【代書101】什麼？台北 101 只是擁有台北信義區地上權的空名
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【目錄】
▼ 地上權是什麼？
▼ 台北 101 在 2067 年可能會消失？！
▼ 地上權處理/變更/申請、登記、優先購買權
▼ 土地登記規則如何處理地上權？
▼ 地籍測量實施規則如何處理地上權？.
▼ 參考資料
▼ 延伸閱讀地上權是什麼？
常常會在土地法和土地登記規則看到「地上權」這個名詞，地上權是什麼呢？
依維基百科的定義，在法學上來說，是指以利用他人土地作營造（建築物）、工作物或竹木為目的，而取得的用益物權。
地上權的取得主要有兩種方式：一是透過直接與土地所有權人的設定行為，取得「地上權人」的法律地位。
另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。
這個歷屆考題有考過，詳見：
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台北 101 在 2067 年可能會消失？！
台北市信義計畫區：台北市政府以設定地上權的方式，將區內方位完整的土地招標出租。位於區內的台北101大樓、克緹大樓等建物，即以設定地上權的方式開發。
台北 101 是依臺北市政府 1997 年 5 月 5 日「甄選投資人開發暨營運台北國際金融大樓招標文件」辦理投標，之後取得臺北市信義區 A22、A23 號街廓基地之地上權設定。
2067 年地上權存續期間屆滿時，將基地內建築物及相關設施之所有權無條件且無償移轉登記予台北市政府。營運期間內，台北金融大樓公司每年需付給台北市政府土地租金新臺幣 7 億元。
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地上權權利
在土地法中，地上權處理/變更/設定、登記、優先購買的權利如下：
地上權處理/變更/設定
依土地法第 34–1 條，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
地上權登記
依土地法第 102 條，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
優先購買
依土地法第 104 條，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
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土地登記規則如何處理地上權？
申請登記
依土地登記規則第 31 條，建物滅失時，建物基地有法定地上權登記者，應同時辦理該地上權塗銷登記。
標示變更登記
依土地登記規則第 87 條，一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、不動產役權、典權或農育權者，於辦理分割登記時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。
依土地登記規則第 88 條，設定有地上權、永佃權、不動產役權、典權、耕作權或農育權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。
所有權變更登記
依土地登記規則第 95 條，部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時，登記申請書及契約書內，應列明全體共有人，及於登記申請書備註欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告之證明文件，及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
他項權利登記
依土地登記規則第 108 條，於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記時，應提出位置圖。因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。
依土地登記規則第 108–1 條，申請地上權或農育權設定登記時，登記機關應於登記簿記明設定之目的及範圍；並依約定記明下列事項：
- 存續期間。
- 地租及其預付情形。
- 權利價值。
- 使用方法。
- 讓與或設定抵押權之限制。
前項登記，除第五款外，於不動產役權設定登記時準用之。
依土地登記規則第 108–2 條，不動產役權設定登記得由需役不動產之所有權人、地上權人、永佃權人、典權人、農育權人、耕作權人或承租人會同供役不動產所有權人申請之。申請登記權利人為需役不動產承租人者，應檢附租賃關係證明文件。
前項以地上權、永佃權、典權、農育權、耕作權或租賃關係使用需役不動產而設定不動產役權者，其不動產役權存續期間，不得逾原使用需役不動產權利之期限。
依土地登記規則第 118 條，土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。
塗銷登記及消滅登記
依土地登記規則第 145 條，他項權利塗銷登記除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第三十四條第一項所列文件，單獨申請之。
前項單獨申請登記有下列情形之一者，免附第三十四條第一項第二款、第三款之文件：
- 永佃權或不動產役權因存續期間屆滿申請塗銷登記。
- 以建物以外之其他工作物為目的之地上權，因存續期間屆滿申請塗銷登記。
- 農育權因存續期間屆滿六個月後申請塗銷登記。
- 因需役不動產滅失或原使用需役不動產之物權消滅，申請其不動產役權塗銷登記。
使用管理登記
依土地登記規則第 155–2 條，區分地上權人與設定之土地上下有使用、收益權利之人，就相互間使用收益限制之約定事項申請登記時，登記機關應於該區分地上權及與其有使用收益限制之物權其他登記事項欄記明收件年月日字號及使用收益限制內容詳土地使用收益限制約定專簿。
前項約定經土地所有權人同意者，登記機關並應於土地所有權部其他登記事項欄辦理登記；其登記方式準用前項規定。
