Строительство дома в пригороде столицы Казахстана. Часть 5. Разрешение на строительство. Бюрократия.

Здравствуйте.

В этой части я расскажу о том, как мы хотели взять разрешение на строительство, но получили отказ, а также о том, как мы решили все эти и последующие проблемы и сколько времени у нас на это ушло. Статья получилось длинной, но в меру описывает то, через что приходится иногда пройти в наших гос органах.

Приятного чтения!

• Часть 1. Выбор населённого пункта.
• Часть 2. Поиск участка.
• Часть 3. Покупка участка.
• Часть 4. Первые проблемы. Работа на участке.
• Часть 5. Разрешение на строительство. Бюрократия.
• Часть 6. Строительные работы. Новые приключения столба.
• Часть 7. Новый строительный сезон 2023 года.
• Часть 8. Возведение коробки и забора.
• Часть 9. Завершение сезона. Электроэнергия. Крыша, окна и ворота.

После подготовки участка можно было бы начинать строительство, но осталось 2 немаловажных пункта, а именно:

• Нужно было получить разрешение на строительство от государства
• Угловой столб стоял в опасной близости от места возведения забора, его нужно убрать/передвинуть/поставить согласно плану ровно в линию с остальными столбами

Получение разрешения на строительство подразумевает несколько действий:

1. Получение так называемого АПЗ (Архитектурно Планировочного Задания)
2. Создание на основе АПЗ архитектурного проекта и его утверждение

Руководствуясь малочисленными статьями и видео в интернете я попытался подать документы на получение АПЗ самостоятельно.

Для начала мы заказали у той же компании, которая выносила нам границы участка, топосъёмку для проектирования с красными линиями и границами, которые необходимы для архитектуры. Это вышло нам в 15 000 тенге (30$) по той же схеме “приехать-отвезти на участок-отвезти обратно”.

Красные линии необходимы для указания тех границ, за которые не могут заходить участки и где будут проложены (уже проложены) коммуникации, дороги и прочие финики.

В процессе топосъёмки мы также попросили проверить высоту нашего участка и соседских с отсыпкой. Как выяснилось разница между некоторыми участками была ощутима, например, один из участков через дорогу был на 70 сантиметров выше нашего.

Также во время подготовки документов с границами компания не нашла в государственной базе информацию с чётко указанными красными линиями около участка и запросила их у меня. У меня, конечно же, такой информации не было и я предложил им самим узнать эту информацию в архитектуре, чтобы не играть в “сломанный телефон”.

В конце концов, выяснилось, что подобные запросы не решаются по телефону и необходимо, используя сервис eOtinish подать запрос в ответственные органы. Посредством этого сервиса я составил запрос на выкопировку участка из генплана, которая была рассмотрена в течение недели. Причём очень важно проверять резолюцию (решение) каждый раз самостоятельно. Почему-то сервис глючит и отправляет смс о готовности только после того, как самостоятельно зайдёшь и увидишь решение. После этого я передал информацию в компанию и получил документы по топосъёмке.

Чтобы передвинуть столб нужно было снова обратиться в архитектуру района (Аршалы), как и в случае с выкопировкой, поэтому я решил сделать звонок туда. Как оказалось процедура ничем не отличается от других запросов в органы (онлайн) — идём снова на сервис eOtinish и пишем заявление.

Заявление рассмотрели в течение двух недель и дали ответ следующего содержания:

На Ваше обращение ГУ «Отдел архитектуры, градостроительства и строительства Аршалынского района» сообщает, что строительство линии электроснабжения реализует ТОО «XXXX». В связи с отклонением проекта произошло наложение линии электроснабжения на участок под индивидуально-жилищное строительство. Для решения сложившейся ситуации в адрес подрядной организации направлено уведомление о демонтаже и переносе опоры согласно проектно-сметной документации.

С одной стороны новость хорошая — столб не на месте, его передвинут. С другой стороны — не указано, когда именно это будет сделано в целом. Поэтому я позвонил в архитектуру и договорился о том, что буду время от времени (раз в неделю) звонить им и уточнять статус работ по этому столбу.

Через месяц в архитектуре мне дали номер подрядчика, который сказал, что вскоре они приступят к переносу этого столба. Поэтому этот вопрос мы поставили в ожидание.

Про столбы в этом районе мы узнали забавные вещи. Например, некоторые столбы в Жибек Жолы устанавливались прям на участках под ИЖС, а некоторые стояли частично на будущей асфальтированной дороге.

Самостоятельная подача на получение АПЗ

Я решил опираться на статьи и видео в интернете. Основными ресурсами стали следующие источники:

• Инструкция по правильному заполнению заявки на АПЗ через сайт elicense.kz — youtube
• Как получить архитектурно-планировочное задание для строительства дома — крыша

Дата публикации инструкций смущала, но в целом по ним можно было плюс минус разобраться, что делать.

Но, как оказалось, всё было не так просто. Очень многие пункты в опросном листе для меня были сложными, а именно — точное указание квадратуры строящегося объекта, указание объёмов водоотведения и водозабора (пришлось читать разные документы).

Помимо этого я не разобрался в том, где брать тех условия на подключение электроэнергии, воды, канализации. Оказывается даже если ничего этого нет в помине, то всё равно нужно получить их отдельно.

Собрав то, что получилось собрать и заполнить, я отправил запрос через elicense.kz.

Через полторы-две недели мне позвонили и попросили приложить тех условия, которых у меня нет, или отозвать назад заявление. Я решил особо не мудрить и сделать абсолютно всё через архитектурное бюро, поэтому отозвал заявку.

