будущем. И мы решили, что на текущий момент для нас Косши не подходит.

Хотя по нашему списку “требований” это вполне достойный вариант для будущего.

Жибек Жолы (бывш. Алекандровка)

На втором месте из списка обозначился аул Жибек Жолы. Через аул протекает река, что уже было неприятным звоночком.

Для нас изучение этого населённого пункта по интернету, особенно посредством сайтов с объявлениями, внесло очень много путанницы.

Сам аул делится на не до конца понятные для нас районы. Внутри аула есть даже Корейский Посёлок. Остальные части имеют нумерацию, как например 4-ый район, 1-район и так далее.

Нам даже пришлось самостоятельно на карте пытаться определить, где и какой район расположен. Для этого мы открывали объявления (несколько штук с одним и тем же районом) с координатами, переходили по этим координатам на карту и визуально очерчивали границу района. Что это нам дало? Только примерное понимание картины того, где будут находится другие участки.

Помимо этого люди пишут также о старой части и новой части Жибек Жолы. Так же по карте видно, что аул делится трассой на левую и правую часть.

Есть где запутаться, не так ли? Поэтому уже в этом году (2022), дождавшись весны (время потопов в степи), мы решили поехать и посмотреть всё своими глазами.

По пути из города в аул мы видели затопленную степь. Более того, при приближении к Жибек Жолы мы заметили, что подтопление касается и непосредственно жилой части аула. В низинах, на низкорасположенных участках была вода.

Доехав до первого поворота, мы решили прогуляться по аулу, используя тот же принцип, что и в Ильинке, то есть двигаться в сторону подтоплений и найти некоторую границу воды.

Первое, что нам бросилось в глаза — это обжитые улицы, покрытые зеленью. Причём стоит понимать, что речь о марте-апреле, как таковых зелёных деревьев ещё не было, но было видно, где они растут.

Истинно деревенская тишина, аккуратные заборчики (хотя по фото так не скажешь), дома и спокойствие этого места сразу же нам понравилось. Жена с удовольствием фотографировала окрестности.

Не дойдя до крайней западной точки мы стали замечать воду на некоторых низкорасположенных участках. Как только пошли такие участки — застройка изменилась. Чаще всего стали попадаться не очень опрятные дома, стройки или пустые участки. Запаха нечистот и болот не было. Мы свернули на юг.

Как ни странно ситуация очень быстро выправилась и улицы с участками пошли ещё лучше, чем мы видели в самом начале. Появились полисадники, засаженные деревьями.

Мы даже подходили к речке. Она не выходила из берегов и, судя по объявлениям, некоторые участки выходили прям на реку, где люди делают себе пляжи.

В целом, потратив около двух часов, мы обошли часть посёлка и отправились домой. Как в дальнейшем выяснилось - это была старая часть Александровки (старый посёлок).

Опираясь на наши чувства и ощущения — нам невероятно понравилось это место. Было в нём что-то такое, что заставляет чувствовать себя расслаблено и спокойно.

Опираясь же на увиденное — тоже всё было в целом хорошо, не считая затопленной части, которую мы просто решили не рассматривать (как и участки на ней).

Очень скоро мы узнали, что это была лишь малая часть этого аула. Но увиденного было достаточно для того, чтобы начать искать участки именно там.

Вместо заключения

Я очень рад, что мы посещали Ильинку и Жибек Жолы весной. Это было действительно показателем для этих аулов. Сразу после того, как вода ушла — стали появляться объявления о продаже участков в тех местах, где весной были потопы. Но мы их сразу же отбрасывали.

Конечно, можно было рассмотреть и другие места, такие как Мичурино, Коянды, Чубары, Талапкер и так далее. Но большая часть из этих мест не так подходит нам даже при беглом изучении, как те, которые я описал.

Мы решили остановиться на Жибек Жолы.

Решение было сделано в апреле этого года (2022). Начиная с этого момента, мы стали смотреть объявления и думать о том, какой же именно участок нам нужен.

Как мы это делали, к чему пришли и что в итоге получилось — я расскажу в следующей части.