依土地登記規則第 155–4 條，依第 155–1 條或第 155–2 條規定登記之內容，於登記後有變更或塗銷者，申請人應檢附登記申請書、變更或同意塗銷之文件向登記機關提出申請。
前項申請為變更登記者，登記機關應將收件年月日字號、變更事項及變更年月日，於登記簿標示部或該區分地上權及與其有使用收益限制之物權所有權部或他項權利部其他登記事項欄註明；申請為塗銷登記者，應將原登記之註記塗銷。
前項登記完畢後，登記機關應將登記申請書件複印併入共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿。
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地籍測量實施規則如何處理地上權？
通則
依地籍測量實施規則第 204 條，土地有下列情形之一者，得申請土地複丈（以下簡稱複丈）：
- 因自然增加、浮覆、坍沒、分割、合併或變更。
- 因界址曲折需調整。
- 依建築法第 44 條或第 45 條第 1 項規定調整地形。
- 宗地之部分設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
- 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產役權。
- 鑑界或位置勘查。
依地籍測量實施規則第 205 條，申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關或利用網路以電子簽章方式為之。但有下列情形之一者，各依其規定辦理：
- 因承租土地經界不明，由承租人會同土地所有權人或管理人申請。
- 因宗地之部分擬設定地上權、農育權、不動產役權或典權，由擬設定各該權利人會同土地所有權人或管理人申請。
- 地上權之分割，由地上權人會同土地所有權人或管理人申請。
- 依民法第 769 條、第 770 條或第 772 條規定因時效完成所為之登記請求，由權利人申請。
- 依法院確定判決書或與法院確定判決有同一效力之證明文件所為之請求，由權利人申請。
- 共有土地之協議分割、合併，由共有人全體申請。但合併或標示分割，得由共有人依土地法第 34–1 條規定申請。
- 因建造行為鑑界，得由建造執照起造人會同土地所有權人或管理人申請。
- 依土地法第 12 條第 2 項規定因土地浮覆回復原狀時，復權範圍僅為已登記公有土地之部分，需辦理分割，由復權請求權人會同公有土地之管理機關申請。
- 依直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法作成調處結果確定，由權利人或登記名義人單獨申請。
- 依法令規定得由登記機關逕為測量。
依土地登記規則第 30 條規定得由權利人代位申請登記，須先辦理土地複丈者，得由權利人代位申請複丈。
前 2 項申請，得委託代理人為之。
依地籍測量實施規則第 211 條，登記機關受理複丈申請案件，應予收件，經審查准予複丈者，隨即排定複丈日期、時間及會同地點，填發土地複丈定期通知書，交付申請人並通知關係人。原定複丈日期，因風雨或其他事故，致不能實施複丈時，登記機關應分別通知申請人及關係人改期複丈。
申請人於複丈時，應到場會同辦理；申請人屆時不到場或不依規定埋設界標者，視為放棄複丈之申請，已繳土地複丈費不予退還。
第一項所稱關係人，於鑑界時，指申請案所載鑑界界址之鄰地所有權人；鄰地為公寓大廈之基地者，指公寓大廈管理委員會；於主張時效取得地上權、農育權或不動產役權時，指所有權人。
關係人屆時不到場者，得逕行複丈。
依地籍測量實施規則第 231 條，地上權、農育權、不動產役權或典權之平面位置測繪，依下列規定：
- 同一他項權利人在數宗土地之一部分設定同一性質之他項權利者，應儘量測繪在同一幅土地複丈圖內。
- 一宗土地同時申請設定二以上同一性質之他項權利者，應在同一幅土地複丈圖內分別測繪他項權利位置。
- 他項權利位置圖，用紅色實線繪製他項權利位置界線，並用黑色實線繪明土地經界線，其他項權利位置界線與土地經界線相同者，用黑色實線繪明。
- 因地上權分割申請複丈者，應於登記完畢後，在原土地複丈圖上註明地上權範圍變更登記日期及權利登記先後次序。
- 測量完畢，登記機關應依土地複丈圖謄繪他項權利位置圖，分別發給他項權利人及土地所有權人。
前項他項權利之位置，應由會同之申請人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章。
依地籍測量實施規則第 231–1 條，申請時效取得地上權、農育權或不動產役權者，應依申請人所主張占有範圍測繪，並就下列符合民法地上權、農育權、不動產役權要件之使用情形測繪其位置及計算面積：
- 普通地上權之位置，以其最大垂直投影範圍測繪；區分地上權之位置，以在土地上下之一定空間範圍，分平面與垂直範圍測繪。
- 農育權、不動產役權之位置，以其實際使用現況範圍測繪。
前項複丈之位置，應由申請人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章，其發給之他項權利位置圖應註明依申請人主張占有範圍測繪，其實際權利範圍，以登記審查確定登記完畢為準。
關係人不同意申請人所主張之占有範圍位置時，登記機關仍應發給他項權利位置圖，並將辦理情形通知關係人。
依地籍測量實施規則第 231–2 條，區分地上權之位置測繪，依下列規定：
一、平面範圍之測繪，依第 231 條規定辦理。
二、垂直範圍之測繪，應由申請人設立固定參考點，並檢附設定空間範圍圖說，供登記機關據以繪製其空間範圍，登記機關並應於土地複丈圖及他項權利位置圖註明該點位及其關係位置。
以建物之樓層或其特定空間為設定之空間範圍，如該建物已測繪建物測量成果圖者，得於土地複丈圖及他項權利位置圖載明其位置圖參見該建物測量成果圖，或其他適當之註記。
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【參考資料】
- 〈維基百科〉地上權
- 〈維基百科〉台北金融大樓公司
- 全國法規資料庫
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