Архитектурное бюро

Раз уж мы решили доверить проектирование нашего дома профессионалам, значит и время было нужно потратить на поиск таковых.

Мы искали компании по разным запросам. “Архитектурное бюро”, “Дизайн студия” и многое другое. На самом деле выбирать было не просто только из-за одной единственной причины. Разного рода студии в своём портфолио на сайтах имели или большие заказы (сделал раз — хвастайся всегда) или проекты, к которым они не имели ничего общего (поиск по картинке ведёт к другим компаниям в разных странах).

Мы решили смотреть по отзывам и по спектру оказываемых услуг. Первым делом нас интересовало получение АПЗ и создание архитектурного проекта с его последующим утверждением.

Потратив некоторое время на изучение портфолио, общедоступной информации в соц сетях и отзывы мы нашли компанию, которая нас вполне устраивала. Компания называется АрхиДизПроект, доступная информация у них на сайте и по карте гугл.

Мы отправились к ним, прихватив с собой необходимые документы и деньги. На месте нас проконсультировали и отвели к архитектору, которая составила договор и приняла от нас все необходимые документы на получение АПЗ и дальнейшего проектирования (акт, договор, топосъёмку, копии и прочее).

Их работа должна была проходить в несколько этапов после получения АПЗ. Если АПЗ не выдают, то бюро устраняет нарушения и подаёт заново. Если каких-то документов не хватает или требуются уточнения в гос органах — то это делаем мы.

Планировка и внешний вид (подбор) должен был проходить в несколько этапов.

В этом плане нам очень повезло, так как мы с женой уже распланировали наш дом и оставили только несколько вопросов, в которых нам нужно было помочь. А значит задержек в проектировании и утверждении не должно было быть, даже с уточнениями.

В процессе подписания договора, наш архитектор заметил одну важную деталь, которая мешала им начать работу и которая потребовала от нас около двух месяцев беготни по различным государственным инстанциям. Так как наш участок имеет размеры 20 соток (40 на 50), а стандартная нарезка в стране по 10 соток (40 на 25), то легко было предположить, что гос акт выписан на делимый участок (2 участка по 10, но в виде собственности 1 участка). Если перейти к итогу, то вид целевого назначения земельного участка был ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство), но подписан как Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов, вместо Строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома.

Разница казалось бы несущественна, но по факту мы не могли получить АПЗ и уж тем более начать проектирование на ОДИН жилой дом, если предусмотренно несколько.

Чтобы это исправить архитектор попросил нас обратиться в гос органы и уже после всех процедур вернуться к нему с корректными документами.

Бюрократия и побегушки

И вот тут в нашем рассказе начинается самое “весёлое”. Как вы могли заметить на покупку и подготовку участка ушло совсем немного времени. Но после просьбы переделать ИЖС для одного дома мы потратили невероятное количество времени и нервов в гос органах.

Всё началось с того, что потребовалось подать в гос органы через портал eOtinish (снова) запрос на изменение целевого назначения участка. Через полторы недели мне позвонили и попросили подать этот запрос заново, но уже не в Архитектуру (странно, не правда ли?), а в акимат населённого пункта.

Ещё через неделю-полторы мы получили разрешение от Акимата, а значит с этим разрешением мы должны были уже заказать новый государственный акт на землю.

В онлайн формате это было недоступно, а значит нам нужно было ехать в центр обслуживания населения в областной центр Аршалы (60 км от города или 40 км от населённого пункта, где мы купили участок). Причём это мы узнали уже в Акимате.

Приехав в этот населённый пункт, мы отправились в ЦОН, где нам сказали сначала обратиться в Архитектуру для внесения дополнительных изменений.

Обратившись там же по месту в Архитектуру, мы заполнили необходимое заявление и сделали копии (недалеко был ларёк, где неплохо на этом зарабатывают). При подаче заявления выяснилось, что сначала нам надо получить адресную справку на недвижимость. То есть в итоге при первой поездке мы не решили своих вопросов, но запросили адресную справку.

Через неделю справка была готова и мы поехали в Аршалы снова, чтобы продолжить процедуры получения нового гос акта. Подав заявление, мы поехали домой.

Через неделю мы приехали в Аршалы для получения нового гос акта, но при этом выяснилось, что наш кадастровый номер устарел и нам необходимо сопроводительное письмо от Архитектуры, что нам присвоен новый кадастровый номер.

Обратились в Архитектуру, получили разрешение и полный пакет документов. Этого было достаточно для запуска процедуры получения АПЗ в архитектурном бюро.

Почему же я называю этот этап “весёлым”? Поездка туда-обратно каждый раз занимала около двух часов, нахождение там, нехватка госслужащих для проведения операций, толпа народа, жара, отсутствие ксерокопии на месте, скандалы, интриги, женщины с колясками (помогает не стоять в очереди, даже если ребёнок не твой, лишь бы плакал) и трата 4–5 часов только на очереди — крайне выматывающе. Но в конце концов мы всё же решили эту проблему. На это ушёл месяц.

Вместо заключения

АПЗ и архитектурный проект после этого мы подготовили и получили быстро, хоть в целом это заняло также около полумесяца.

АПЗ было готово 1 августа, проект утвердили 1 сентября, это с учётом проектирования и согласования с нами планировки, внешнего вида и материалов.

Можно было приступать к строительству о чём, собственно, я расскажу в следующей статье.